馮毅成：老舊小區改造應該更加關注老人健康安全 | 博鰲現場

8月12日下午，2026博鰲房地産發展大會在海南召開，在“更新的未來”主題讨論環節中，《主編筆記》總編輯馮毅成提到：

城市更新具有經濟效應與社會效應，過去兩年已經在新房銷售端口帶來了明顯成效，刺激了土地出讓與新房銷售的流動性，通過更優的規劃讓住房産品具有更高的産品力，同時也為城市帶來了更良好的公共空間體驗。

但與此同時，城市更新也有為民生保障托底的功能，我們要用與“更新”同等的精力去“改舊”，特别是更加聚焦老舊小區生活的安全與便利問題。

目前很多城市仍然保留着大量的四五十年房齡的商品房，這些房屋基本建設于上世紀七八十年代。

目前，其中暫未被列入拆遷規劃中的房屋，改造工作僅僅停留于外牆刷白、樓道或通道中增加座位、健身器材等等。

但是對于水、電、氣管網的老化，外牆與玻璃脫落的關注力度仍有提升空間。

有的居民家中水管主管網仍然保留着幾十年前的管道，有的水管已經生鏽甚至因為嚴重生鏽發生滲漏，這直接影響飲水安全與生活排污。

此外，電路老化也是一大隐患，或許房外的公共電路有電力部門定期檢修，但是室内的電路已經使用了四五十年，随着時間推移，用電安全問題會越來越令人擔憂。

再者，這些小區有不少房屋仍然保留着四五十年前安裝的窗戶玻璃，並且是用木框鑲嵌固定。

任何材質的玻璃都有使用壽命，絕大部分的玻璃使用壽命無法到達五十年，並且木框随時間推移也在愈發老化，這樣的窗戶玻璃無法經受住大風沖擊，随時都有破裂掉落的危險。

老舊小區的居民出行便利與安全也值得關注。

目前仍然居住在這些老舊小區的居民，普遍都是腿腳不便、行動遲緩的老年人。

馮毅成深入了解過這種老舊小區，老人從家中出門走到馬路邊大概需要十到十五分鐘，但是沿途可能沒有一處能夠遮陽避雨的配套設施。

一旦這些老人中途身體疲憊，或遇到大風大雨和暴曬天氣，想要在中途歇歇腳是一件非常困難的事情。我認為，這些設施的“補缺”與小區安裝健身器材、樓道轉角安裝臨時座椅同等重要。

另外，一些老舊小區在當年是“職住一體化”的建設，這種規劃原本具備較為完善的生活系統，後來因為歷史原因，其中“職場”院落土地出讓，遺留下來了占地面積較小的宿舍區。

而随着城市發展，這種宿舍區周邊早已高樓林立，宿舍區空間局促且孤立，缺乏完善的生活系統，甚至缺乏健身鍛煉、小區活動等公共空間。同時，受到早期規劃局限，形成了相鄰小區的相鄰樓棟樓間距過窄。

比如說，老小區的住宅樓僅為6層，新小區的住宅樓高達百米甚至是超高層，而這相鄰的兩個小區相鄰樓棟樓間距不到20米，甚至只有十米左右，采光、通風、隐私等都存在問題。

然而，這種老舊小區因為占地面積小，從新房開發角度看難以算經濟賬，随着時間推移，這種生活問題會日漸突出。

此外，在老舊小區的改造過程中，不能忽視了人文關懷，特别是對于這種四五十年的老小區，它們是城市歷史的創造者與見證者，因為改造開發和人群遷移，原有的光輝歷史逐漸失去了“記憶”。

在老舊小區的改造過程中，有關部門應該注重梳理歷史文化，搶救性保護歷史資料（建檔保存），並對老舊小區的老人及時送出人文關懷，力争做有溫度、有情懷的舊改。

當前正處于“錢緊”階段，老舊小區的改造步伐放緩需要多方面理解支持。

一旦資金到位，對于上述老舊小區應該進行系統性的安全評估，對于安全問題突出、改造保留經濟價值較低的小區，應該“應拆盡拆，應改盡改”。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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