年報觀察 | 招商局置地最艱難一年

觀點網 3月12日，招商局置地有限公司披露了2024年度業績。

從數據表現來看，2024年無疑是招商局置地的艱難之年。

2024年全年，公司實現營業收入為206.61億元人民币，相比2023年的288.01億元下降了約28%；毛利也從38.71億元大幅下降至9.85億元，降幅高達75%；毛利率從13.44%減少8.67個百分點至4.77%。

此外，公司淨利潤開始由盈轉虧，2024年虧損16.90億元，而2023年盈利12.52億元，同比減少約235%；其中公司擁有人應占虧損為18.51億元，去年同期盈利1.33億元，同比下降約1487%。

3月13日早間，招商局置地舉行了2023年度投資者電話會議。

據與會投資者透露，在分析公司2024年業績表現之前，公司财務總監陳燕直言：“2024年是房地産最艱難的一年。”

聚焦深耕

與很多上市房企不同，招商局置地並沒有采取全國化布局的戰略，而是聚焦深耕一小部分。

截至2024年底，該公司的發展足迹基本限于廣州、佛山、重慶、西安、南京及句容等地，共擁有45個房地産開發項目，業态包括住宅、公寓、别墅、辦公樓及零售商鋪等。

之所以如此，源于2019年，為了避免同業競争，招商局置地與招商蛇口集團訂立了一份不競争契約，用以劃分地域。

這份契約的具體内容是，招商局置地業務主要集中于佛山、廣州、南京及句容，招商蛇口不會與其競争；就重慶及西安而言，招商局置地考慮停止進行房地産業務並将适時退出該兩個城市，但在此之前，招商蛇口集團同樣不會于與招商局置地競争。與此同時，招商局置地不會在其他城市與招商蛇口競争。

5年後，招商局置地至今仍未退出重慶及西安這兩個“考慮退出”的城市，而且公司目前有近半數的收益來自于這兩地。

2024年期間，招商局置地來自西安、重慶地區的總收益分别約為55.75億元43.56億元，占公司總收益比例分别約為26.98%、21.08%，合計約48%。若是退出停止兩地的房開業務，招商局置地無疑會元氣大傷。

因此，招商局置地表示：“集團決定暫時繼續于重慶及西安進行其房地産業務。”

其他地區方面，該公司來自南京與句容、廣州、佛山、香港項目的收益比例分别為40.7%、、7.29%、3.61%、0.34%。

據與會投資者透露，招商局置地年内仍堅持精細化投資策略，管理層在會上表示：“公司強化投資管控，堅持以銷定投、精挑細選，高標準篩選項目資源，投放進一步聚焦。”

2024年，招商局置地新增項目呈現出高權益的特點。該公司年内在西安、廣州和南京共獲取了5個項目，權益地價36億元。其中3個項目為全資控股項目，分别為廣州林嶼境、西安梧桐書院以及西安玺。

其中，林嶼境為廣州首個超新規四代宅、首個立體園林試點項目，已在去年12月中旬開啟誠意登記，随後首次開盤時實現了“日光”。

截至年末，招商局置地土地儲備約420.18萬平方米。按城市劃分，重慶土儲面積約223.02萬平方米，占比53%；南京及句容土儲81.81萬平方米，占比20%；西安75.61萬平方米，占比18%；廣州31.18萬平方米，占比7%；佛山8.56萬平方米，占比2%。

值得注意的是，由于招商局置地近年來並未在佛山區域新增項目，公司如今在該區域已無開發中的項目面積，也就是說，在現有項目實現完全去化之後，或許就是其“退出”該城市之時。

市場維艱

得益于下半年的樓市回暖，以及南京鐘山峰景、南京金陵序、廣州林嶼境等項目的良好表現，2024年招商局置地全年完成合約簽約額424.62億元，實現從第一季度時的32%同比跌幅到全年增長10%的V型反轉。

按地區劃分，南京與句容地區實現的合同銷售額約為130.03億元，占比31%；西安銷售額約為119.90億元，占比28%；廣州銷售額為85.47億元，占比20%；重慶銷售額44.16億元，占比11%；佛山銷售額39.43億元，占比9%；香港銷售5.63億元，占比1%。

若是按權益銷售金額計算，招商局置地2024年的銷售成績更為突出，全年銷售額達288億元，同比增幅約19%。

然而，銷售端的發力並不能拉住公司營收、淨利潤以及毛利率水平的回落，三個指標分别錄得28%、235%以及8.67個百分點的同比降幅。

2024年，招商局置地結轉收入206.6億元，同比減少81.4億元，近30%的高額降幅成為公司淨利潤下降的主要原因。

參會投資者向觀點新媒體指出，除了結轉量下降之外，招商局置地2024年的項目結轉毛利率也有所下降，但公司管理層並未透露具體降幅情況。

此外，也有管理層表示，本期淨利潤的減少除了受到毛利減少的影響之外，還受到另外兩個因素的影響：一是對商譽以及聯合營公司的應收款及聯合營公司投資計提減值共計7.06億元；二是聯合營公司投資虧損2.5億元。

針對毛利率方面内容，該名投資者轉述指出，招商局置地2024年計提了約5.5億元規模的存貨減值準備，影響到了公司毛利率水平。若後續市場情況有所好轉，存貨價格也能得到一定的修復，從而讓公司毛利率實現同步調整。

公司管理層認為，綜合來看，今年首季度的市場表現要優于去年，因此預計公司毛利率會有一個穩重向上的趨勢。

值得注意，招商局置地近年來其業績狀況整體處于回調趨勢。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

這些年來，招商局置地與不少企業合作過，比如2019年曾與五礦地産共同開發廣州黃埔茅崗宅地、與龍湖合作開發廣州白雲地塊；2020年，與保利開發廣州琶洲宅地；同年還與保利、武漢泛悅、南京頤居及新希望等合作開發南京江北新區地塊；在2019年之前還與萬科、碧桂園等企業合作過。

過往，這種模式雖然能夠降低風險、快速擴張，但這樣的低權益合作模式也影響到了招商局置地業績表現。

去年，招商局置地分占聯營公司及合營企業的業績就都出現了虧損，前者部分的虧損為1.29億元，後者的虧損為1.18億元，兩者合計損失3.47億元，已超過2023年歸母淨利潤規模。

這也是招商局置地從2022年開始提升新增項目持股比例、回歸高權益特點的原因。

面對行業利潤率承壓的挑戰，招商局置地方面表示，集團全員将持續深挖建造成本與運營成本管控潛力，強化三費（銷售費用、管理費用、财務費用）剛性約束，推動财務結構減肥健體；虧損業務單元将實施極致成本管控，确保止血回血。

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