中交管理開年代建搶跑 與“汕尾第一高樓”的陽光城往事

觀點網 農歷新年復工第一天，中交管理迎來了開門紅。

據中交管理官微消息，2月17日，該公司成功中標汕尾市城市運營投資有限公司所屬“愉憬灣”項目全過程代建代管。

這個被冠以“汕尾城市封面”、“汕尾第一高樓”等諸多光環的項目，起初由萬德隆集團、陽光城共同打造。

但在疫情影響與資金壓力下，項目幾經輾轉，最終改由汕尾市城市運營投資有限公司百分之百控股，並于近日引入中交管理進行代建代管。

汕尾城投進場無疑為愉景灣項目的後續開發及建設提供了保障，而中交代建加盟則在一定程度上加速了項目的盤活和交付。

汕尾第一高樓往事

中交管理打響了新年代建第一槍。

據了解，愉憬灣項目位于汕尾市區“三舊”改造中“一帶兩核”的重要核心區域，總占地約15萬平方米，總建築面積約110萬平方米，建成後将成為集居住、購物、文化、商務、休閑、教育等多種功能于一體的汕尾市地標綜合體。

對中交管理而言，此次中標無疑能夠拓展公司的代建業務比例，若從項目“保交付”的角度看，引入國資代建平台，或許是推動愉景灣開發建設的最優選擇。

實際上，愉景灣項目前身是汕尾和順上村，該村建立至今有200多年歷史，改造前村内的房屋多數是上世紀建設的土木結構房屋，多數年久失修。

2016年，汕尾市、和順村聯合啟動和順上村舊改項目，根據當地媒體報道，彼時項目引入了汕尾市萬德隆投資有限公司負責開發改造。

次年，汕尾市公共資源交易平台和市城鄉規劃局前後公示了萬德隆拿地批示，且經過兩年時間，和順上村基本拆除完畢。

2019年，前期改造基本完成的和順上村項目高調舉行媒體發布會，會上汕尾萬德隆集團宣布與陽光城簽訂戰略合作，共同推進改造項目的後續開發，而和順上村改造項目的全新案名“萬德隆·陽光城·愉景灣”也于彼時正式披露。

除了案名，項目的規劃亦正式曝光，将由一座由超高層住宅、約7.5萬平方米的達廣場、和順里商業街、星級酒店、高層寫字樓等組成。

據介紹，項目涵蓋三大亮點，第一，打造約200米寫字樓，建成後将成為汕尾第一高樓，第二，汕尾首個萬達廣場進駐；第三則是引入希爾頓酒店。

頭部房企加盟、規劃超前、巨無霸體量……各式各樣標簽加持下，愉景灣項目始終備受關注。

從汕尾市住房和城鄉建設局官網消息看，愉憬灣項目在2020年至2021年期間，共計獲取四張預售許可證。

2022年年初，受疫情影響，項目面臨首次停工，随後又受陽光城等企業的資金壓力影響，始終無法正常建設，原定的交付時間亦不斷延長。

一時之間，互聯網上頻頻傳出項目施工方、業主方維權、投訴等消息。

2023年9月，幾經波折的愉景灣項目終于迎來了“白衣騎士”。彼時消息透露，汕尾市城市投資運營有限公司分别與汕尾陽光城、信達資産、萬德隆實業三方簽訂股權轉讓協議，標志着愉憬灣項目成功轉股，改由汕尾城投百分之百控股。

如今，汕尾城投引入中交管理共同推進愉景灣項目後續建設，這個輾轉八年的項目，終于迎來了轉機。

中交管理代建新路

近兩年，随着大量中小房企暴雷，地方城投逐漸崛起。一方面，城投公司持續托底土地市場；另一方面，在城中村改造、項目纾困當中扮演了非常重要的角色。

但絕大部分城投公司並不具備開發能力，有第三方數據統計，2021年至2023年期間，城投公司拿地項目開工率僅為25.23%，總體開工率為49%。

因此，近幾年市場上來自城投公司、纾困類項目的代建需求不斷增加。

此次汕尾城投牽手中交管理，對中交地産跑通纾困代建模式可以說是向前邁進了一大步。

實際上，中交地産代建業務始于2019年，彼時該公司董事長李永前才從綠城中國調回中交地産。

回歸後的李永前對公司進行了大刀闊斧的架構調整，並提出了“六個一工程”戰略，宣布大力發展融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地産、文旅文創等新業務。

在李永前的構想當中，中交地産要效仿綠城用“兩條腿”走路，即重點發展輕重並舉模式。其中，重資産是在東西南北中五大戰略區域繼續開展房地産開發業務，輕資産是推進代建業務。

2020年1月，北京聯合置業與惠州市惠燃實業發展有限公司、中食冷凍倉儲（廣州）有限公司簽訂項目委托管理服務協議，更名為中交房地産管理集團有限公司，代建平台正式落地。

初涉代建業務，中交地産便定下了“融資代建”發展戰略。

相較于普通的代建業務，融資代建模式需要代建方借款給項目方，或者是用公司作為信用背書，幫助項目方融資。

在地産行業融資難的近幾年，這種代建模式備受市場歡迎，但代建方亦面臨這較大風險。

也因此，即便瞄準了“融資代建”的發展路徑，中交地産始終未能大規模施行。此前，中交地産表示，公司尚未實際開展融資代建業務，至于原因，産品溢價能力不足可能是一方面。

融資代建的路子難以跑通，中交亦不斷尋求新的發展模式。

觀點新媒體了解到，2022年10月，中交地産宣布與信達地産牽手，雙方在房地産纾困類代建項目、不動産資源整合、城市更新以及房地産開發運營等領域全面展開戰略合作。

布局纾困代建，顯然中交地産是看到了“保交樓”任務下的市場空間，這家企業希望借助更少的資源和投入，完善“第二個輪子”。

與此同時，中交地産拉來了劉輝坐鎮代建闆塊，而劉輝曾任世茂集團副總裁、華北區域董事長兼總裁。

不過，即便人員與模式已經基本敲定，中交地産代建業務的“存在感”仍不算強。

2023年年中，中交地産在定增回復函中表示，最近三年代建業務收入為1050萬元、1155萬元及2477萬元，占當期營業收入比重約為0.1%；代建業務毛利率為57.56%、35.39%及-4.55%，其中2022年代建業務毛利率為負的主要原因為部分項目收入未達到确認條件。

此次中標汕尾百萬方代建項目，無疑是其纾困代建模式的一次重要實踐。

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