馮毅成：博鰲熱議“好房子”，九個關鍵詞讀懂行業新趨勢

馮毅成 “十五五”開局之年，中國經濟正處于新舊動能轉換的陣痛期。

由觀點機構主辦的2026博鰲房地産論壇，在海南陵水藍灣綠城威斯汀酒店舉行。

多位經濟學家與行業領袖圍繞經濟發展、行業趨勢、企業轉型等話題展開深入探讨，“好房子”成為被多次提及的關鍵詞。

《觀點指數·2026博鰲報告》指出，2026年上半年，房地産市場整體仍處于築底階段，但行業競争邏輯已經發生變化，過去依靠規模擴張的發展模式正在逐漸轉向以品質提升、存量運營和全生命周期服務為核心的新階段。

“好房子”的價值已經不只是住宅産品的一次升級，而是一場圍繞住房標準、建設方式、運營模式和行業競争規則的系統性變化。

在市場進入深度調整之後，房地産未來增長空間在哪里？

（1）化債

影響當前經濟發展的重點工作，也是制約房地産業發展的重要任務就是化債。

地方債務、企業債務、家庭債務都需要在當前與将來一段時間内逐步降低，這樣才能從根本上釋放市場活力。

今年的“7·30”政治局會議将房地産市場納入“切實築牢安全屏障”的範疇，房地産與地方債、金融風險並列，被提升到國家總體安全的戰略高度。

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱表示：

“中國經濟正經歷一次更符合市場經濟規律的結構性調整，房地産市場已出現較為快速的價格出清，觸底過程可能快于日本當年。” 

“中國40余年高增長未出現大的經濟衰退，當前這輪調整源于市場泡沫、投機和過熱後的自然破裂，政府行政手段雖在抑制泡沫階段發揮了作用，但應對蕭條仍有提升空間”。

目前，全國居民家庭的資産結構中，房産占比超過六成，這意味着房價不穩定不單單是資産縮水，還會影響家庭賬單和消費心理，這會直接導致消費降級與投資收緊。

化債的過程，實際就是重振市場活力與經濟預期的過程。

（2）城市化與市場空間

樊綱表示：“中國的城市化進程只有64%，而發達國家普遍在70%-80%左右，我們還有很長的路要走，要讓外來人口真正融入城市，釋放消費需求。中國經濟正處于新舊動能轉換期，具備持續發展的基礎，應當保持信心。”

中信城市開發運營有限責任公司黨委書記、董事長楊勁指出：

“房地産行業從沒有過時，依然大有可為，只是‘玩法變了’。”

今年上半年全國二手房交易占比已達50.4%，超過新房份額，傳統以新房銷售為主的增量交易格局正加快向新房和二手房並舉轉變，市場真正進入存量時代。

我國城鎮化率雖然較高，但其中戶籍人口比例卻較低，仍有提升空間，另外消費升級（居民對住房品質持續叠代的需求）将為市場帶來兩大需求引擎。

因此，房地産真正增長的底氣在于“造提升生活質量的好房子，做超越基礎需求的好服務”。

（3）老舊小區改造

“十五五”規劃把住房消費放在“促進大宗耐用商品消費”的首要位置，支持老舊小區自主更新等。

主編筆記總編輯馮毅成提到：

我國很多城市仍然保留着大量的四五十年房齡的商品房，暫未被列入當地拆遷規劃中。

部分城市目前改造工作主要集中在加裝電梯、外牆刷白、樓中增加臨時座椅、小區增加健身器材等，但對水、電、氣管網的老化，以及外牆與玻璃脫落的隐患關注力度不夠，仍有提升空間。

居民樓内仍然保留着四五十年前的水電管網，不僅影響生活，也留下了安全隐患。

再者，這些居民樓的外牆和窗戶玻璃即将達到使用壽命，難以抵禦極端天氣的挑戰，或因老化自然脫落引發安全問題。

老舊小區的居民普遍年紀偏大，不乏腿腳不便、行動遲緩的老年人。需要在他們從家中到馬路邊的沿途設置一些遮陽避雨的設施，應對臨時出現的大風大雨、暴曬天氣以及提供休息。

一些老舊小區在建造之初是“職住一體化”的規劃，原本具備較為完善的生活配套，後因歷史原因，其中“職場”地塊被轉讓，僅遺留下占地狹小的宿舍區，功能單一，嚴重限制了生活品質。

周邊後開發高樓與老舊小區樓間距過窄，嚴重影響采光、觀景、通風、隐私等問題。

以上種種問題值得有關方面重視與深入摸底，尤其是需要補齊現階段的制度短闆，包括室内加固、翻新、升級所需要的經費是否應該劃入舊改公共資金支出範圍，需要自上而下研究，並傳達到各城市政務窗口及基層社區，以利于便民服務。

當前正處于“錢緊”階段，老舊小區的改造面臨巨大挑戰，需要多方面理解與支持，一旦資金到位，對上述老舊小區應該進行系統性的安全評估，對安全問題突出、改造保留經濟價值較低的小區，應該“應拆盡拆，應改盡改”。

浙報傳媒地産研究院院長丁建剛指出：

“房齡30年或40年以上的多孔預制闆結構的老舊小區應該逐步拆除。這類房子加固和維修成本都極高、難度極大，相比之下拆除的性價比更高。”

“無論是50年前的唐山大地震，還是2008年的汶川大地震，多孔預制闆成為了部分遇難者的“棺材闆”，血的教訓證明：奪命的可能不是地震，而是不抗震的建築”。

“城市更新應該立法先行，這一點是目前非常缺失的。比如，可以立法規定90%的業主同意就可以啟動自主更新等”。

（4）城市更新

中銀證券房地産和輕工紡服行業首席分析師、副總裁夏亦豐表示，城市更新一直在推進，之所以沒有特别強的感受主要是受限于企業盈利能力、政策限制、資金來源等。

從盈利的情況來講，2025年參與城市更新的企業數量下滑了三成，只有11%的企業在城市更新當中是盈利的。

投資和回報周期方面，69%的企業回報周期要大于5年，回報周期久，利潤率低。政策方面，過去有些項目要求配建保障房、提高土地移交率等，還有容積率的問題，最後企業賬算不過來。資金來源方面，過去以自籌資金為主，但現在有明确的中央、地方政府财政支持，包括預算内資金、中央定額補助、地方專項債等，還有金融創新工具如城市更新Reits、個人住房改建貸款等。

雖然城市更新在宏觀層面推進仍有巨大提升空間，但在局部領域已經成效明顯。

主編筆記總編輯馮毅成提到：

過去兩年，城市更新已經在新房銷售端口帶來了明顯成效，刺激了土地出讓與新房銷售的流動性，通過更優的規劃讓住房産品具有更高的産品力，同時也為城市帶來了更良好的公共空間體驗。

在武漢，城市更新的成效已經較為明顯，例如經過城市更新産生的部分核心地段小而精的土地，由于資金門檻低、去化周期快、産品規劃升級等優勢刺激了市場一個階段的流動性。

在城市更新過程中，城市空間關系不斷優化，工作與生活價值顯著提升，同時也進一步擦亮了城市中心價值，激活了土地與産品價值。

比如漢口内環濱江過去長期欠缺最新叠代的江景豪宅産品，而招商長江序則在本輪城市更新中開創了漢口内環全新觀江視野高品質豪宅典範，填補了這一領域的空白。

位于武昌内環濱江中心區域的保利翡麗甲第，不僅受益于城市更新帶來的地段“向心力”優勢，而且憑借新一輪規劃紅利打造出區域全新豪宅産品，完成了豪宅産品的叠代。

位于武昌中北路的聯投東湖天悅，在本輪城市更新中，進一步擦亮與喚醒了武漢乃至湖北省的政商中心人居優勢，以擡闆社區規劃拱衛政商圈層前沿生活的獨家優勢。

城市更新的歷史車輪不斷向前，但目前在新房端體現出來的優勢尚不足以改變大局，該項工作仍然任重道遠。

（5）好房子&好物業

“好物業應該納入好房子標準”。

“交房只是好房子的起點，而非終點”。

馮毅成認為，今天的好房子提的是建造房屋的標準，但老百姓心中的好房子等同于好生活，所以我們既要關注建設，更要關注運營。

這其中就涉及物業管理服務的收費問題。有些城市對物業費進行限高，“一刀切”，這明顯不利于高端小區的設計和運營，也限制了後期物業的服務品質。

一些城市較為合理的模式是實行三級收費，包含物業費、服務費和會員費，既保證了業主的自主選擇權，同時也保證了物業運營的可持續性，能夠提供高收費帶來的高服務。

對于低收費方面，也存在很多不合理，很多物業公司為了盈利，在實際執行服務中偷偷降低服務標準，如物管部門評定的收費服務標準是三星，但物業公司按照三星服務收費後，實際執行的卻是二星甚至一星的服務。

優秀的物業服務不僅能夠提升業主的幸福感，而且還能保護業主的生命财産安全，比如在前段時間的暴雨天氣里，馬路上已經淹水近1米，武漢市的城投武漢印項目的物業公司就及時組織“人牆”和防洪物資封堵，避免了洪水流入地下車庫，業主事後紛紛稱贊。

光華樓評出品人楊光華認為：

“最近幾年都在卷會所、卷架空層、卷泳池等，但都停留在銷售階段，而好房子好不好的評判標準也應該觸及交付階段，在業主收房居住一兩年之後，甚至更長。”

浙報傳媒地産研究院院長丁建剛認為，好房子應該從基礎做起，包括解決滲水、隔音、安全等基礎問題，以及長期使用、物業管理等交付後面臨的問題。

（6）單盤主義

樊綱還指出，當前“十五五”規劃已将市場需求視為最稀缺資源。

市場與政策的變化能夠激活産品價值，高端改善需求正經歷一場消費升級。“消費觀念也出現積極轉變，年輕一代科技新貴開始注重居住品質，大城市豪宅成為市場銷售主力，這標志着新經濟增長邏輯的開啟”。

本屆博鰲房地産論壇上，有嘉賓分享了兩個存量更新的成功案例。

信悅灣所在的東角頭地塊開發了26年，期間數次易主，更因佳兆業陷入流動性危機而停滞。2022年由中信城開接手，2023年股權重組完成，相關法律糾紛化解，全面重啟。

項目于2025年底首開，備案均價高達24.44萬元/㎡，一度刷新深圳新房備案價紀錄。

除了以資本驅動“化腐朽為神奇”，成就高端産品之外，市場上還有更多主動謀篇布局帶來的積極信号。

當前及今後的新房市場不再是一個普漲行情，更多考驗的是單兵爆破能力，即單盤主義。

而今年武漢的樓市正好印證了這一趨勢。

比如綠城·武漢外灘玫瑰園，就創造了今年新房市場的銷售奇迹，項目位于武漢天地闆塊，占據武漢歷史風貌區，享受低密規劃利好，憑借玫瑰園超強的産品設計與兌現能力，一舉突破了武漢豪宅史上的多個紀錄。
 
創下最高單價9.9萬元/㎡，最高總價7000萬+，2000萬級豪宅最高套數集中開盤與最快銷售紀錄等。極致的産品力喚醒了武漢塵封已久的“豪宅之上再改善”的旺盛需求。

而萬華麓洲生态城則是帶着成都麓湖生态城20年開發經驗，在武漢打開了全新的世界。麓客島開島一周年，上島人數突破70萬人次，藝展中心參觀交流突破3.8萬人次。

麓洲消融了人與建築的隔閡，消融了人與水的隔閡，消融了人與配套的隔閡，消融了建設與運營、人與人的隔閡。

諸如此類的單盤主義，具有企業獨到的創新價值，正是這些不可復制的單盤價值，滿足了人們追求更高層次的物質生活與精神生活，真正跳出了内卷的市場，推動了行業的進步。

（7）科技賦能房地産

科技正在加速替代房地産傳統生産力。

先有無人機清洗外牆玻璃、高空救援、滅火，後有中建三局發明造樓機器人，開創智能制造，如今，産業機器人正在全面擴軍。

據東原仁知城市運營服務集團董事長羅韶穎介紹，在印尼高端寫字樓和中端商場實測産業清潔機器人，4個月測試下來，兩個項目分别節省了19%和23%的成本。

碧桂園服務集團副總裁潘品毅提到，他們自研的住宅樓棟清潔機器人，已投運大半年，目前人機替代效率在0.6到1.2，一台機器人能夠替代約一個保潔，平均回本周期在2年以内。

“越多的商品房會變成機器人友好型，未來五年行業最大的變化是從業人員和機器人共生”。

灣區智控執行董事、壹智控機器人首席執行官林木雄指出，物業服務市場規模龐大，僅去年物業服務費就達1.7萬億，其中清潔和保安業務占比約40%（約6000億），若機器人能取代10%的工作，便有600億市場空間。

不過，他也提到算不過賬的領域、需要情緒價值的服務，沒必要用機器人。

今年伊始，“湖北新春第一會”期間，由武漢光谷自主研發的涵道式垂直起降“電鷹飛車”試飛成功。這款飛車目前已經處于全球領先技術水準，能夠服務低空物流、載人飛行、應急救援等。

光谷科技社區珞喻首府在第一時間引入了“電鷹”飛車進社區展示，雖然受限于周邊“限飛”，但讓人看到了“用飛車送外賣到家”的憧憬。

目前，低空經濟具有廣闊的市場需求與成長潛力，並且相關技術基本都已攻堅完成，只待法律法規完善便可投入民用。

光谷是武漢的科創研發與高端制造中心，而光谷旗下的國有投資平台，特别是像光谷建設投資這類光谷國企平台具備資源整合能力，一旦“最後一環”打通，極有可能憑借低空經濟改寫建築設計甚至掀起新一輪的規劃革命。

（8）AI對房地産的影響

前有AI參與房企銷售策略制定，後有AI參與房屋設計，如今甚至還有AI參與房企拿地測算。AI參與房地産的觸角越來越長，越紮越深。

金蝶中國建築房地産行業事業部總經理顔瓊說，旗下AI系統已能完成獨立的拿地調研報告。

“以前做一個拿地測算，可能需要一堆人通宵去完成。現在我們是把他們的冠軍模型蒸餾出來，拿到我們的系統進行沉澱後，即可自動生成測算方案。”

野村中國首席經濟學家陸挺指出：

“中國積極擁抱AI並取得顯著成績，不過AI投資規模仍不足以對沖房地産下行帶來的沖擊。房地産行業下行已導致中國經濟出現兩個維度的K型分化，而AI時代的到來不僅無法對沖，反而可能進一步加劇。”

在人群層面，AI對教育和資本要求極高，财富向高技能人群和資本所有者集中，低收入群體受沖擊更為嚴重；在城市層面，大模型研發幾乎全部集中在北京、上海、杭州、深圳四座城市，AI産業的高門檻形成強烈“虹吸效應”，區域分化趨勢可能持續加深。

陸挺還提出三點政策建議：

一是認識到房地産行業仍然關鍵，需主動化解而非等待自然出清；

二是在AI加劇城市分化的背景下，财政體制改革更為緊迫；

三是在城市化策略上，應促進人口流動，把資源集中到K型上端的城市做大做強，而非試圖将下端大幅上擡。

科技正重新定義行業邊界，除了機器人之外，AI也在重構房地産的商業底層邏輯。

（9）沒有完美政策與模式

中國社科院研究生院城鄉建設經濟系教授陳淮認為，新舊動能轉換的核心不在政策，而在觀念與機制轉變，而城市化是新舊動能轉換的關鍵變量。

他指出，新模式必須是符合客觀規律的模式，房地産要均衡發展涉及補短闆、調整城市結構、讓市場供給源和保障供給源互不轉嫁責任、建立供求關系的良性自我調節機制等四個方面。

“不存在一個憑主觀想象就能實現的終極理想模式，不存在一個可由政府能随時開合調整的模式，不存在一個只有确定性而屏蔽所有風險的模式，不存在一個能脫離人口、就業、收入、安全和良性預期的政治正确的模式。”

（結束語）

目前，全國居民家庭的資産結構中，房産占比超過六成，這意味着房價不穩定不單單是資産縮水，還會影響家庭賬單和消費心理。

馮毅成認為，中國廣大家庭只是科技的消費者，而不是科技的投資者或從業者。短期内，普通家庭無法享受到由科技發展帶來的财富增值。

因此，想要加速和加大力度讓房地産行業企穩，乃至帶動實體經濟全面回暖，光靠發展科技這種狹隘的行業收效甚微，甚至有加大貧富剪刀差的危險。

無論數字世界、科技領域如何飛速演化發展，人們對優質物理空間的需求，很難發生根本改變。不僅如此，優質物理空間也是科技發展的“蓄水池”。

立足于廣大居民的家庭财産估值修復，可能才是房地産和實體經濟徹底復蘇的根本出路。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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