中報觀察 | 寶龍地産赢得喘息之機

觀點網 寶龍地産交出了一份喜憂參半的業績答卷。

8月28日，寶龍地産（01238.HK）披露2026年中期業績，報告期内合約銷售額約34.2億元，合約銷售面積約33.22萬平方米；收入約81.84億元，較2025年同期下降約38.2%；公司擁有人應占虧損約5.92億元，同比收窄77.7%。

虧損收窄的主因並非經營改善，而是期内确認了約31.06億元的債務重組收益。

剔除這項一次性收益後，寶龍地産核心虧損19.89億元，較去年同期的16.32億元有所擴大。

在總量持續收縮的行業大背景之下，寶龍地産收入端持續承壓，但債務重組的階段性突破為其赢得了寶貴的喘息空間。

收入下滑

上半年，寶龍地産四大業務闆塊中，物業開發仍是收入主力，期内已出售及交付項目收入約58.5億元，同比下降45.3%，住宅及商業物業交付量減少是主因。

中報披露，寶龍地産投資物業租金收入約8.18億元，同比下降14.3%，該公司歸因于可租賃面積減少。

商業運營及住宅物業管理服務收入約10.95億元，同比下降8%，因部分零售商業物業管理合約終止。

以酒店運營為主的其他物業開發相關業務收入約4.21億元，同比微增1.7%，是唯一錄得增長的闆塊。

收入端的萎縮壓低了盈利質量，報告期内，寶龍地産毛利約5.48億元，同比下降72.9%；毛利率從去年同期的15.3%大幅收窄至6.7%。

寶龍地産解釋稱，持續承壓的房地産銷售價格是毛利率惡化的主要原因。

投資物業公允價值變動是另一項重大拖累，期内錄得公允價值虧損約26.51億元，較去年同期的17.21億元擴大54%。

房地産市場持續下行、購物中心租賃需求下降，導致寶龍地産持有的投資物業估值進一步縮水。

至于虧損能夠大幅收窄，核心變量在于一筆約31.06億元的債務重組收益。

期内，寶龍地産附屬公司上海寶龍實業發行的六筆境内公司債券及資産支持證券完成重組，相關債務的展期及折價清償在賬面上确認為一次性收益。

剔除這項收益後，該公司擁有人應占核心虧損約19.66億元，較去年同期的17.6億元進一步擴大。

換言之，若沒有債務重組的貢獻，寶龍地産的賬面虧損仍在加劇。

經營端，寶龍地産銷售及營銷成本與行政開支合計約5.18億元，同比下降36.3%，主要是銷售及管理項目規模縮小所致。

值得關注的是，報告期内，寶龍地産雇員總數從2025年末的7446人減少至5893人，降幅20.9%，員工成本總額約6.46億元。

裁員縮編在一定程度上緩解了壓力，但也反映出寶龍地産的業務規模或在持續收縮。

債務重組

上半年寶龍地産最關鍵的進展出現在債務端。

該公司境外債務整體解決方案于5月12日獲得債權人批準，454名持有投票計劃債權的債權人出席會議，所持債權本金及應計利息約32.56億美元，占投票計劃債權總額的96%；其中445名投票贊成，贊成債權金額約29.13億美元，占出席並投票債權總額的約89.5%。6月17日，香港高等法院批準了該計劃，6月22日生效。

重組方案包含三重安排：出售1.607億股寶龍商業股份，代價約3.61億港元；保留2.08億股寶龍商業股份供債權人以每股15港元進行債權置換；發行本金最多12億美元的強制可轉換債券，轉換價每股2.3港元。

上述交易完成後，寶龍地産持有寶龍商業的股權将從約30%降至約5.6%，寶龍商業不再納入合並報表。

然而，重組的推進並未徹底解決流動性困境，截至6月30日，寶龍地産借款總額約497.75億元，其中一年内到期借款約322.32億元，占比達64.8%；現金及現金等價物與受限制現金合計約75.21億元，較年初的72.42億元微增3.9%；現金短債比為0.23，短期償債缺口較大。

更嚴峻的是，寶龍地産約248.99億元的債務已出現違約或交叉違約，涵蓋優先票據、公司債券、商業按揭支持證券及銀行借貸；報告期内，該公司錄得流動負債淨額約202.41億元。獨立核數師中瑞和信會計師事務所明确指出這是“與持續經營有關的重大不确定因素”。

資産端同樣面臨壓力，寶龍地産投資物業賬面值從年初的745.28億元降至694.22億元，減少51.06億元，在建物業及持作銷售竣工物業合計約374.50億元。

中報披露，寶龍地産土地儲備約1300萬平方米，其中55.6%分布于長三角地區。不過，這些資産能否在短期内有效變現，仍存較大不确定性。

積極的一面是，寶龍地産淨負債比率從年初的119.1%降至107.7%。實際借款利率從5.30%降至5.06%。該公司稱将繼續推進資産盤活，包括加快銷售回款、尋求項目公司股權出售機會等。據悉，杭州濱江寶龍城已于2月完成出售，初步代價10億元。

對寶龍地産而言，境外債務重組的落地為其赢得了寶貴的喘息時間，但經營端的造血能力仍是終極考驗。

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