中報觀察 | 金地商置舊引擎熄火 新支撐尚小

觀點網 8月25日，金地商置集團有限公司（下稱“金地商置”）發布截至2026年6月30日止六個月未經審核中期業績。

中報顯示，金地商置期内收入11.22億元，較2025年同期64.68億元縮水83%；毛利3.99億元，同比減少57%；股東應占虧損11.16億元，較上年同期10.08億元的虧損規模進一步擴大，每股虧損0.0672元。

與收入形成對照的是，公司並非全面失血，持有型物業提供了托底。

期内，物業投資及管理分部經營業績同比增長40%至3.55億元，園區與經濟公寓出租率分别維持在約92%和94%，直接經營開支則同比下降約兩成至4.88億元。

開發業務因結轉資源枯竭與減值計提出現收入利潤雙跌，持有型物業則憑借精細化運營展現出較強的盈利韌性，成為報表中為數不多的支撐力量。

開發業務新低

開發業務是本期業績滑坡的主因，物業發展分部收入由58.37億元降至5.71億元，在分部收入中的占比從約90%驟降至51%。

管理層在公告中解釋，國内房地産市場持續放緩及購房能力不足，導致物業交付結轉收入顯著下降。公司2026年上半年可供結轉的貨值明顯不足，直接表現為收入端的斷崖式下滑。

2026年上半年回落至11.22億元，創六年新低。六年間中期收入從49.97億元起步，經歷21.74億元的低谷、64.68億元的階段性高點，再跌回11.22億元，這條曲線背後是銷售下行周期中可結轉資源持續收縮的現實。

圖1：金地商置近六年中期收入走勢（2021H1-2026H1，單位：億元）

數據來源：金地商置集團歷年中期報告

利潤端表現更為直接，期内毛利3.99億元，同比減少57%；物業發展分部經營業績為虧損11.14億元，較2025年上半年6.86億元的分部虧損擴大逾六成。

收入之外，減值撥備也是侵蝕利潤的重要變量。在房價與去化壓力之下，公司對物業存貨及應收款項計提減值，這部分損失直接計入開發分部經營業績。

盈利拐點出現在2024年上半年，當年中期公司持有人應占虧損21.79億元，由盈轉虧，每股虧損0.1312元；而2023年上半年尚錄得5.63億元溢利。

此後2025年上半年虧損收窄至10.08億元，2026年上半年再度擴大至11.16億元，虧損在出清進程中反復，而非單調收斂。

圖2：金地商置分部收入結構變化（2025H1vs2026H1，單位：億元）

數據來源：金地商置集團2026年中期業績公告

值得注意的是，金地商置期内應占合營及聯營公司虧損5.48億元，較2025年同期的1.28億元擴大328%。

這是繼2024年上半年應占合營及聯營總虧損13.63億元、拖累當期巨虧21.79億元之後，又一次面對聯營開發項目的集中減值與結轉收縮。

作為過去行業黃金期房企快速擴張的主流模式，合作開發能夠幫助企業以較少資金撬動更大規模的土儲，快速做大規模。

但在行業下行周期，這種模式的風險也開始集中顯現：一方面，合作項目大多采用權益法核算，不並表但需按持股比例确認盈虧，項目減值與虧損會直接體現在投資收益中，成為利潤表的隐性出血點。

另一方面，合作方的資金狀況也會影響項目推進節奏，若合作方出現流動性問題，項目停工、去化放緩的風險會進一步傳導至權益方。

對以合作開發為主要擴張方式的金地商置而言，合營聯營項目大多仍處于銷售去化與減值出清階段，其虧損的反復，意味着出清過程仍未結束。

在收縮周期中，費用控制是少數仍在改善的指標。期内直接經營開支4.88億元，較2025年同期的6.08億元下降約20%；管理層稱公司已精簡人手及削減工資。

這一動作與收入收縮幅度大體匹配，反映公司在減收環境下主動收縮成本盤的姿态，但單純依賴節流，難以對沖開發業務逾11億元的分部虧損。

圖3：金地商置近六年中期股東應占溢利/虧損變化（2021H1-2026H1，單位：億元）

數據來源：金地商置集團歷年中期報告

房地産開發行業整體仍處于縮表出清階段，金地商置的處境並非孤例。其土地儲備也從2022年中期的約2129萬平方米收縮至2026年中期的1042萬平方米。

其中既有主動去庫存、消化存量項目的因素，也有被動減少拿地、補充土儲乏力的現實。

持有型物業支撐

持有型物業運營則是金地商置報表上為數不多的“加法”。

期内，物業投資及管理分部收入5.51億元，同比減少13%。但分部經營業績3.55億元，同比增長40%。收入下降而經營利潤上升，意味着租金坪效與運營效率的提升。

在出租率保持高位的背景下，公司對存量資産的精細化運營正在兌現為利潤彈性。期内園區出租率約92%，經濟公寓出租率約94%。

這條“壓艙石”並非一朝一夕建成。2021年上半年公司在營商業項目總建面約66萬平方米，租金收入3.16億元。截至2026年6月末，公司已開業投資物業約286.9萬平方米。

從數十萬平方米的商業體量擴張到兩百萬多平方米的持有型資産池，物業投資及管理分部已成為金地商置對沖開發周期波動的重要依托。

中報顯示，金地商置持有在營運的商辦項目總建面約108萬平方米，期内錄得租賃及相關服務總收入約人民币6.13億元，同比下降1.2%；深圳威新科技園1、2期上半年出租率約96%，深圳威新科技園3期上半年出租率約91%。

持有在營運的産業園總建面約165萬平方米，期内錄得租賃及相關服務總收入約人民币2.86億元，同比下降2%；穩定運營期的産業園項目的出租率約92%。

該公司經濟公寓租賃業務為“金地草莓小區”，截至2026年6月30日，租賃住房業務營運約11000間房，穩定運營期的經濟公寓項目出租率約94%。

但存量資産的運營利潤，暫時無法覆蓋開發業務失血與債務壓力。

截至2026年6月30日，金地商置現金及銀行結余18.14億元，較2025年末22.48億元減少19%，與2024年上半年42.2億元相比縮水過半。

與此同時，債務總額216.4億元，較年初微增。管理層在公告中說明，新增貸款主要用于償還現有銀行貸款，即典型的借新還舊。

在開發銷售回款大幅減少的背景下，公司對外部融資的依賴度不降反升，流動性安全墊持續變薄。

圖4：金地商置現金及銀行結余變動（2024H1、2025年末、2026H1，單位：億元）

數據來源：金地商置集團2024/2025年度報告及2026年中期業績公告

資産負債表的另一重壓力來自存貨。截至2026年6月30日，金地商置流動資産253.5億元，流動負債231.3億元，流動比率約1.1倍，賬面尚能覆蓋。

但拆解公司流動資産結構可以發現，待出售物業80.3億元、發展中物業32.7億元，兩項合計逾110億元，占流動資産的四成以上。

這些以成本計價的存貨，在房價下行、去化放緩的環境下變現周期明顯拉長，賬面覆蓋與真實償付能力之間存在缺口。

現金及銀行結余僅18.14億元，對應231.3億元的流動負債，短期償債壓力可見一斑。

圖5：金地商置2026H1流動資産結構（截至2026年6月30日，合計253.5億元）

數據來源：金地商置集團2026年中期業績公告

為緩解資金壓力，金地商置也在推進資産瘦身。期内以1.36億元出售深圳市威陸科技有限公司100%權益。

出售資産、壓降開支、借新還舊，構成公司在現金保衛戰中的三組動作，其共同指向是：在開發業務造血能力減弱的階段，以存量資産變現與運營收入維持流動性運轉。

業務結構轉型已不再是選擇題，而是關乎生存的必答題。

管理層推動的重資産向輕資産運營過渡，以運營管理輸出替代資本開支，以租金與費用收入替代開發結轉收入。其确定性在于，公司持有型物業的出租率與經營業績已經證明了運營能力。

然而，不确定性同樣明顯，即持有型物業的租金同樣依賴市場環境，而債務的存量消化、待售存貨的去化進度、合營聯營項目的減值出清，都仍是懸而未決的變量。

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