觀點直擊 | 建發國際：沒有完成復蘇，不可過度樂觀

觀點網 8月28日，建發國際召開了上半年業績交流會，管理層認為，目前行業仍處在磨底築底階段，沒有完成復蘇，不可過度樂觀。

這種體感，直接反映到了建發國際2026年上半年的财報數據表現中。

據建發國際中期報告披露，期内集團收入約178億元，同比減少約47.9%；歸母淨利潤約8.3億元，同比僅下降9.7%。

與賬面收入收縮形成反差的是，物業開發現金回款約617億元，期末合同負債攀升至約1588億元。

收入近乎腰斬，淨利潤僅微降，銷售回款與合同負債卻不降反升，這份呈現出典型“剪刀差”成績單的背後，究竟是市場原因還是企業的有意為之？

隐身的收入

先看收入端，中期報告披露，期内總收入約178億元，同比減少約163.6億元或47.9%，其中物業開發分部收入約152.5億元，同比減少約52.6%，近乎腰斬。

對此，管理層給出的解釋是上半年房開結轉項目較少，項目大多集中在下半年進行交付确收。數據顯示，2026年上半年建發國際並表項目竣工體量顯著收縮，交付建面從190.1萬平方米降至102.1萬平方米，同比下降46.3%。

同時，期末合同負債約1588億元，較上年末約1235億元增加約352億元，大量已售未交付的房款便沉澱在合同負債里，當期确認的收入也随之大幅縮水。

收入大降而利潤率擡升也說明了這點，同期歸母淨利潤8.3億元僅微降9.7%，毛利率14.3%、歸母淨利率4.6%，分别較上年同期提升1.4和1.9個百分點。

而在銷售端，今年上半年對比行業整體表現，建發國際還是展現出了該有的韌性。

例如，公司燈塔戰略項目之一的杭州栖湖雲莊，今年5月新推20套别墅去化率85%，聯排别墅均價達到16.35萬元/平方米，單盤上半年累計貢獻超36億元銷售額，直接讓杭州成為建發第二大銷售城市，權益銷售70億元，僅次于上海。

而在大本營，首座燈塔項目宸啟瑞湖的二期今年首開不到三個月網簽105套，直接拿下二季度廈門金額銷冠，也讓廈門成為了公司第三大銷售城市，權益銷售額59.94億元。

總的來看，建發國際上半年累計權益合同銷售金額約488.7億元，同比減少8.4%；權益銷售建築面積約177.0萬平方米，同比減少11.8%，但38個城市進入當地市場占有率前十，銷售均價提升至2.65萬元每平方米。

行業進入深度調整期時，企業銷售端的收窄是不可避免的，而在此背景下，建發國際的市場排名仍在持續上升，在觀點指數發布的半年度報告中，權益銷售金額同比提升1位至第五名。

同時，集團期内物業開發現金回款約617億元，甚至超過當期合同銷售額，其中包含大量往期銷售樓款的回收。

然而，銷售是市場成績單，但不等同于上市公司的業績成績單。若深入探究造成“簽約強、結算弱”的原因，除了並表項目交付規模下降之外，大量項目采用聯營、合營表外合作開發的模式，亦是不可忽視的底層因素。

利潤表上，2026上半年分占聯營公司收益8.98億元，同比大增121%，成為集團稅前利潤最主要來源，但聯營項目銷售收入完全不計入合並營業收入，僅按持股确認投資收益。

資産端，于聯營、合營公司權益合計339.04億元，代表大量項目布局在表外合作平台；期末應收非控股權益款項402億元，也反映出集團與合作方之間存在巨額資金拆借往來，但對應的樓盤存貨、項目借款、購房者預收房款均保留在項目公司層面，並不納入上市公司合並報表。

港股準則下，只有掌握控制權的項目才合並報表；聯營合營項目僅按股權計入權益銷售，哪怕房子賣爆、完成交付，整體營收也不會進入上市公司，只确認投資收益。

補倉做強

在土地投資端，建發國際也是展現出了自己獨有的節奏。

2026上半年共獲取16宗地塊，全口徑拿地296億元，對比2025年同期495億元明顯收縮，拿地銷售比由70%回落至46.4%；拿地貨值亦從去年同期的987億元收窄至519億元，同比減少了47.4%。

這也是因為前五月主要以謹慎蟄伏為主，6月才集中火力，先後在深圳、杭州、蘇州、南京、上海等地斥資超150億元，拿地占上半年七成以上，一把補齊倉位。

但唯一不變的，是拿地區位。建發國際主要把錢集中砸向上海、北京、深圳、杭州等一線及強二線，疊加蘇州、甯波、無錫、南京等長三角優質城市。

管理層在業績會上明确表示，采取“以銷定投”的落地邏輯，上半年新增土地“全部集中投向了一線和二線”，三四線只做深耕優勢市場，非核心城市僅保留自身有品牌優勢的深耕區域才會适度投資，其余三四線不參與。

今年建發國際獲取的地塊也折射出了投拓邏輯，例如超十年沒進入的深圳市場。

6月12日，建發國際歷經291輪競價，最終以總成交價35.25億元、樓面價9.59萬元/平方米摘得深圳前海桂灣地塊，並将其打造為華南燈塔項目，填補大灣區核心城市空白。

一位接近建發國際管理層的人士透露，深圳本來就是集團的戰略要地，近幾年就一直想要找機會進入深圳市場，“深圳供地少，高端購買力強，溢價率都是比較高的。”

其次就是上海靜安大甯地塊，近2年靜安區出讓規模最大純宅地，建發國際共耗資72.89億元，是上半年投入金額最大的地塊，定位上海第二座燈塔項目，樓面價8.17萬元/平方米。

就在今日（8月28日），建發國際亦在結構性機會城市合肥，歷經2小時471輪競價，以43.9%溢價率斬了獲經開區JK202602号地塊，樓面地價1.28萬元/平方米。

今年上半年，建發在合肥的銷售金額2.37億元，處于第25名，去年全年銷售3.36億元，排名第38。

截至6月末，建發土地儲備可售面積約1038.6萬平方米，貨值約2092億元，權益比例約78%；其中2022年及以後拿地項目占比達84%，存貨多為“新面孔”。

推盤計劃方面，管理層透露，新項目推盤集中在9‑12月，下半年推盤量會略高于上半年，但整體推盤規模保持适度，全年銷售有望較去年實現增長。

财務安全方面，期内融資成本約1.97億元，較上年同期的4.67億元下降超過50%；公司有息負債平均融資成本降至3.0%，較2025年末再降16個基點，淨負債率22.1%，同比下降13個百分點。

期末銀行及手頭現金約618億元，流動負債總額約2252億元中，約1588億元為無需即時償付的合同負債，實際償債壓力不如表面數字那般沉重。

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