觀點直擊 | 龍湖集團：選擇一條更難但更踏實的路（實錄）

觀點網 8月28日，龍湖集團發布2026年中期業績顯示，今年上半年實現營業收入398億元。其中，地産開發業務收入261億元；運營及服務業務收入為137億元，同比增長3.2%，占總營業收入34.4%。

盈利端，上半年龍湖集團實現公司擁有人應占溢利19.6億元；剔除投資物業及其他衍生金融工具公平值變動影響後的公司擁有人應占核心溢利為0.64億元。其中，運營業務及服務業務核心溢利保持穩步增長，成為龍湖核心溢利的主要貢獻來源。

繼2025年度過債務高峰，實現債務結構轉換後，龍湖也在全力推進收入結構的轉換。按其推演，2028年龍湖的運營及服務業務收入将超過開發業務收入，未來将依靠運營與服務業務獲得持續性的增長和收益。

越是動蕩的市場，越需要堅守審慎與克制的底色。在“不逾期、不展期、不違約”的财務紀律下，龍湖集團不斷夯實債務安全與現金流安全的财務底座，為轉型穿越周期提供堅實保障。

而在業績發布後的媒體溝通環節，管理層進一步透露，預計到2027年，開發項目對集團整體業務的拖累将大幅減輕，整體利潤有望明顯回升並實現轉正；2028年及以後，随着開發業務存量項目的出清，疊加運營和服務業務利潤的持續增長，業績将步入穩步增長的新階段。

“行業下半場，歸根結底是對耐力與定力的考驗。”龍湖集團董事會主席兼CEO陳序平在主席報告中指出：“我們堅定地選擇了一條更難卻更踏實的路：以信用築牢根基，以能力兌現增長。龍湖集團将在波動中站穩腳跟，在轉型中積蓄勢能，以确定的步伐走向可期的未來。”

産品力賦能的開發業務

2026年上半年，龍湖開發業務收入達261億元，仍是主要的營收來源。

2026年上半年，土地市場呈現總量收縮、核心高熱、城市加劇分化的格局。盡管如此，龍湖是極少數仍在拿地的全國型民營房企之一。

憑借對高能級城市的持續聚焦，以及在投資精度上的把控，龍湖集團致力于優中選優、拿一成一，優先關注收儲、置換等盤活存量土儲的機會，並根據市場情況保持彈性供貨。

龍湖管理層表示，從去化表現來看，其堅定深耕高能級城市的戰略成效顯著：通過投後破局等方式，2026年上半年已累計盤活項目11個，貨值131億元；一二線城市簽約占比高達89%，在售主力項目的全盤去化率保持在健康水平。

在業績發布當天召開的媒體會上，龍湖集團執行董事及地産航道總經理張旭忠表示：“四月以來，随着政治局會議‘努力穩定房地産市場’的定調，限購松綁等政策的刺激，核心城市的量價邊際在逐漸改善。”

對于行業是否觸底，張旭忠認為主要是關注四個信号，即新房和二手房的成交量、成交價格，供需關系與庫存去化周期，以及市場信心。

目前情況來看，這四重信号僅部分成立，同時各個城市之間的分化仍在加劇，“從全國整體情況和龍湖上半年的一線數據來看，市場底部特征正在增多。”

他還表示，未來市場的量價走勢還是取決于政策刺激力度和市場信心的恢復程度。中長期來看，龍湖依然堅信中國房地産市場能夠保持平穩健康的發展态勢。

事實上，龍湖的地産開發業務在今年上半年仍然取得相對理想的經營表現，期内實現合約銷售金額165.5億元，其中一二線城市銷售占比約90%，銷售總建築面積175.0萬平方米，銷售單價為9460元/平方米。

環渤海、西部、長三角、華南及華中片區合同銷售額分别為53.5億元、46.8億元、35.9億元、20.0億元及9.3億元，分别占集團合同銷售額的32.3%、28.3%、21.7%、12.1%及5.6%。

應對市場環境壓力，龍湖集團采取以銷定産的策略，動态調整供貨節奏，保障現金流安全，並表回款率超100%。

下半年，龍湖表示将持續推進存貨去化，盤活存量土儲，精進産品力。

土地獲取方面，上半年堅持量入為出的策略，在青島、大連、無錫、蘭州等城市獲取4個項目，新增土儲總建築面積33.7萬平方米，權益面積33.7萬平方米，平均權益收購成本為4147元/平方米。

截至期末，龍湖土地儲備合計2011萬平方米，權益面積1605萬平方米，土地儲備的平均成本維持在3633元/平方米的低位水平。

較低的土儲成本也意味着龍湖在當前行業調整期構築了堅實的安全邊際與利潤護城河，為項目預留了充足的溢價空間；同時，低成本土儲有效降低了資金占用峰值與現金流壓力，使公司在面對市場波動時擁有更高的經營容錯率與戰略主動權。

截至期末，龍湖在一二線城市的土儲總建面和總貨值占比均在七成左右，也為後續的産品力兌現與高品質交付奠定了堅實基礎。

運營提質釋放資産價值

經過數十年深度參與城市空間、服務重構，在地産開發外，龍湖構建了商業投資、資産管理、物業服務、智慧營造多航道業務齊頭並進的業務結構。在行業下行周期里，這些核心資産均未進行出售或者被稀釋，並快速成長為龍湖新的增長動力。

今年上半年，龍湖實現運營及服務收入137億，創歷史新高，收入同比增長3.2%，在集團營業收入中占比達到34.4%，成為現金流和利潤的主要貢獻源，也是推動集團發展的重要增長盤。

其中，運營業務收入73億元，同比增長4.2%，占比18%；服務業務實現收入64億元，同比增長2.2%，占比16%。

具體來看，運營業務主要包括商業投資和資産管理，收入占比分别為81.9%和18.1%，商業投資闆塊的主要産品線為都市型購物中心天街。

近年來，龍湖秉持輕重並舉戰略，穩步推進商業項目的網格化布局。于上半年，在成都新開業一座輕資産項目。

截至期末，龍湖共開業運營96座商場，包括79座重資産、17座輕資産，覆蓋國内的25個重點城市，已開業商場建築面積為1039萬平方米（含車位總建築面積為1386萬平方米）。截至期末，龍湖集團在手商業項目為132座，除已開業96座外，待開業項目36座。

龍湖集團執行董事及商業投資航道總經理包偉在媒體業績會上談到：“線下購物中心的确定性出路，是給人們提供由空間内容和服務帶來的超越預期的情緒價值。”

近三年，龍湖對部分項目實施空間改造，提供滿足當下消費者審美需求的空間體驗。在招商升級方面，極大地提升了與國際精品零售的合作規模；同時，部分項目餐飲業态的年換新率超30%。在内容運營上，加大了自創營銷廠牌的更新力度，以高頻次、高質量的内容更新激活商業活力。

得益于一系列存量煥新與運營提升舉措，龍湖商業今年上半年交出了穩健的增長答卷。期内實現商業租金收入59.8億元，同比增長8.7%，期末出租率為97.4%。營業額和日均客流穩步提升，總營業額441億元，剔除車輛銷售後的營業額整體同比增長16%，日均客流約370萬人次，整體同比增長13%。

下半年，龍湖計劃新開6座商場，其中5座為重資産，1座為輕資産。同時，還将繼續加碼存量項目的改造煥新，通過持續的業态結構優化和品牌組合調整，推動運營表現穩步提升。

資産管理航道則包括長租公寓、産業辦公、服務式公寓、活力街區、婦兒醫院以及健康養老六大業務，上半年整體實現收入13.2億元，通過優化資産結構及煥新改造提升資産質量，持續夯實業績增長底盤。

其中，長租公寓品牌“冠寓”，是滿足新世代人群租住的租賃住房，目前已在北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、南京等高量級城市開業運營。

上半年，冠寓主動退出了低效益項目，優化資産結構，産品持續叠代，實現租金收入10.6億元，期末出租率為94.9%，其中開業超過六個月的項目出租率為96.2%。

龍湖旗下活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、産業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”以及健康養老“椿山萬樹”等多項業務亦持續深耕，以多元的産品和服務構建起覆蓋全方位需求的體系。

截至年中，活力街區品牌“歡肆”累計在營7個項目，期末出租率為95%；在人口老齡化趨勢下，健康養老品牌“椿山萬樹”也已成為龍湖的培育重點，該品牌累計在營5個項目，平均入住率96%，未來還将有約10個項目陸續入市，進一步加速康養賽道的規模化布局與品牌勢能釋放。

價值創造夯實服務根基

服務業務涵蓋物業服務和智慧營造。

上半年，龍湖服務業務收入64億元，較上年增長2.2%。期内實現物業服務收入56.5億元，同比增長2.3%。

以龍湖智創生活為依托，物業服務已實現對住宅服務、商企服務、美居、優選以及租售五大業務的全覆蓋，具體涉及住宅、商業、寫字樓、産業園、企業總部、城市服務、醫院、公建場館等十三大業态。

截至中期，龍湖智創生活的在管項目超過2100個，在管面積約3.6億平方米，其中外拓項目的占比約55%。

面對外部環境的挑戰，龍湖智創生活以“為客戶創造價值”作為一切服務的起點和終點，持續投入安防保障、煥新景觀及設備設施，落地品質升級，在保持規模穩定的同時，有節奏地推進項目換倉，堅定回歸更有質量的增長。

與此同時，龍湖智創生活依托HALO智慧空間管理平台，以智慧化手段提質增效，聚焦大客戶戰略頻現成效，2026年先後簽約廣州小鵬全球總部、大連騰訊大廈、重慶賽力斯集團總部辦公樓等頭部企業；積極拓展“資管+物管”全鏈條服務，在重慶朝天門、成都天府國際動漫城、杭州亞運村等多個項目實現服務延伸，長坡厚雪的生意模式持續夯實。

據此，龍湖智創生活将會持續投入叠代，推動服務品質的提升，同時保持穩步外拓，推動業務的穩健增長。

智慧營造在今年上半年實現收入6.5億元，同比增長3.3%，代建銷售額112億元，上半年累計交付4400余套、交付建築面積71萬平方米。

在行業分化加劇、存量市場競争激烈的背景下，龍湖龍智造以“全業态、數字化、一站式”為核心優勢，上半年實現新簽約代建面積696萬平方米。

截至中期，龍湖龍智造累計服務項目330余個，總建築面積約4600萬平方米，業務已遍及北京、上海、成都、重慶、西安、杭州等核心一二線城市，持續聚焦深耕，實現高質量發展。

一方面，龍湖龍智造在高質量發展的同時，始終将創造並穩定兌現項目價值作為核心競争力。根據項目需求，将産品、建造、營銷、交付及運營能力靈活組合，助力委托方提升産品競争力、銷售效率和交付确定性。

上半年，龍湖龍智造代建項目多點開花，銷售與交付雙線並進。銷售端，佛山央璟頌、鄭州禦潮雲上、鄭州九曲雲璟、杭州攬萃等項目表現優異，市場反響熱烈；交付端，重慶鳳栖湖畔、成都公園玖序、天津龍曜城、合肥璟雲上府等均如期完成高品質交付，以紮實的産品力兌現了市場承諾。

另一方面，龍湖龍智造持續拓展服務邊界。在成都西璟台項目，龍湖龍智造首次聯合國有企業，以“共益債+代建”模式介入破産重整，成功盤活一個停工8年、涉及1700余戶權益的爛尾項目，為存量不良資産的處置樹立了行業範本。

在上海陸家嘴金穗大廈城更煥新改造中，以“虛拟建造+裝配式EPC”模式完成9層舊樓煥新，在“改用並舉”的情況下，實現施工時間縮短約40%、減少傳統工時約70%，為城市存量更新提供了可復制的成功實踐路徑。

在北京裕龍灣項目，龍湖龍智造以“産品+營銷”的定制化服務模式推動擱置四年的國企保障房轉售盤活，通過價值重塑、現房微改造、園林升級和定制化家裝協同，從售樓處開放到開盤僅用27天，開盤當月登頂順義銷售榜，為國企存量資産合規、保值、快速變現提供了新樣本。

值得注意的是，在媒體業績會上，管理層介紹稱，今年上半年，龍湖龍智造簽約了順義後沙峪項目和空港項目，持續深化在北京市場的業務布局及專業能力輸出。

“未來在北京這樣的城市，龍湖會發揮多航道協同的優勢，五個航道通過業務之間的協同獲取更多的增量機會。彼此發揮航道之間的優勢，在正向現金流的導向下争取獲得更好的項目。”

平穩度過債務高峰

财務安全是龍湖區别于多數同行的最鮮明標簽，中期業績公告披露的數據再次強化了這一認知。

自2022年起，龍湖就堅持用正向的經營性現金流驅動業務增長，以安全穩定的債務結構構建起可持續發展的基本盤。數據顯示，從2022年下半年開始至2026年中，龍湖集團四年累計壓降有息負債超600億元，並安全平穩度過2025年的債務高峰。

在資産負債表方面，龍湖集團繼續穩步壓降債務規模，保持健康的債務結構和财務安全。截至期末，有息負債1471億元，較2025年底壓降57億元；在手現金為249億元，淨負債率為52%，現金短債倍數為1.57倍，剔除預收款後的資産負債率為53.8%。

今年以來，龍湖集團已如期完成“21龍湖02”、“16龍湖04”、“21龍湖04”、“21龍湖06”等多筆債券的本息兌付；截至目前，龍湖集團2026年内到期的信用債已全部償清，境内信用債僅余2027年到期的8億元。

在2025年“安全削峰”後，2026年起龍湖集團每年到期的債務規模有限。

負債結構亦持續優化，截至期末，龍湖集團1年内到期的短期債務占比保持10.8%的低位，為控制匯兌風險，外币借款保持較低占比並輔以全部匯率掉期，債務到期節奏平緩，償債壓力可控；平均融資成本降低至歷年低點3.36%。

2026年上半年，龍湖集團銀行融資占有息負債比重達到91%，經營性物業貸及長租貸占比接近七成，此類融資具備成本低、期限長的顯著優勢，不僅有效支撐了債務結構的持續優化，更推動負債規模與融資成本實現“雙降”的良性循環，為穿越周期築牢了資金安全墊。

展望未來融資與資金管理策略，龍湖管理層明确了兩大核心方向。其一，繼續堅守信用底線，嚴格執行剛性兌付，銀行融資不逾期、不展期，公開債券融資不違約；其二，進一步優化債務結構，控制好短期債務、外币債務占比，拉長債務的周期。

在強化财務韌性的同時，龍湖于2026年上半年持續提升組織效能與業務運營效率。期内行政開支為15.4億元，同比下降10.2%；銷售開支為12.2億元，同比大幅下降20.3%。

通過精細化的費用管控，為集團騰挪出更多資源用于核心業務的發展與品質升級，同時也為利潤端釋放了寶貴空間。這種“向管理要效益”的内生增長模式，不僅對沖了行業調整期的外部壓力，更標志着龍湖已從規模驅動全面轉向高質量發展階段。

面向更長遠的未來，龍湖以更輕盈的成本結構、更穩健的财務底盤和更高效的運營體系，構建起适應行業新發展模式的核心競争力，為穿越周期與可持續增長積蓄了充足動能。

以下為龍湖集團2026年中期業績會媒體問答環節：

現場提問：請問管理層怎麼看待“上半年房地産行業整體延續築底、二季度邊際修復”的判斷？您覺得行業真正觸底的關鍵指標是什麼？從龍湖一線數據看，2026年這個“底部”是否已經确認？怎麼判斷未來一年市場的量、價走勢？

張旭忠：對于“行業上半年整體的延續築底、二季度邊際修復”的判斷，大方向我們認同。4月份以來，受政治局會議“努力穩定房地産市場”定調、限購松綁等政策托底，核心城市的量價邊際逐漸在改善。但是，5月份之後熱度有所下降，動能回落，銷售強度也明顯低于之前。因此，随着刺激政策的退坡，加上内生動力並未全面激活，市場呈現出“弱復蘇、緩修復”的态勢。

行業是否真正觸底主要看四個信号：新房和二手房成交量、成交價格、供需關系、庫存去化周期以及市場信心。目前來看，這四重信号還只是部分成立，同時，各個城市間的分化在加劇。

從全國整體情況和龍湖上半年數據來看，市場“底部”特征正在增多，今年上半年，全國新建商品房市場銷售額3.8萬億，同比下降14%；70個主要城市的新房價格指數同比下降3.3%，二手房下降6%，量價的跌幅有所收窄，但是不同城市不同闆塊間的分化還在加劇，市場全面企穩還需要一定時間。

不過房地産市場的止跌回穩，對于中國經濟以及金融穩定非常關鍵，未來市場量價走勢還要看政策的刺激力度和市場信心恢復程度。中長期來看，我們依然堅信中國房地産市場能夠保持平穩健康的發展态勢。

現場提問：目前的核心利潤是否已經見底？管理層此前判斷“利潤低點集中在2025～2026年，預計2027年開始恢復增長”。請問這一判斷在當前的市場環境下是否仍然成立？公司對2027年及以後的利潤修復路徑有何具體展望？

趙轶：這個判斷依然成立，2026年全年整個集團核心利潤還會面臨壓力，主要基于開發業務的結算節奏影響，上半年結算量偏低，下半年結算量較大；同時，疊加銷售價格承壓，存量項目的毛利率依然有壓力，所以兩者疊加，全年核心利潤會來到一個低點。

我們判斷随着近年來持續的存貨去化和土儲盤活，待結算存量項目會越來越少，預計到2027年，開發業務對整個集團業務的拖累會大幅減少，集團整體利潤會明顯回升。2028年及以後，随着開發業務存量項目出清、運營和服務航道利潤逐步增長，業績将實現穩步增長。

在開發業務逐步解決歷史問題的同時，運營和服務業務發揮“利潤壓艙石”和“現金流穩定器”的關鍵作用。今年上半年，運營和服務業務實現收入137億，同比增長3.2%，收入占比34%，毛利率穩定在50%以上，淨利率穩定在30%以上，為集團貢獻41億的利潤，今年全年，運營及服務業務的收入和利潤将繼續保持穩定增長。

整體來看，集團已經進入低杠杆、正向經營性現金流的良性發展模式。我們相信未來在保持财務穩固底盤的基礎上，随着開發業務逐步出清、虧損收窄，運營和服務的增速保持穩健，而且基數加大，增幅的量就會越來越大，盈利轉正模式是非常清晰的。

現場提問：運營及服務業務收入占比持續提升，能否獨立支撐公司轉型？經營性航道未來的增長目標是什麼？經營性業務的利潤占比，中長期希望達到什麼水平？

陳序平：今年上半年，我們的運營及服務收入合計137億，同比增長3.2%，收入占比進一步提升到34%。這四個航道依靠自身創造的正向經營性現金流，實現可持續的内生式增長。未來三年，我們對這四個航道分别做了鋪排。

C2商業投資航道，通過每年新開商場，再加上同店同比的提升，實現收入的穩定增長。2026—2028年，C2航道收入的增幅目標是年復合10%左右的增長，成為集團重要的收入及利潤來源。

C3資産管理航道這幾年我們做的主要工作，第一是針對長租公寓——冠寓，将原來虧損的中資産項目做一些出清騰退；第二是補充重資産的活力街區項目“歡肆”以及養老公寓項目“椿山萬樹”，一減一增之後，整個航道的收入規模會逐漸穩定，且NPI及利潤實現有序增長。

C4物業服務航道堅持高質量外拓，提升服務水平。今年上半年我們陸續退出了70余個收費水平過低、無法提供高質量服務的項目，同時也新進接管了100多個更能發揮優勢的高質量項目。未來3年，C4航道收入年化增長率目標為5%。

C5智慧營造航道，我們聚焦一二線城市的重點項目，提高兌現度。今年上半年C5航道代建項目的銷售突破100億，量價綜合兌現度達到98%，做一個成一個，做好口碑。2026—2028年C5航道的外部業務收入目標是年化增長20%，繼續通過口碑及業主復購提升這一航道的增長。

綜上，預計到2028年，運營及服務業務收入将超過地産開發，毛利率将保持在50%以上，權益後利潤率保持在30%，力争盡早實現百億的利潤規模。

現場提問：近兩年，線上新零售對線下商業形成沖擊，購物中心面臨較大挑戰。在這種背景下，購物中心未來出路是什麼？龍湖商業在招商、運營等方面做出了哪些适應市場變化的調整？

包偉：線下購物中心的确定性出路，是給人們提供有空間、内容和服務帶來的超越預期的情緒價值。近三年，我們對部分項目實施了空間改造，提供契合當下消費者審美需求的空間體驗，在招商升級方面，我們這兩三年極大地提升了跟國際精品零售的合作規模，部分項目餐飲年煥新率超過30%，我們同時加大了自創營銷廠牌等内容持續更新，從而實現集團上半年整體剔車銷售額同比16%的增長，同店同比超過8%的增長。

現場提問：龍湖上半年拿地規模維持低位，是主動收縮還是機會儲備？公司當前拿地的核心考核標尺是什麼？下半年，龍湖的投資拿地計劃是怎樣的？

張旭忠：我們公司始終在保證财務安全的基礎上堅持量入為出，以銷定産、定投，我們也會擇機捕捉點狀的優質機會，同步優化我們的土儲結構。

在投資拿地的具體尺度上，堅持聚焦高能級城市，提升投資精度，做到優中選優，拿一成一，優先關注收儲、置換等盤活存量土儲的機會，並根據市場情況保持彈性供貨，通過投後破局等方式，2026年已經累計盤活了11個項目，貨值131億。

截至2026年中，公司總土儲還有2011萬平方米，對應的未售貨值1800億以上，平均單方成本3633元/平米，一二線城市土儲總建面總貨值占比7成左右。下半年我們會持續監控市場行情，保持拿地的靈活度和耐心，等待更好的投資機會。

現場提問：公司上半年雖然未在北京公開土地市場拿地，但卻以代建方身份活躍于北京市場，這是否標志着公司在京戰略從‘重資産持有’徹底轉向‘輕資産服務’？在北京等一線城市，龍湖龍智造如何發揮競争優勢？

陳序平：北京是集團16個重點城市之一，也是五個航道均勻布局、多元發展的城市。近幾年，龍湖集團處于降負債的關鍵階段，所以C1用于拿地的頭寸有所減少。但在2024年北京獲取的昌平區觀萃項目，連續多季度排名昌平區套數及金額第一，開盤兩年以來累計銷售超過50億，是北京市場近些年的標杆項目之一。C5龍湖龍智造近幾年也在北京拓展了多個項目，順義宸翰項目成為順義區套數銷冠。同時，龍湖龍智造今年上半年又陸續簽約了順義後沙峪項目和空港項目，持續深化在北京市場的業務布局和專業能力輸出。

未來在北京這樣的城市，龍湖會發揮五個航道的協同優勢，在正現金流導向下争取獲得更好項目。龍湖龍智造在一線城市重點看業務能力的兌現，比如順義宸翰項目綜合量價兌現表現非常好，也獲得了業主方的認可。有好的兌現，就有機會獲得更好的項目。

現場提問：2026年龍湖還有多少債務需要償還或再融資？目前現金儲備和融資渠道能否覆蓋未來兩年的償債需求？在融資成本已降至3.36%的背景下，有息負債規模、債務結構接下來有怎樣的優化目標？

趙轶：年初至今，集團已經償還了47億的境内公開債券，包括36億的境内信用債和11億中債增擔保債券。接下來年内到期的集團層面債務還有兩筆，一筆是9月份到期的13億境外銀行貸款，一筆是年底到期的12億的中債增擔保債券，我們都已做好妥善安排。其中9月份這筆錢已經準備妥當。未來每年到期的集團層面債務規模相對有限，2027年60億、2028年66億、2029年38億、2032年只有12億，我們将繼續通過正向的經營性現金流以及新的融資安排來進行鋪排。

2026年債務結構，總額穩步下降，上半年下降57億到1471億，預判年底的負債余額在1400億左右，融資結構在不斷優化，銀行占比達到90%以上，在不斷提升。我們也相信這個指標在未來還有一定提升空間。其中經營性物業貸和長租貸合計超過1000億，達到了高點，形成了穩定的架構。其中上半年經營性物業貸存量增額做了30多億，新增做了7個億，長租貸余額大概60億，外币債務余額147億，占比10%左右，而且百分之百做了掉期。

一年以内到期的短債150億出頭，占比10%左右，結構相對比較健康。現金短債覆蓋倍數1.57倍，剔除預售資金監管後的倍數大概在1倍左右。融資成本半年達到3.36%，較去年的3.51%下降了15bps，我們認為未來這個結構會不斷優化，還有進一步降低的空間。

未來整個龍湖集團的融資和資金策略依然堅定兩個打法：第一，堅定守住信用，銀行貸款不逾期、不展期，公開債券不違約。第二，我們會堅定提升核心資産價值，通過運營提升、NPI提升，挖掘估值空間，多做長年期貸款，優化債務結構。同時控制好短期債務比例和外币債務比例，拉長賬期，讓整個龍湖集團的債務結構在周期中發揮非常堅實的壓艙石作用。

現場提問：物業服務業務方面，行業普遍性壓力增加，頭部企業退盤數量增多，這方面龍湖的情況如何？采取了哪些應對措施？

陳序平：截至上半年龍湖智創生活在管面積3.6億平方米，在管項目2100余個，在保持規模穩定的同時，有節奏地推進項目換倉，主動退出70多個無法繼續提供優質服務、運營表現較弱的項目，同時新進場100余個能夠發揮龍湖優勢的項目。面對整體行業收費率下降的壓力，我們主要通過四個措施來應對。

第一，加大基礎物業服務的投入，提高服務品質，用更好的服務回報業主的信賴和支持。

第二，依托HALO智慧空間管理平台提升管理水平和效率，将智能化轉化為生産力。

第三，加快包括塘鵝租售、龍湖美居、龍湖優選及其他增值服務的發展速度。塘鵝租售在上半年錄得16%的增長，美居和優選也都有不錯的表現。

第四，加大B端業務的拓展，用“資管+物管”全鏈條業務服務好大客戶，獲取更多的B端業務。

綜上，上半年龍湖智創生活實現收入56.5億，同比增長2.3%，預計全年能夠達成同比增長5%的目標，堅定地回歸更加有質量的增長。

現場提問：2026年上半年全國新房銷售仍然承壓，龍湖上半年合同銷售規模同比出現下滑。請問管理層，目前公司貨值結構、項目去化率情況如何？後續會采取哪些策略來平衡回款、去化與毛利水平？

張旭忠：2026年上半年全國商品房市場成交總規模3.8萬億，同比下降14%，核心32城新房成交規模較歷史高點回落超過七成，重點城市持續“以價換量”。面對這種市場環境，龍湖在開發業務上繼續聚焦存量去化與高質量回款。

從去化表現來看，上半年一二線城市簽約占比高達89%，在售主力項目全盤去化率保持在一個健康水平，像重慶禦湖境、沈陽天曜等11個項目進入當地銷售前20榜單。同時我們也在加大商辦和車位的去化力度，簽約金額今年實現了顯著提升。

截至6月底，可售貨值超過1800億元，一二線城市占比約七成。

在平衡回款與毛利水平方面，我們始終堅持“一盤一策”：存量項目會根據市場反饋靈活調整供貨，通過“老盤新做”等方式提升産品價值，加快去化；新項目會持續叠代産品力，打造龍湖的好房子，實現溢價。商辦和車位也會堅定地加大去化力度，換取回款。

下半年我們仍将積極全力推動存貨去化，達成公司的經營目標。

現場提問：在銷售持續下行、開發投入收縮的背景下，公司的經營性現金流的可持續性如何？

趙轶：在現金流管理方面，龍湖集團始終秉承量入為出的原則，我們會結合銷售和回款情況靈活鋪排投資節奏和開工節奏，審慎管理現金流。集團已經連續多年實現含資本性支出的經營性現金流為正，今年上半年實現了+9億，雖然今年上半年簽約回款比去年有下降，但是整體支出因為我們節奏的調整、開工面積的調整，也比去年節約了160億，有效抵禦了市場和銷售的波動。

面向全年，我們已經對銷售有可能面臨的挑戰做了充分的預判和鋪排，我們将繼續量入為出管理好土地款、建安支出和管銷兩費等。全年支出較2025年預計仍有較大幅度的節約，有效地抵禦簽約回款的波動風險，預計2026年實現全集團整體含資本性支出的經營性現金流超過50億。

未來集團将持續要求和推動各航道實現内生式增長，保持全集團持續實現正向的經營性現金流。

現場提問：公司長租公寓類業務發展情況如何？注意到上半年資産管理航道收入有所下降，請問管理層對此航道後續的管理策略及增長預期是什麼？

陳序平：資産管理航道這幾年主要做了兩個工作，一是資産結構優化，早年資産管理航道只有長租公寓“冠寓”一個業态，而且大部分是中資産項目，即承租經營項目。經過這幾年的市場調整，一些沒有經營邏輯的承租經營項目，我們選擇主動退出。綜合來看，這部分長租公寓的收入是有所下降的，主要是低效項目的退出，但是這種退出對于NPI是正向的，上半年資産管理航道的NPI同店同比增長2.1%，也說明了這種經營導向是正确的。

除了資産優化工作之外，資産管理航道從單一的長租公寓轉向多品類資産管理，現在已經有7個活力街區“歡肆”，同時也有5個養老項目“椿山萬樹”在運營，未來三年還有10個椿山萬樹項目會陸續開出來。通過新的資産品類入市，讓這個航道從原來單一的長租公寓轉向多業态全周期的資産管理航道，同時也把全周期資産管理能力對外輸出，獲取全周期的輕資産管理服務收入，實現能力外拓。

現場提問：今年下半年，預計将有幾座商場開業？這些新項目主要集中在哪些城市？在當前消費環境和市場競争下，對新開商業項目的租金回報率有何預期？如何平衡新項目投入、資本開支與回報效率？

包偉：今年下半年集團計劃新開六座商場，分别位于杭州、成都、長沙和昆明幾個高能級城市。部分新開業商場租金水平在當下市場環境下略有承壓，我們非常在意新項目一次做對的能力，這也是集團這兩年商業管理非常大的變化之一。2024年底我們開業的海口天街開業後迅速進入較好狀态並持續攀升，這個項目第二年就可以實現YC超過6%的狀态。集團對于新開業項目回報要求也是因地制宜，首年的租金有一定的靈活性，第三年YC必須要達到6%以上。

在新項目的投入上，計劃每年新開業約五座重資産項目和部分輕資産項目，跟過去三年我們的籌備節奏持平。資本開支上航道每年按照5—10億的節奏立項，在這個節奏下，航道已經連續實現現金流大幅為正。

現場提問：在開發規模收縮、經營性業務壯大的轉型過程中，集團整體的經營模式會發生哪些根本性變化及展望？

陳序平：整個中國地産行業調整已經五年了，這五年核心32城新房成交規模跌超七成，整個行業形勢面臨翻天覆地的變化。五年前這個行業以地産開發收入為主，大部分公司的地産開發收入占比都在90%甚至95%以上，融資也是以信用融資為主，信用融資占比超過一半。五年過去，這兩個事情都發生了非常大的改變。

首先從融資來講，對于民營房企而言，信用融資窗口基本處于關閉狀态，意味着民營房企需要在市場下行過程中還要把過去的信用融資進行償還，這個過程是非常不容易的。龍湖從2022年7月最後一筆信用債發行後，我們已經洞察到這個問題，那時候的判斷就是必須要主動做出變化，不能再按照原來的戰略走下去，所以我們提出要以正向的經營性現金流來壓降有息負債總額，同時以長周期的經營性物業貸款來置換信用貸。四年多下來，我們連續錄得了正向經營性現金流，債務也實現了零逾期、零展期、零違約，集團整體有息負債四年時間降了超過600億，同步清零了近400億供應鏈融資，兩者合計近1000億，且整個過程中我們沒有出售任何核心資産。此外我們加大經營性物業貸的置換力度和比例，截至目前，集團70%的負債已經置換為長年期、低利率的經營性物業貸及長租貸，整個債務周期超過十年。預計到明年1月份，龍湖将實現境内債券及中票清零，這是債務轉型方面又一個非常堅實的里程碑。

其次，我們也在做收入結構的轉型。因為處于壓降有息負債階段，C1航道可以拿地的頭寸會變少，重點聚焦攻堅存貨去化，並通過投後破局激活存量土儲，今年上半年我們通過投後破局激活了11宗土地超過130億的可售貨值。與此同時，Cx航道也将保持持續的增長，C2-C5這四個航道在2028年力争實現340億以上的收入，屆時将超過開發業務的收入，占比過半，那時候龍湖也能實現整個業務結構的轉型。

綜上就是龍湖應對整個行業史無前例的調整以及行業開發模式變化的策略。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。