參投Pre-REITs基金 百聯股份商業REITs的“兩手準備”

觀點網 在消費基礎設施領域，老牌商業公司百聯股份做了兩手準備。

其一，在今年7月中旬，該公司便宣布以旗下成熟資産——上海又一城購物中心進行公募REITs的申報工作。

其二，10月30日消息，百聯股份宣布拟參投Pre-REITs基金，計劃借此收購社區商業、購物中心、奧特萊斯等符合消費基礎設施公募REITs要求的消費基礎設施項目。

Pre-REITs基金顧名思義，是在基礎設施或商業不動産等領域，以尚處于建設期或未形成穩定現金流的基礎設施等項目為投資標的，以公募REITs為主要退出手段，以獲取二級市場溢價為投資目的的金融投資産品。

而百聯股份此次參投Pre-REITs基金，無疑能夠加速優質資産的孵化，提升公司在商業零售領域的影響力和市場管理規模。

更重要的是，一邊着手将成熟項目打包發行公募REITs，一邊設立基金關注優質資産，前者為後者提供了退出渠道，後者為前者擴募提供了儲備糧，百聯股份打了一手好算盤。

參投Pre-REITs

10月30日，百聯股份發布公告稱，該公司拟與國泰君安證券股份有限公司下屬國泰君安創新投資有限公司、上海百聯資産控股有限公司及其下屬上海百聯百世資産管理有限公司共同設立百聯國泰君安商業Pre-REITs基金。

據觀點新媒體了解，上述基金将通過直接或間接收購持有符合消費基礎設施公募REITs要求的消費基礎設施項目(社區商業、購物中心、奧特萊斯等)的公司股權。

公告明确，基金重點關注出租率、租金良好且運營穩定、現金流充裕的核心資産/核心增值資産，區域聚焦上海、長三角核心城市、成都，以及不在上述區域但有特别優質項目的城市。

此次百聯股份參投設立Pre-REITs基金，一方面，将有效增加基礎設施項目的流動性，盤活存量資産，拓寬融資渠道，将金融活水引入實體商業的發展當中。

另一方面，通過設立商業不動産的資本運作平台，打通消費基礎設施項目與公募REITs的銜接路徑，加速優質資産的孵化發展，助力優化企業資産結構，增強企業綜合競争力。

百聯股份在公告中表示，作為Pre-REITs的投資人及運營商，将有助于公司借助輕資産模式進行主力業态連鎖拓展，提前鎖定優質資産，進一步提升公司在商業零售領域的影響力和市場管理規模。

信息顯示，上述基金的存續期限為4年，其中投資期3年，初始退出期1年，投資項目無法在退出初始期限内退出的，經合伙人會議決定，合伙企業的退出期可在退出初始期限的基礎上進行一次不超過1年的延長。

基金的目標認繳出資總額為人民币10億元，全體合伙人先行認繳出資總額人民币4.5億元，後續待種子項目确定引入外部投資人完成基金擴募。

其中，國君創新投、百聯百世作為基金的GP，前者認繳2億元，後者認繳100萬元，而百聯資控及百聯股份為基金LP，分别認繳1.49億元及1億元。

值得注意的是，百聯資控是百聯集團的全資子公司，而百聯百世是百聯資控的全資子公司，也就是說，百聯集團本次參投資金，共計投資2.5億元。

百聯集團下設三個平台共同參與本次Pre-REITs基金，足以看出企業對于商業地産未來發展前景的看好。

今年10月20日，市場翹首以待的商業地産公募REITs正式開閘，伴随着我國經濟基本面的修復，購物中心等資産的估值不斷回升，商業地産的交易規模與活躍度亦逐步回暖。

不少市場人士認為，我國消費基礎設施資産存量大、質量高，未來消費基礎設施REITs規模有望達到萬億級别，前景十分廣闊，而百聯股份提前布局，無疑是想搶占先機。

公募REITs考量

但百聯股份參投Pre-REITs基金的考量或許並不止于此。

實際上，借助Pre-REITs産品，百聯股份能夠提前在一級市場鎖定優質的消費基礎設施資産，後續通過獲取項目控制權等方式，對不動産項目進行孵化，並為公募REITs儲備項目，構建基礎設施等不動産的閉環投資模式。

早在今年7月12日，百聯股份就曾宣布計劃開展消費基礎設施公募REITs的申報工作，彼時提到，交易所涉及的資産為上海又一城購物中心項目。

上海又一城購物中心位于上海市楊浦區淞滬路8号，坐落在坐落于上海城市商業副中心——五角場商圈中心地帶，項目于于2007年1月26日基本建成並開始試營業。

從市場消息來看，項目總建築面積12.6萬平方米，分為地面9層與地下3層，集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身等功能業态于一體，由百聯股份耗資10億元打造。

運營時間超16年，有數據顯示，2019年項目銷售額超過20億元，2023年國慶期間日均客流6.35萬，同比提升20.2%。

按照百聯股份的計劃，該公司拟将上述項目打包發行公募REITs，暫定名為華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金，發行上市之後，百聯股份及關聯方将認繳超過20%的額度。

完成成熟項目的上市只是第一步，加速挖掘優質資産，擴充儲備糧或許是接下來的重心。

在11月2日舉辦的觀點商業年會上，印力集團董事長丁力業強調，公募REITs上市不是“一錘子買賣”，而是要求企業保留項目的部分股權，還要确保經營穩定。企業擁有很強運營能力的同時，批量儲備優質資産才可能發行公募REITs，在此情況下，頭部企業的優勢會進一步凸顯。

從儲備資産方面，截止至2023年7月初，百聯股份在營商業項目為45座，商業面積總計338.38萬平方米。

除了自身在營商業以外，顯然百聯股份還瞄準了龐大的存量市場。

戴德梁行數據顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達到4650萬平米。

一方面，通過成熟項目的上市，為旗下優質商業不動産打通退出通道；另一方面，通過Pre-REITs基金提前鎖定更多優質資産，為企業中長期價值投資提供必要的項目儲備，更為公募REITs構建了儲備糧倉，這或許是百聯股份一連串動作的最終邏輯。

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