中報觀察 | 深圳國際賬面利潤承壓之下 正放緩腳步推進轉型

觀點網 8月28日，深圳國際發布2026年半年度業績公告並召開業績說明會。該公司實現總收入82.30億港元，同比增長23.4%；股東應占虧損2.21億港元，落在此前1.92.4億港元的盈利預警區間内，同比由盈轉虧。

管理層在業績會上将本次虧損定性為“非現金項目，短期内並不會直接影響集團現金流及償債能力”。

當前物流基礎設施行業步入存量競争階段，供需格局調整加劇市場競争，對園區出租率與租金水平形成壓力，市場對資産的定價邏輯也已發生變化。

2026年為深圳國際從物流基礎設施開發運營商向物流綜合服務商轉型的起步之年，業務呈現“港口拉動收入增量、收費公路守住利潤底盤、物流闆塊轉型短期承壓”的分部格局。

該公司強調賬面利潤虧損不影響營運現金流，經營層面與報表損益出現明顯分化，全國化物流網絡、港口資源與低息融資共同構築長期經營韌性。

面對行業周期調整，該公司選擇主動放緩擴張節奏，摒棄盲目重資産新項目投放，執行“穩租、控投、提質增效”經營策略。

主動放緩腳步

2026年上半年，深圳國際實現總收入82.30億港元，同比上漲23.4%，收入增量主要來自港口供應鏈業務擴張，以及佛山、平湖南等新投運物流港項目。

但股東應占虧損2.21億港元，經營盈利8.19億港元，同比下滑32%；除稅及财務成本前盈利12.41億港元，同比下滑40%，每股基本虧損0.09港元。

數據來源：深圳國際2026年中期業績公告

管理層将虧損歸結為三方面原因：其一，投資物業錄得公允價值變動損失約3.62億港元，而去年同期為收益1.08億港元，同比減少約4.7億港元。

其二，持有50%權益的聯營公司由盈轉虧，根據項目實施進度測算並計提土地增值稅，導致集團應占虧損約1.91億港元。

其三，是報告期未錄得土地整備及開發利潤、資産置入基金相關收益，而上年同期包含華夏深國際REIT資産置入帶來的約5.87億港元稅後收益，以及華南物流園等土地整備收益。

從收入結構來看，增長的引擎在港口。港口及相關服務收入約27.75億港元，同比增長99%，但股東應占盈利僅約1059萬港元，同比下降12%。

業績會上管理層解釋稱，“沿江沿海港口同質化競争壓低裝卸服務費，導致整個項目的毛利受壓，新投營的晉江港、沈丘港雖已實現“當年投入當年盈利，但仍處于市場開拓培育階段。

收費公路闆塊（深圳高速）成為利潤“壓艙石”，集團應占盈利4.75億港元，同比僅小幅下滑2%，在水官高速收費到期的背景下維持穩健。

物流業務收入11.79億港元，同比增長19%，但錄得股東應占虧損約2200萬港元。深圳國際已在全國43座城市投資運營63個項目，總運營面積達861萬平方米，跻身全國物流地産前五大、灣區躍居第一。成熟園區綜合出租率維持約88%。但受市場下行壓力，部分物流項目出現公允價值變動損失。

物流園轉型升級業務收入1億港元，同比提升46%，股東應占虧損2.41億港元，主要來自聯營公司計提土地增值稅帶來的約1.91億港元應占虧損。

數據來源：深圳國際2026年中期業績公告

戰略定位上，2026年作為深圳國際“從物流基礎設施開發運營商向物流綜合服務商轉型的起步之年”。管理層提出“以重為主、輕重融合，以重帶輕、以輕促重”的原則，並在業績會上闡述了三大新賽道布局：智算中心、光儲充、低空經濟。

管理層特别強調，通過原有核心地段倉儲設施項目向數據中心轉型“非常容易”，且“我們在深圳的龍華已經有一個倉儲改造成了數據中心”。

此外，上半年最受關注的戰略決策，是放棄深圳航空160億元兩階段增資。增資完成後集團所持深航股權從49%驟降至12.37%，中國國航持股達51%取得實控權。

業績會上管理層未直接回應這一決策的市場争議，但從整體戰略表述看，放棄航空大額增資、收縮全國擴張節奏、聚焦大灣區成熟存量資産，“主動放緩腳步”已成為公司明确的路徑選擇。

跑通大小閉環

“大小閉環”是深圳國際近年來最核心的資本運作邏輯。

所謂大閉環，即土地整備-改造開發-物業銷售/出租的模式，譬如華南物流園轉型項目持續推進，2024年、2025年已分别完成兩宗土地增值入賬，2026年正在推進第三塊土地的确權和入賬工作，4号地總包已與中建八局簽訂施工合同，地下工程已于去年啟動，預計明年底到後年初入市銷售。

首期土地整備就帶來可觀稅後收益，但利潤确認高度依賴确權、開發、結算進度，存在極強的時間不均衡性，會造成不同時期業績劇烈波動，也是本次上半年利潤缺口的重要來源。

業績會上管理層透露，“前海閑置土地處置也在同步推進，力争實現資産價值的最大化。”

小閉環方面，代表物流資産投-建-融-管-轉的資本閉環，以公募REIT、Pre-REIT私募基金實現存量物流資産出表回籠資金，目前首期倉儲物流公募REIT（華夏深國際REIT）保持穩健運行。

但現實約束同樣突出，近期REITs二級市場估值低迷，會影響公募REIT擴募時機，資産出表的節奏會跟随資本市場環境而變化，不能簡單作為穩定、可預期的短期利潤來源。

管理層坦承，“随着整個物流資産的估值出現下降趨勢，在這種階段我們去發公募REITs，是沒有真實體現我們的資産價值的，但又不能完全放棄資産證券化這個路徑。”

公司已有華夏深國際倉儲物流REIT成功落地的經驗，但是面對當前物流REIT二級市場估值承壓，暫緩新一輪公募擴募，轉向以私募基金作為過渡路徑。在業績溝通會上管理層表示，将儲備義烏、甯波等優質成熟園區，一方面持續觀察公募REITs市場窗口，另一方面推進私募基金落地，保留資産證券化通道。

盡管利潤端出現賬面虧損，但公司财務底盤依舊穩健。2026年1月及7月分三期發行合計40億元人民币中期票據，3年期品種票面利率最低至1.53%，5年期1.72%，均創公司歷史新低，且獲市場超額認購。

截至6月末，該公司總資産1579.41億港元，總負債944.38億港元，資産負債率約59.8%，維持在穩健區間；銀行可用授信額度充裕，流動性儲備充足。

現金流層面，上半年經營活動現金淨流入約2.33億港元，核心業務持續産生穩定現金流入，與利潤表的賬面虧損形成鮮明對比，也驗證了虧損更多是非現金因素的判斷。

期内錄得匯兌端錄得淨匯兌收益約9302萬港元，同比大增529%，财務風險管理能力顯現。

對投資者而言，真正的問題不是上半年虧了多少，而是虧損的構成里有多少是一次性的、多少是周期性的，以及下半年“能否跑通大小閉環”的實際落地推進節奏。

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