中報觀察 | 存量競争加劇業績分化 星盛商業堅持“以量換質”策略

觀點網 8月27日，星盛商業發布了截至2026年6月30日止六個月的中期業績。

期内，星盛商業實現收入約2.805億元，同比下降1.3%；公司擁有人應占利潤約8507萬元，同比下降2.1%。

在商業存量競争加劇背景下，星盛商業主動解約中山項目，在管面積收縮5.5%至239.5萬平方米；毛利率維持50.7%，中期派息率約82.9%。

整體來看，作為港股為數不多的純商業運營服務上市公司，星盛商業在行業普遍承壓的背景下守住了盈利基本盤，但營收與利潤同步小幅回落，意味着依靠規模自然增長驅動業績的階段已經過去。

三大模式表現分化

2026年上半年，星盛商業實現收入2.805億元，較去年同期的2.842億元下降1.3%；服務成本由1.355億元上升至1.383億元，同比增長2.0%；實現毛利1.422億元，毛利率50.7%，同比下降1.6個百分點。

利潤方面，期内錄得利潤8435.2萬元，公司擁有人應占利潤8507.0萬元，同比均下降約2%；每股基本盈利0.084元，上年同期為0.0858元。

收入結構上，星盛商業收入主要來自委托管理服務、品牌及管理輸出服務、整租服務三大運營模式，2026年上半年三者表現迥異，分化明顯。

委托管理服務仍是基本盤，期内實現收入1.743億元，占總收入的62.1%，但同比下降6.1%。規模方面，委托管理模式上半年項目數量維持11個，合約建築面積88.9萬平方米，較2025年末的87.8萬平方米略有增加。

在管理面積微增、項目數量不變的情況下收入反而下滑，說明單項目産出效率或管理費率面臨壓力，也反映出下行周期里業主方對商管費用開支更加審慎。

與之形成對比，整租服務成為上半年最亮眼的闆塊。期内該模式實現收入7252.9萬元，同比增長13.2%。規模方面，整租項目數量由8個減少至7個，合約建築面積由52.1萬平方米縮減至47.7萬平方米。

面積收縮、收入仍實現雙位數增長，留存續租項目的單位面積産出和租金溢價能力明顯提升，也反映公司在整租組合上向高效率項目集中。

品牌及管理輸出服務實現收入3364.7萬元，同比微降2.3%，項目數量維持33個，但合約建築面積由113.7萬平方米縮減至102.9萬平方米。

作為典型的輕資産輸出模式，其收入波動相對較小，不過面積縮減同樣意味着上半年輸出盤子有所收縮。

從占比變化看，委托管理服務收入占比由上年同期的65.3%降至62.1%，整租服務收入占比由22.5%升至25.9%，收入結構向單項目貢獻更高的整租模式傾斜。

需要指出的是，整租模式的租金等固定成本相對剛性，對毛利率的影響更為直接，這也是上半年整體毛利率回落1.6個百分點的原因之一。

業績調整期内，星盛商業堅持踐行分紅策略，董事會宣派2026年中期股息每股普通股8.0港仙，派息率約82.9%。

截至2026年6月30日，集團持有現金及現金等價物約6.566億元、短期銀行存款約3.975億元，合計約10.5億元，充裕的現金儲備為高分紅提供了支撐，期内應付股利增加7489.8萬元，即為分紅安排的直接體現。

存量時代“以量換質”

行業環境方面，2026年上半年全國社會消費品零售總額24.87萬億元，同比僅增長1.3%；其中商品零售額增長1.1%，餐飲收入增長2.8%，除汽車以外消費品零售額增長2.8%，反映消費復蘇整體偏緩，線下零售的增長動能有限。

據參會投資者轉述，管理層也于業績會上表示，當前消費者行為發生了變化，決策更加理性和追求性價比，對服務體驗和商品品質更加挑剔。

而細分業态來看，消費者對社交需求品類需求強勁，戶外、健康及情緒經濟如劇場、演出需求比較明顯。餐飲方面，傳統餐飲和商務宴請可能會承壓，但健康餐飲、小衆餐飲的消費表現較好。

在此背景下，星盛商業上半年選擇了主動收縮。截至2026年6月30日，星盛商業在管項目51個，總合約建築面積約239.5萬平方米，較2025年末減少約14.1萬平方米、降幅約5.5%。

上述變化主要涉及兩大項目，其一，星盛商業從整體利益角度進行綜合評估，主動與中山天奕星河COCO City的業主協商並完成解約，經營權交還給業主方中山市展盈房地産開發有限公司；其二，常州武進湖塘星河COCO City的運營模式由整租服務變更為品牌及管理輸出服務。

前者是對低效項目的直接出清，後者則是由重轉輕的模式切換。整租模式下公司需承擔租金等剛性成本，市場下行時風險敞口更大，轉為品牌輸出後，收入轉為管理費性質，風險收益結構明顯改善。

實際上，星盛商業2025年已出現主動解約低效項目的迹象，但當期全年收入5.83億元、雖同比下降9.6%，但年末整體出租率93.6%、同比提升1.4個百分點，同店客流增長3.8%。這意味着在主動調結構的同時，存量項目經營質量一定程度上改善。

至于當前行業面臨的存量競争，管理層表示，雖然當前處于存量階段，但市場還是非常大，星盛商業會抓住每一個優質資産去做拓展，當然前提是把手上的存量做好。

區域業務發展上，星盛商業會更加關注大灣區機會，這也是星盛商業的優勢區域，希望繼續區域深耕，保障優勢地位。至于其他區域如長三角依然持續看好，但希望能先成功打造項目標杆，以精品項目突破區域市場。

整體來看，在當前背景下，星盛商業後續仍面臨一定風險與不确定性。後續，能否持續深化業務結構優化，放大整租業務、輕資産輸出的核心優勢，實現存量項目持續提質增收，将成為星盛商業業績企穩回升的關鍵。

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