王韶：現房銷售新政重塑地産開發邏輯與資本市場新格局

8月27-28日，住建部、自然資源部、央行、國家金融監管總局、證監會相繼出台三份重磅性文件，分别聚焦住房銷售制度改革、房地産信貸體系重構、資本市場新模式支持……房地産預售制度的結束標志着我國房地産底層制度迎來根本性、系統性重構，全面邁入高質量發展新周期。

本次改革堅持先立後破、以進促穩，新老劃斷、漸進落地的原則，並非簡單終止預售制度，而是分類優化銷售制度，新出讓土地、未取得建設工程規劃許可證的新項目優先實行現房銷售；已取得規劃許可證的舊項目鼓勵現房銷售；保留合理預售機制，並将預售門檻統一提升至主體結構封頂，同步實施預售資金全流程閉環監管，從源頭上防範爛尾風險、保障購房者權益。

一、政策出台的核心底層邏輯

過去，房企依靠預售制形成“拿地-建設-預售回款-滾動開發”的高周轉模式，快速完成住房供給，但長期粗放式發展既累積了交付違約、企業債務高企、金融風險溢出的問題，也産生了産品同質化嚴重等行業頑疾，傳統的商品房預售制已不适配新時代發展要求。

本次三部委新政形成“銷售端+金融端+資本端”系統性組合拳，銷售制度改革從源頭上規範回款、守住民生底線；信貸改革适配長周期現房開發、優化金融供給；資本市場改革拓寬股權、債權、存量盤活多元渠道。三者協同發力，核心目標是降低行業杠杆、防止過度金融屬性、回歸居住本源，推動房地産與實體經濟、金融體系良性循環。

二、對房地産企業的影響

（一）融資開發模式徹底重構，投資拿地趨向審慎保守

傳統房企高度依賴預售快速回款實現現金流滾動，項目回款周期6-12個月左右。現房銷售房企需全額墊資完成工程竣工備案後方可實現大規模銷售回款，回款拉長至2-3年，資金占用規模、時間和财務成本大幅提升，對企業自有資金儲備、持續融資能力形成較高門檻。

新政配套項目主辦銀行制、長周期開發貸款，貸款期限最長可适配7年現房開發周期，為企業提供了緩沖空間。但購房者預付資金不再作為企業滾動開發資金，企業徹底告别“低成本購房預付杠杆”，自有資金投入比例大幅度提高。

受資金與市場不确定性影響，房企将收縮投資規模，暫緩非核心城市、非優質地塊布局，僅聚焦核心區域、去化穩定、現金流安全的優質項目，土地市場更趨于理性。

（二）行業分化急劇加劇，市場集中度再提升

現房模式大幅擡高行業準入門檻，行業格局迎來徹底性重塑。資金充裕、融資暢通、風控完善的國企、央企、頭部穩健民企能适配長周期墊資開發，依托産品力獲取市場溢價。

而中小房企受自有資金不足、融資渠道收窄、成本偏高、項目抗風險能力弱等多重制約，難以适應現房開發模式。中小主體加速出清、轉型或被並購，大者恒大、強者恒強的格局進一步固化，行業集中化程度持續提高。

（三）開發規模理性收縮，産品競争回歸本源，交付標準更靈活

現房銷售實現“所見即所得”，傳統圖紙營銷、概念炒作、期房營銷噱頭徹底失效，工程質量、實景園林、社區配套、物業服務成為購房決策核心依據，倒逼房企徹底從“規模為王”轉向“産品為王”。

同時現房銷售模式下，強制精裝修的必要性大幅減弱。房企可根據市場需求靈活選擇毛坯、基礎簡裝、個性化精裝等多元交付模式，既有效減輕企業前期墊資壓力、縮短籌備周期，也大幅減少精裝貨不對闆、交付維權等問題，推動行業交付更透明規範。

三、對房地産資本市場的機遇與規則重構

證監會文件要求：資本市場融資從“主體信用”轉向“項目信用”，全方位拓寬房企合規融資與存量盤活渠道，但堅持精準賦能、嚴監管、無套利，不搞無底線金融輸血。

（一）股權融資渠道全面暢通，助力行業整合出清

政策支持上市房企通過定向增發、定向可轉債開展合規再融資，資金嚴格限定用于市場化合規項目；同時支持上市主體通過股權、可轉債、現金並購等方式開展行業整合。

一方面為優質頭部房企並購存量項目、整合行業資源提供資本工具；另方面嚴格實行資金穿透監管，嚴查資金挪用，财務不規範、高風險出險企業依舊無法獲得融資支持。

（二）債券融資持續優化，存量債務平穩接續

新政統一民企、國企融資標準，優化房企公司債發行審核效率，支持存量債券合理滾動續發，有效緩解企業到期償債壓力、防範債務集中暴雷。

融資審核邏輯同步改革，不再單一依賴企業主體評級，項目真實現金流、資産質量、合規性成為審核核心標準，弱資質、差項目、高風險主體的債券融資難度持續加大。

（三）存量資産盤活迎來政策紅利

支持優質商業、辦公、産業園區物業發行CMBS、不動産ABS，幫助企業快速盤活持有型存量資産、回籠經營資金。

穩步推進商業不動産REITs擴容，租賃住房、城市更新優質資産可納入REITs底層資産與擴募範圍，徹底打通持有資産“投資-運營-退出”閉環。

放開不動産私募基金規範發展，引導社會權益資本入場，有效降低房企整體杠杆水平，優化資本結構。

四、政策落地挑戰與企業轉型

（一）行業挑戰

區域分化壓力顯著。一二線核心城市需求堅挺、去化穩定，現房模式可平穩落地；多數三四線城市需求疲軟、預期偏弱，長周期墊資開發将加劇房企經營壓力。

金融風控難度增大。開發貸款周期拉長、項目封閉管理要求更高，銀行主辦銀行制的落地執行能力，直接決定政策實際成效與金融風險防控效果。

企業轉型陣痛突出。長期高周轉的财務模型、成本體系、組織架構、經營邏輯，難以快速适配現房長周期運營模式，行業短期調整陣痛不可避免。

（二）房地産企業轉型路徑

窮則變，變則通，通則久！

底層制度重構之下，房企必須順勢轉型：

投資端。理性審慎聚焦核心區域和地段，嚴控投資杠杆，放棄粗放擴儲，深耕核心城市優質地塊，精細化測算項目全周期現金流，守住經營安全底線。

資本端。盤活存量、優化結構。主動運用並購融資、ABS、REITs、不動産基金等資本工具，盤活存量資産、降低負債、提升權益資金比例。

産品端。深耕實力，全力打磨工程品質、社區服務、實景配套，以産品力、服務力、運營力兌現現房價值，适應市場多元化交付需求。

三部委新政組合徹底終結了行業的“三高模式”。短期看，行業将經歷投資收縮、格局分化、模式叠代的調整陣痛；中長期看，行業将徹底回歸居住屬性與實體開發屬性，真正落地“好房子”建設、保障民生權益、化解系統性金融風險。

未來房地産行業的競争，不再是規模與速度的比拼，而是資金實力、産品品質、存量運營、資本運作與風險管控的綜合實力競争，最終推動行業順利平穩轉型與高質量可持續發展。

王韶 廣東省房地産行業協會會長 觀點新媒體專欄作者

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