中報觀察 | 華僑城出清未完

觀點網 華僑城A交出2026年上半年成績單。

中報披露，華僑城A上半年實現營業收入130.32億元，同比增長15.15%，在2025年上半年跌破百億後重回百億量級。

同期，歸母淨利潤為-34.88億元，較上年同期的-28.68億元擴大21.62%。

營收向上、利潤向下，兩條曲線背離。此外，營業成本116.01億元，将綜合毛利率壓至約11.0%。上半年計提資産減值準備19.03億元，其中存貨跌價準備16.92億元，占全部減值的88.9%；經營活動現金流量淨額則由上年同期的+25.55億元轉為-20.58億元。

在行業深度調整期，公司仍在以集中計提減值、加速結算的方式推進資産負債表出清，而當期地産去化與文旅變現尚未形成足夠的現金流回補。

行業仍在磨底，華僑城A的虧損擴大既有自身結算與減值節奏的因素，也是行業景氣的投影。

虧損擴大

數據顯示，華僑城A營業收入在2021年上半年為230.14億元，此後在163.96億元與230.11億元之間波動，2025年上半年跌至113.17億元的低點，本期回升至130.32億元。

與之對應，歸母淨利潤從2021年上半年的+15.84億元一路滑落，2022年上半年僅剩1.06億元，2023年上半年轉負後連續四年錄得中報虧損，本期-34.88億元為近六年同期最差。

營收總量縮水約四成而虧損不斷放大，顯示公司正處在以利潤換取出清速度的階段。

圖1：華僑城A近6年中報營收與歸母淨利潤走勢

數據來源：公司财報

本期營收中，華僑城A房地産業務貢獻54.20億元，同比增長76.21%，占總營收41.60%；旅遊綜合業務貢獻75.80億元，同比下降7.16%，占比58.17%。

營收回升的引擎清晰指向地産結算，但本期結轉對應的當期簽約銷售面積僅40.5萬平方米、簽約金額54.3億元，而2025年上半年公司簽約銷售面積60.7萬平方米、簽約金額94.9億元。

兩相對照，本期結轉放量主要來自前期已售項目的交付确認，而非當期去化提速，結算周期錯配的特征明顯。

圖2：華僑城A 2026H1分業務營收與毛利率

數據來源：公司中期報告

收入回升的同時，盈利質量並未同步修復。據公司中報數據測算，上半年綜合毛利率約11%，雖較2025年上半年的6.9%回升4.1個百分點。

2021年上半年為33.3%，此後逐年下台階至24.7%、19.5%、13.8%。毛利率從三成跌至一成，意味着每結轉100元收入僅能帶來約11元毛利。

按本期營收算，毛利約14.3億元，而管理費用6.13億元、銷售費用4.89億元、财務費用18.57億元三項合計約29.6億元，毛利尚不足以覆蓋期間費用，虧損具有結構性特征。

真正放大虧損的是減值計提。華僑城A上半年合計計提資産減值準備19.03億元，其中存貨跌價準備16.92億元、占88.9%，固定資産減值1.02億元，長期股權投資減值0.88億元，壞賬準備0.21億元；合計減少合並淨利潤19.03億元、歸母淨利潤14.11億元。

以34.88億元歸母虧損為基準，減值貢獻約四成，其余部分來自毛利率偏低與利息費用等結構性支出。

華僑城A稱計提基于審慎性和一致性原則，存貨跌價準備占絕對主導，也說明存量地産項目在售價與去化不及預期時的賬面調整仍在繼續。

圖3：華僑城A 2026H1資産減值準備構成

數據來源：《關于2026年半年度計提資産減值準備的公告》

與利潤相伴的是現金流的轉向。華僑城A上半年經營活動現金流量淨額為-20.58億元，上年同期為+25.55億元，由正轉負，同比降幅180.52%。

回看近六年中報，該指標在正負之間劇烈擺動：+9.88億元、-62.02億元、+0.91億元、-28.32億元、+25.55億元、-20.58億元，尚無連續兩個半年為正的記錄。

這種擺動反映結轉回款與土地、建安支出節奏的錯配，也意味着公司尚未形成穩定的經營性現金淨流入，回款與支出的再平衡仍是下半年的關鍵任務。

利潤與現金流的雙重壓力最終體現在資産負債表上。

截至2026年6月末，華僑城A總資産2628.81億元，較上年末下降6.24%；歸母淨資産349.49億元，較上年末下降9.75%；加權平均淨資産收益率為-10.53%。

與2021年上半年4821.57億元的總資産相比，五年間資産規模縮水近半，顯示公司以收縮資産負債表的方式消化歷史包袱。

圖4：華僑城A近6年中報總資産規模

數據來源：公司财報

公司所得稅費用同比減少76.78%，一定程度上與虧損擴大、可抵扣虧損的确認有關。

華僑城A明确上半年不分紅，資金優先用于保交付、去庫存、化債，延續了行業下行期房企的典型動作。

雙輪平衡

行業仍在出清，房企普遍選擇以價換量、加速去化。

華僑城A上半年簽約金額54.3億元、簽約面積40.5萬平方米，較2025年上半年的94.9億元、60.7萬平方米明顯收縮，當期去化強度仍然偏弱。

該公司上半年旅遊綜合業務營收75.8億元、同比下降7.16%，占總營收58.17%，毛利率11.42%，旗下文旅項目接待遊客3616萬人次。

作為對比，2025年上半年接待遊客3771萬人次、同比增長3.77%。遊客人次同比下降約4%，而營收降幅7.16%高于人次降幅，意味着人均消費貢獻同步走弱。

産品端，華僑城A持續推動供給提檔升級，推出北京歡樂谷“大眼京”摩天輪等新産品，穩步推進成都、上海、深圳歡樂谷相關主題區域及産品升級改。

6月26日，“2026華僑城旅遊狂歡節”正式開啟，持續至10月，覆蓋主題公園、自然人文景區、特色商業、旅遊酒店等多業态。這些動作有助于提升暑期及下半年的遊客吸引力。

公司提出“深化IP融合創新、強化沉浸式遊玩體驗”，方向上是從客流量轉向客單價，但上半年數據仍顯示文旅闆塊“旺丁不旺财”的特征。

費用端呈現主動收縮的迹象，華僑城A上半年管理費用6.13億元、同比下降18.23%，銷售費用4.89億元、同比下降6.40%，兩項合計11億元，低于上年同期的12.72億元；财務費用18.57億元、同比微增1.03%。

管理費用自2021年上半年10億元的峰值逐年回落，顯示組織與費用管控持續見效。

圖5：華僑城A近6年中報管理費用與銷售費用

數據來源：公司中報

此外，華僑城A在文旅闆塊提出探索輕資産運營，方向上與行業通行的“重資産沉澱、輕資産輸出”路徑一致，即持有型文旅項目貢獻穩定現金流，管理輸出與IP授權提供增量收入。

輕資産模式無需大額固定資産投入，依靠管理輸出、品牌授權賺取穩定服務費，理論上能夠擺脫重資産折舊對利潤的持續侵蝕。

華僑城A這期中報給出的答案並不意外，主要是結算周期回補帶來收入增長，減值集中計提、毛利率低位與文旅變現瓶頸共同放大了虧損；資産負債表出清仍在進行，經營現金流尚未穩定回正。

從積極面看，華僑城A的應對策略具有内在一致性：不拿地、降費用、優債務、促結算、提減值，五大動作共同指向活下去和輕裝上陣的目標。

從風險面看，華僑城A首當其沖的是地産銷售端持續疲軟，當期簽約金額同比大降，下半年若去化無明顯改善，2027年的結算收入将面臨壓力。其次，存貨跌價計提雖較2025年全年收斂，但不排除下半年繼續計提的可能。

行業的挑戰尚未結束，華僑城A的答卷也還未寫完。

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