成都大悅城銷售額提升18.95% 帶動REIT營收、利潤雙增長

商業客 近日，華夏大悅城消費REIT正式披露2026年中期報告，一份“成色足、韌性顯”的成績單浮出水面。

先看整體成色。上半年，基金實現收入1.80億元，淨利潤2636.67萬元，基金EBITDA達9831.55萬元，同比分别增長7.79%、41.05%和8.11%。經營活動現金流淨額為9386.91萬元，真金白銀的進賬，為後續分紅築牢基礎。

分派能力更是實打實地兌現。本期可供分配金額9216.91萬元，年内實際分配9221.00萬元，不僅足額派付，甚至略有超額。一、二季度年化分派率分别達到5.64%和5.55%，雙雙高于首發時預測的5.36%。

把視線拉到底層資産，項目公司成都博悅上半年營收1.78億元，同比增長7.94%，EBITDA達1.05億元，增長7.83%。

更值得關注的是，核心運營指標呈現“量價齊升”的态勢，項目銷售額同比增長18.95%，客流增長16.75%，平均租金單價達到382.05元/平方米/月，同比上漲約7%，租金收繳率維持在99.5%的高位。

截至報告期末，基金總資産32.38億元，淨資産30.99億元，份額淨值3.0994元，資産底盤穩健依舊。

不過，成績之下，也藏着需要正視的“短期回撤”。受場内主動調改影響，二季度末出租率降至97.17%，同比下降1.29個百分點。

但這並非被動滑坡，而是主動換倉的階段性代價。調改帶來的陣痛，換來的可能是更長遠的租戶結構和租金彈性。

業績底色

從收入端來看，上半年大悅城消費REIT營收呈現穩健上行态勢。

其中，一季度基金收入9147.76萬元，同比增長8.00%；二季度收入8838.97萬元，同比增長7.48%。盡管增速略有放緩，但考慮到二季度為購物中心傳統淡季，整體表現仍屬紮實。

利潤端同樣延續良好勢頭。一、二季度淨利潤分别為1376.94萬元和1259.73萬元，上半年合計2636.67萬元，已達到2025年全年淨利潤3777.84萬元的近七成，盈利持續性可見一斑。

EBITDA層面，兩季分别實現5057.50萬元和4774.05萬元，同比分别增長9.73%和6.45%，核心盈利指標保持雙增長。

對消費REITs而言，分派率是投資者最直觀的“體檢表”。2026年一、二季度年化分派率分别為5.64%和5.55%，持續高于首發預測的5.36%，這意味着即便不考慮基金規模擴張的攤薄效應，單位份額所能産生的真實現金流回報仍在穩步上行。

分紅兌現方面，基金在一、二季度末各實施一次現金分紅，年内累計派付9221萬元。以募集規模計算的上半年年化分派率為5.59%，同比提升12個BP；以市價計算的上半年年化分派率為4.19%，同比提升71個BP

值得一提的是，截至目前，2026年大悅城消費REIT共分紅三次，累計宣告分紅金額達1.38億元，基金成立以來至今共分紅七次，累計宣告分紅金額超3.33億元，相較33.23億元的首募規模，累計派息回報已超過10%，分紅頻率和力度均體現出對投資者回報的高度重視。

将視線轉向項目公司層面。成都大悅城項目公司，報告期内實現營業收入1.78億元，同比增長7.75%；EBITDA達1.05億元，同比增長8.11%。盈利能力同步改善，毛利率為31.79%，同比提升4.17個百分點；EBITDA Margin為59.11%，較去年同期基本持平，運營效率保持穩定。

期末項目公司總資産31.07億元，較上年末小幅下降2.15%，主要系投資性房地産随折舊攤銷有所回落；貨币資金3941.11萬元，資金沉澱較為充裕。

在成績之外，成本端的邊際變化同樣值得關注。上半年，項目公司财務費用達到1.03億元，同比上升11.93%，主要因股東借款利息支出增加。這一項成本壓力，将成為下半年觀察“增收增利”能否持續兌現的關鍵變量，也是後續運營管理中需重點應對的課題。

成都大悅城運營

成都大悅城，作為西南地區首單消費REITs的底層資産，自2015年12月啟幕以來，已穩健運營逾十年。項目建築面積約17.25萬平方米，可租賃面積8.36萬平方米，穩居成都非奢購物中心頭部陣營。

大悅城控股黨委委員、副總經理魏學問在業績會上表示，今年上半年成都大悅城銷售與客流同比增長顯著，在集團内部排名持續靠前，“正處于二次高速增長期”。

2026年，恰逢項目運營第11個年頭，正式跨入第二個十年的全新發展階段。

大悅城控股大悅生活西南商業管理部副總經理李書娟透露，項目正立足十年經營沉澱，深挖存量勢能，叠代操盤邏輯，堅持以“人”為本的核心主線，響應消費者真實需求，激活内生增長動能。

她強調，項目全年圍繞三大經營抓手構建增長驅動體系。第一，以場景為外部生産力，打造消費引擎，長效聚客；第二，以産品為内核生産力，匹配客群訴求，完成消費轉化；第三，以大運營為核心發動機，深化共創共赢，盤活整體效能。三線並進，推動項目第二條增長曲線持續攀升。

數據顯示，上半年，成都大悅城整體租金為382.05元/平方米/月，同比提升約7%。在成都商業地産進入存量博弈、行業普遍“以價換量”的背景下，成都大悅城逆勢保持租金正增長，資産議價能力可見一斑。

流量端持續放量，同期，成都大悅城銷售額同比增長18.95%，客流同比增長16.75%。其中一季度銷售額同比大增24%，二季度在傳統淡季仍錄得15.99%的增長；會員銷售額同比增長12%，“超級會員節”推動積分“硬通貨”化，高淨值客群價值持續釋放。

此外，截至二季度末，項目租金收繳率達99.53%，同比提升0.31個百分點；簽約租戶342個，前五大租戶租金占比合計僅6.69%，單一租戶不超過3%，收入高度分散，抗波動能力強。

招商與内容運營同樣可圈可點。上半年，成都大悅城新簽品牌54家，其中零售31家、餐飲20家、綜合3家，落地“檸檬向右”“畔尼西餐”2家西南首店、“茶芭蕾”“松松噗噗”2家城市首店，多層次首店矩陣持續加固業态競争力。

IP端則引入huahuadehua熊貓全國首展、羅小黑快閃、寶可夢、銀魂、數碼寶貝等頭部IP資源；上半年累計落地高品質品牌首展及配套資源聯動活動7場、常态化社群運營活動23場，深度聯動品牌自有流量，有效拉動場内消費轉化。

場景端持續煥新，1000平方米免費親子空間“奇悅森林”于4月開放，B2車庫會員停車區、潮汐廣場等硬件改造相繼落地，“公園式商業”標簽進一步強化。

魏學問強調，報告期内項目3公里範圍内無新增購物中心入市，城西商圈格局穩定，區域競争壓力可控。

出租率的回落，需要放在“主動調改”的框架下看待。

二季度末，成都大悅城的出租率為97.17%，同比下降1.29個百分點，但仍高于首發預測值1.17個百分點；環比一季度末的96.13%已回升1.04個百分點，月均出租率達97.23%，超預測值1.23個百分點。

回落的主因並非需求走弱，而是項目于二季度啟動原探奇樂園區域改造工程，涉及面積約3460平方米，改造期間該部分面積處于不可出租狀态，直接壓低了可租面積與實際出租率。該空間定位為覆蓋年輕消費、家庭休閑、會員休憩與品牌落地的復合型體驗空間，預計四季度完成改造和招商並對外開放，屆時出租率與租金坪效有望迎來雙重修復。

值得關注的另一面是租約結構的短期化。報告期末，成都大悅城加權平均剩余租期僅為2.93年，同比縮短16.05%。

對此，李書娟在業績會上回應稱，除個别主力店外，到期重點品牌基本已敲定續約，經營穩定性有保障。但這一結構性變化，仍将是下半年及更長期内需要持續跟蹤的維度。

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