觀點直擊 | 越秀地産任務過半：市場已經走過最艱難階段

觀點網 處在行業深度調整期，比起埋頭向前沖，更重要的是先緩下腳步，整理行囊、找對方向。

面對仍在築底的市場，越秀地産交出的關鍵詞是“底盤穩固、韌性凸顯、安全邊際高”。

截至2026年6月30日，越秀地産營業收入錄得約366.5億元，毛利率為6.2%，核心淨利潤為8000萬元，上半年累計合同銷售金額則為505.1億元。

8月28日，越秀地産召開業績發布會，董事長及執行董事林昭遠，副董事長、總經理及執行董事朱輝松，聯席總經理及執行董事江國雄，财務總監曾志钊出席會議。

越秀地産上半年守住了行業前十的位置，而毛利率修復、核心城市去化節奏、年度銷售目標達成，則是留給下半年的待解之題。

面對2026下半年的工作，董事長林昭遠表示：“首先是有質量達成千億銷售規模，這是我們當時定的目標；第二是精準投資來夯實我們中長期的業績底座，並且持續優化财務結構，推進産品力的升級，進一步提升‘兩翼’的競争力。”

穩業績

行業仍處于深度調整與築底回穩的關鍵期，上半年各地樓市熱度不均，越秀地産對市場的判斷則是：行業底部基礎不斷增厚，市場修復明顯得到體現，但形勢仍然比較復雜。

據國家統計局資料，上半年全國新建商品房銷售面積與銷售額同比分别下降約11.6%和13.6%，降幅較2025年全年小幅擴大，但二季度以來環比企穩信号顯現。市場環境如此，越秀地産的銷售端與利潤端與行業波動共振。

2026上半年，越秀地産累計合同銷售金額約為505億元，同比下降17.9%，核心六城銷售金額約占公司總合同銷售金額84.5%。

退步是全體同行需要共同面對的現狀，若放在行業當中對比，越秀地産仍然站在房企前列。根據《2026年1-6月房地産市場分析報告·觀點指數》，越秀地産以331.5億元權益銷售金額位列第9名。

從銷售地區結構看，大灣區仍然是公司最主要的銷售支撐，地區銷售額占總合同銷售金額41.5%，此外華東地區約占25.9%，中西部地區約占13.4%，北方地區約占19.2%。

銷售額同比回落約17%，越秀地産銷售面積則實現16.2%的增長至170萬平方米，均價則下降29.5%至每平方米29700元。

在以價換量的行業常态里，選擇先把房子賣出去，把現金收回來。

值得注意的是，越秀地産續銷項目銷售貢獻占比達81%，較上年同期大幅提升；新推項目與持銷項目同步發力，高端豪宅、改善、剛需産品均保持較好去化。

管理層對此表示，相較2025年48%的占比，這是很大幅度的提升。公司總結原因，應該歸結于上半年提出靈活應變的銷售策略，進一步加強“一城一策”，把握政策窗口期，同時對産品進行升級改造，進一步吸引客戶，從而實現銷售增長。

從數據端看，越秀地産上半年在廣州實現全口徑銷售額超200億元，同比增長約31.8%，高端豪宅、改善、剛需産品線全線發力。

公司在北京、上海、杭州、成都也延續了良好的去化态勢。其中，北京璞樾貢獻21億元，上海翡雲悅府銷售32.34億元；杭州望舟府、潮語江瀾府分别實現18.22億元、18.48億元；成都天悅雲萃銷售11.79億元。

對于下半年的市場行情，管理層則判斷整體新房市場會量穩價升，二手房總體維持比較高位的活躍度。

管理層認為，整個市場已經走過了最艱難的階段，市場築底回穩的信心和态勢比較明顯，對後續的市場修復抱有信心。

對市場修復“抱有信心”，越秀地産同樣樂觀看待下半年的銷售目標。

“公司計劃依舊保持千億以上規模，上半年完成了505億元，應該說剛好是時間過半、任務過半。我們對全年完成千億指標是有信心的。”

守住千億目標

除了銷售額，市場的目光更集中在馬場地塊之上。

越秀集團年初拿下廣州珠江新城“最後一塊寶地”，一個月内完成SKP高端商業以及華爾道夫兩個重量級項目配套落地，對于馬場地塊後續規劃以及開發節奏的關注只增不減。

越秀地産表示，項目規劃以中央公園串聯各個地塊並連接珠江公園，集高端購物、酒店、辦公與文體功能于一體，是一個産城融合的綜合體。從推進節奏看，展示區預計今年四季度開放，明年一季度對外推售。

市場的關心的另一個重點，是這塊“肥肉”何時裝進上市公司。

對此管理層的口徑謹慎而留有余地：項目目前仍在逐步評估，尚未到注入的時點，若條件成熟會以公告形式披露，但從預判看項目的利潤水平會比較可觀。

在越秀自身毛利率承壓的當下，這樣一宗占據城市頂級地段、綁定SKP與華爾道夫兩大高端業态的項目，無疑被寄予了修復盈利彈性的厚望，這也是市場願意持續追問它的原因。

脫去馬場地塊關注，越秀地産上半年在投資端相對謹慎克制。

2025年同期，越秀地産新增土儲13幅，新增土地面積約148萬平方米。

截至今年6月末，公司于5個城市新增6幅地塊，新增土地儲備約68萬平方米，權益投資金額約70.0億元，其中96.3%集中投向核心六城，投資溢價率僅9.5%。

總體來看，公司總土地儲備約1657萬平方米、總貨值約2753億元，94%位于一線及二線城市。按地區分，大灣區約占42.8%，華東地區約占16.9%，中西部地區約24.4%，北方地區約15.9%。

對上半年拿地節奏偏慢的疑問，管理層在會上也作了回應：今年頭部企業都在向核心城市收縮，單宗地塊動辄上百億元，300億元若全部獨立競得只能拿下寥寥幾幅，因此公司更多采用合作模式分攤風險。随着下半年土地供應放量，拿地的窗口反而會更大。

大部分存貨都集中在北上廣深及杭州、成都六個核心城市，管理層判斷今年銷售規模會集中在核心城市上，公司仍然保持拟定的300億元投資強度不變。

投資端保持謹慎，越秀地産的财務安全墊卻非常厚實。至6月30日，公司現金及銀行結余、定期存款及其他受限存款總額約515.0億元，較年初上升10.1%；上半年經營性現金流保持淨流入137.7億元。

此外，三道紅線全部維持綠檔：剔除預收款的資産負債率65.2%，淨借貸比率49.2%，現金短債比2.1倍。期内加權平均借貸年利率首次降至3%以下，僅為2.91%，同比下降25個基點，處于行業領先水平。

一邊降杠杆，越秀地産一邊也在盤活存量、優化報表。上半年公司将南沙IFC智谷産業園、雲谷産業園、畢節酒店及康養業務出售給越秀集團，回籠現金44.6億元，進一步壓降了資本負債率。

轉至下半年的運營，公司身上的壓力其實並沒有減輕。收入與利潤端相對承壓，管理層對盈利水平的評價坦率：“極其不滿意，但從目前市場調整的角度看，是我們不得不面對的事情。”

管理層表示，目前公司已售未結金額約1300多億元，對應毛利率預計在10%至12%之間。公司将争取用一到兩年時間消化前期沉澱的成本，随着市場逐步修復推動毛利率回升。與此同時，降本也在推進，上半年銷售及管理費率已降至4.3%。

利潤會随結轉節奏起伏，但這筆待結轉收入持續增厚，意味着未來兩到三年的業績釋放有了相對确定的來源。

“管理層會盡最大努力加大經營力度，提高我們的盈利能力，從而回報股東，增強我們的市場信心。”

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