中報觀察 | 融創雙線操作：盤活存量資産 收購而今管理

觀點網 2026年，随着債務重組大幕落下，融創中國正式步入常态化經營的新征程。

8月28日晚間披露的财報，既是對上半年的盤點，也為這家房企的未來走向標下了清晰注腳。

公司明确坦言，當前及未來數年，最核心的攻堅任務仍是逐步化解境内地産闆塊的存量債務。放眼更長周期，融創将“有序解決存量債務風險”與“業務轉型升級”並列為兩大戰略支點，雙線並進。

在這根指揮棒下，融創上半年一面加速盤活優質資産，一面同步優化組織架構；更于8月24日果斷落子，将輕資産運營平台“而今管理”攬入麾下，在轉型棋局上落下關鍵一子。

回到财報數字本身，期内，公司錄得收入約163.5億元，同比下滑18.2%；歸屬母公司股東的虧損約125.4億元，但虧損幅度較去年同期收窄了2.1%。

盡管業績尚未“翻紅”，但虧損收窄的信号已透出微光。更重要的是，融創已基本完成境外債務重組和境内公開債務化解，上市公司層面的債務幾近“清零”，保交付任務也進入尾聲，壓在肩頭的幾塊巨石正在一塊塊卸下。

與此同時，公司正式确立了“資産管理+資産運營”的戰略新航向，收購而今管理正是標志性動作。

傳統開發業務持續收縮已是既定事實，接下來，市場關注的重點将聚集在新業務能否在短期内聚攏起足夠規模，融創這艘巨輪的轉型航程，究竟需要多久才能駛入開闊水域？

修復存量

2026年上半年，融創的戰略重心已徹底轉向盤活存量資産與恢復自身經營能力。

财報數據如同一面棱鏡，折射出轉型期的真實陣痛，期内公司實現收入約163.5億元，同比下滑18.2%。

其中住宅及商業物業銷售仍是絕對主力，但這一引擎已明顯減速。數據顯示，期内物業銷售收入約109億元，同比下滑22.1%，于總營收當中的占比由去年的69.9%降至66.6%。

交付面積的大幅縮減是物業銷售收入下滑的直接推手，上半年交付總建築面積僅112.2萬平方米，較上年同期的169.5萬平方米減少約33.8%。

2026年上半年，融創連同合營及聯營公司的合同銷售金額約102.5億元，同比銳減56.5%。

在銷售萎縮的背景下，資産盤活被推至台前，成為當下最緊迫的攻堅戰。公司在股東周年大會上明确，将集中火力聚焦約100個重點項目，這些項目權益淨資産價值高，且正處于政策窗口或引入增量的關鍵時機。

具體打法上，融創堅持“一項目一策”，為每個項目量身定制重組方案，或引入AMC、合作方等新增資金盤活，或與債權人深度溝通展期降息，竭力穩住資産底盤。

截至中報披露日，上海外灘壹号院、上海壹号院、融創重慶灣、天津梅江壹号院、泉州宜和園等10余個標杆項目已成功落地盤活。

尤為值得關注的是，項目層面已跑通“基金模式”，即“AMC出資+融創操盤”，公司輸出操盤能力賺取管理費和分成收益。

上海外灘壹号院、天津梅江壹号院均是這一模式的典型樣本，通過引入資管公司、合作方資金及存量信托等多元路徑，實現了重組煥新。

鋪就新路

在修復存量的同時，融創也在加速鋪就未來的軌道。

該公司在财報中明确，集團依托自身資源禀賦與競争優勢，确立了“資産管理+資産運營”的戰略轉型方向，而收購旗下代建平台“而今管理”，正是轉型落下的第一枚關鍵棋子。

8月24日，即财報披露前數日，融創宣布以約1.23億元收購融順投資100%股權，從而間接持有而今建設管理集團有限公司全部股權。

觀點新媒體查閱發現，而今管理的前身是2022年成立的“融者共創”，2024年11月更名，專注于房地産建管及資管業務。截至目前，而今管理已累計獲取73個項目，合約面積約834萬平方米，形成以長三角為基本盤、向全國重點區域延伸的布局。

從财務數據看，而今管理規模尚屬“輕量級”，2025年稅前利潤3322.8萬元、稅後2495.1萬元，按6.9倍市盈率估值1.23億元，即便完全並表，對融創年營收數百億、虧損上百億的體量而言，短期利潤貢獻幾乎可以忽略不計。

然而，這筆收購的戰略分量遠超賬面數字，標志着融創正式從高杠杆的“重資産開發商”向“輕資産服務商”轉身，代建與資管業務自此納入上市公司可披露的營收版圖，為後續品牌輸出和資本運作打開了新通道。

當然，從“宣告轉型”到“轉型成功”之間，橫亘着漫長的試煉之路。新戰略能否高效落地？團隊執行力是否經得起市場檢驗？行業競争又将如何演化？這些都是未來亟待解答的命題。

除代建業務以外，融創其他業務闆塊仍閃現出難得的亮色。

其中，物業管理收入31.7億元；上半年，融創服務持續優化調整組織架構，管理費率較去年同期下降1.2個百分點，擁有人應占利潤達到約人民币1.2億元，較去年同期增加約2%，剔除出售彰泰服務的影響，較去年同期增加約71%。

此外，期内實現文旅城建設及運營收入18.3億元，其他業務收入4.5億元。

财報透露，上半年，融創商業業态客流同比提升5%、銷售額同比提升2%，輕資産拓展持續推進，在管輕資産項目7家，新增石家莊融創茂、上海臨港項目超級運動匯。

而冰雪業态持續鞏固規模及專業化優勢，在管雪場數量達11家，另有3家輕資産管理雪場已簽約待開業；酒店業态方面，與華住集團的合資公司永樂華住持續拓展全國布局，上半年新開業酒店11家，新增簽約酒店20家，截至2026年6月底，在營酒店合計121家，簽約待開業儲備項目149個，已形成運營、儲備、落地的梯次發展結構。

值得關注的是，财報明确，物業管理和文旅闆塊将持續精進各業态運營能力，積極拓展第三方業務，並探索搭建基金、REITs等資産管理平台，推進輕重結合、互相賦能的協同發展模式。

董事長孫宏斌在股東周年大會上曾表示，行業将進入開發物業的基金模式和持有型物業的REITs模式，融創會密切關注REITs市場動向，擇機搭建文旅資産REITs平台，全面提升運營競争力，力圖實現“資産運營+資産管理”雙輪驅動。

債務透視

翻開融創中國的資産負債表，數字如同一面鏡子，既映照出轉型的底氣，也暴露部分壓力。

截至2026年6月30日，資産總額約7705.23億元，負債總額約7312.79億元，權益總額僅約392.44億元，其中，本公司擁有人應占權益約284.9億元。

從資産端細看，發展中和已竣工物業仍是融創最大的“家底”。期末，發展中物業約3491.34億元，持作出售的竣工物業約1008.88億元，合計約4500.22億元。

負債端，期末借貸總額約1861.8億元，較2025年底的1882.6億元減少約20.8億元。其中，約1484.41億元為流動借貸，約377.38億元為非流動借貸；貿易及其他應付款項為2476億元。

現金流方面，截至2026年6月30日，現金及現金等價物約42.2億元，受限制現金約55.6億元，現金總額約97.8億元。同期到期未償付借貸本金約1162.8億元，另有約262.5億元借貸本金可能被要求提前還款。

截至中報批準日（8月28日），到期未償付借貸本金增至約1171.8億元，可能被提前還款的借貸本金增至約263億元；流動負債淨額為759.3億元。

雖流動性壓力仍在，但融創已采取多項應對措施。至中報批準日，公司已達成貸款展期約335.4億元；截至6月30日，約1533.3億元的借貸以公司資産作抵押。

上半年，融創通過多渠道獲取新增融資約14.3億元，利用可動用資金償還債務約32.6億元，延長約34.3億元到期債務的償付期限。從展期談判到新增融資，從資産抵押到償債安排，這一系列動作共同勾勒出公司在流動性承壓之下的應對路徑。

此外，值得關注的是，在中期财務資料審閱中，獨立核數師香港立信德豪會計師事務所作出“不發表結論”的決定。核數師認為，持續經營相關的不确定因素及其潛在相互影響，已對中期财務資料産生累計影響，因此無法就編制基礎的适當性作出結論。

具體而言，債務展期推進、金融機構訴訟解決、銷售及回款目標實現等事項均存在不确定性。如未能達成預期效果，公司可能無法持續經營，資産及負債的重分類調整将随之觸發，上述意見與2024年及2025年财報的審閱結論保持延續性。

綜合來看，融創中國正處于經營調整與戰略轉型的疊加階段，已基本完成債務重組和組織架構改革，並明确了“資産管理+資産運營”的轉型方向；但與此同時，銷售端未見明顯回暖，流動性壓力持續存在，核數師對持續經營能力的審慎意見亦未消除。

在此背景下，收購而今管理、布局輕資産業務，是融創在傳統開發業務收縮背景下采取的一項戰略安排。

此前，孫宏斌在股東周年大會上提出，行業未來可能走向資方出資、房企開發的“基金模式”。融創已在項目層面跑通這一邏輯，而今管理的收購，則将零散的項目能力整合為可規模化復制的業務平台。

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