對房地産形勢的幾點看法

正像中國的經濟進入新常态一樣，房地産也進入了新常态。

朱中一 第一，中國房地産市場總體上還處在軟着陸過程中，但因地區差異大，一些地方期望回升的時間要早一些。一些庫存量大、在建規模大、人口聚集能力不足的地方，軟着陸的時間可能要長一些。

2014年二三月份，不少媒體尤其是境外媒體，說中國的樓市快要崩盤了，但是在各方面的努力下，中國的樓市是由低到高。主要是政策的調整，包括限購政策松綁，包括10月份的降息，全年很多指標是僅次于2013年的，投資還是歷史的新高。

如果從同比來說，不少指標還是下降的，而且全年待售商品房的面積是6.2億平方米，較2013年增加1.3億平方米，同比增長了26.3%。

今年1-2月份，市場總體來說還是延續了去年的态勢，商品房銷售面積、銷售額、土地購置面積、房屋開工面積繼續回落，待售面積繼續增加。

70個大中城市除個别城市以外，房價無論是環比還是同比，絕大多數都是下降的，這說明市場還是比較低迷的。

正像中國的經濟進入新常态一樣，房地産也進入了新常态。說中國經濟進入新常态，不等于中國經濟已經實現了新常态，房地産也是這樣，進入了新常态不等于實現新常态，因為有些指標還在同比下降，而且有些庫存量大的地方，消化的時間可能還很長。

如果僅僅從庫存量來講，現在是6.39億平方米，坦率說不算太大，因為我們一年的銷售有十多億平方米，關鍵是在建規模很大，而這些在建規模要陸續進入市場，所以這個壓力很大，不少地方消化壓力可能還是一個很大的課題。

中國的城鎮化仍然在快速發展過程當中，剛需仍然存在。而且，今年的政策比較寬松，除了少數存量房過大的城市以外，多數地方的市場今年能夠實現軟着陸的。

比如像廣東，好多指標都是好于全國平均指標，再比如說北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復蘇是比較快的，今年的情況肯定要好于去年。

第二，今年房地産市場的主基調，或者說房地産要實現的主要目標，我在學習了政府工作報告以後，用“兩個穩定”來概括，就是“穩定住房消費”、“穩定住房市場”。

要實現兩個穩定，主要的措施是兩個方面，一個方面是要加強城鎮棚戶區、城鄉危房改造和保障性安居工程的建設，增加住房有效供應，同時加大去庫存力度，支持居民自住性、改善性需求。

二是要堅持分類指導、因地施政，強化地方政府的主動調控責任，這在政府工作報告和李克強總理3月15号答記者問中講得非常明确。要實現上述任務和目標，中央政府和地方政府必然會有政策跟進，比如說政府工作報告里已經明确，住房保障要逐步實現實物保障和貨币補貼並舉，把一些存量房改為公租房或安置房。

住建部在年初也印發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，又比如住建部、财政部、人民銀行發布的關于促進住房貸款的通知。現在一些地方放寬公積金貸款政策，支持老百姓購房，源頭就是2014年三部委的通知。

在總理3月15号回答記者提問的時候，他說“我們這幾年沒有采取短期強刺激政策，可以說運用政策的回旋余地還比較大，我們工具箱里的工具還比較多”。

我最感興趣的就是說“我們的工具箱里的工具還比較多”，就說明政策的儲備、政策的預期不是沒有考慮的，所以今年的政策肯定會相對要寬松一點，中央政府和地方政府肯定也會根據市場的變化進行一些微調，我想這是今年市場要好于去年的一個原因。

第三，認真研究房地産的發展規律和房地産與新型城鎮化的協調關繫問題。要實現穩定住房消費和穩定房地産市場的目標，必須在落實政府工作報告提出的任務同時，還要認真研究並踐行兩個問題，一是房地産市場的自身規律問題，二是在城鎮化快速推進中怎樣把房地産市場的剛性需求落地的問題，特别是解決好農業轉移人口的住房問題。

這兩個問題在總理3月15号回答中外記者提問的時候都提到了，總理說“房地産市場有其自身的規律”，他沒有說房地産自身有哪些規律，我認為這個問題需要業内的人士共同研究、達成共識。

我想大家有一點是比較認可的，房地産市場的地域性和長周期性。因為有地域性，所以我們的政策要因地制宜，因為房地産開發周期比較長，所以我們希望政策要穩定，不能頻頻出台政策，這樣就無所适從。

除了這個最基本的規律以外，還有沒有其它一些規律性的東西？坦率來說，從2006年到協會以後，到去年離開，我基本上就是分管市場這一塊的，跟上面匯報也比較多，在匯報市場的時候，經常感覺到有幾個問題是需要研究。

第一個問題就是房地産的定位問題，我們怎麼定位？因為我們經常碰到一個問題，在經濟下行的時候強調房地産是支柱産業，當經濟好的時候，房價上漲的時候，又遏制房價，在穩增長和惠民生之間老是在搖擺，我們就無所适從。

這里就牽涉到房地産如何與經濟社會發展相适應，和相關産業的發展相協調。總理這次也專門提到了，住房既是經濟問題，更是民生問題，這句話在2010年的國務院文件里頭是強調的，我認為這次再次強調，對住房提出了新的定位；第二，房地産與政策的調整怎麼協調；第三，怎麼完善住房保障體繫，構建總量基本平衡、結構基本合理、價格與支付能力基本适應的體制機制；第四，住房的一級市場、二級市場和租賃市場怎麼協調發展。

另外，對于房地産的協調問題，總理的原話是“中國的城市化進程還在加快，房地産的需求是剛性的”。這里面的核心問題就是理論目標與實際情況結合的問題。

理論目標里頭，比如說城鎮化、城市發展方針是大中小城市的協調發展，但是人口流向並不完全是按這個來流的，這是一個問題。

第二個問題，在城鎮化里頭着重要解決農業轉移人口問題，但是農業轉移人口是很難買得起商品房的，這里面有一個支付能力問題，也有一個地方承受問題。

第三個問題，如果要解決好農業轉移人口的住房問題，涉及到土地制度改革問題，涉及到宅基地和土地流轉的問題，所以我認為理論與實際的問題比較多。

最後，簡單地跟房地産企業談幾點個人的希望。第一，要适應新常态，認識新常态；第二，需要謀求新的發展，首先要認識到穩定住房消費是第一任務，所以住房市場還是一個比較大的市場；第三，要探索新的業态，包括一些養老、旅遊的問題，這些在政府工作報告里面是多次提到的；第四，怎麼走出去的問題，現在不少企業已經有這方面的建議了；第五，大家必須要重視，就是今年企業的兼並重組的可能比往年會更大。

2013年末全國房地産開發經營企業是132000家，比2008年末增加了50.3%。這個數字是什麼意思？按城鎮常住人口算，每5000個人就有一個開發公司，顯然這個量是很大的，所以在當前的情況下，必然會面臨着兼並重組問題。

當然，有實力的開發企業怎麼樣從項目層面、從企業層面做好並購工作，對企業也是發展的機遇。

本文為朱中一先生在2015觀點年度論壇上所發表的演講全文實錄，未經本人審定，選入本刊時有修改。

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