中報觀察 | 保利置業擠進高能級城市“窄門”

觀點網 2026年上半年，中國房地産市場仍處深度調整後的築底階段，在此背景下，保利置業交出了一份“冰火兩重天”的半年财報。

據公司中期報告披露，期内營業收入150.89億元，較上年同期184.44億元下降18.2%；毛利9.06億元，較上年同期的32.2億元大幅縮水；公司擁有人應占期内虧損7.4億元，去年同期為溢利2.08億元，利潤由盈轉虧，且是近年罕見的虧損幅度。

不過，在賬面的另一端，保利置業上半年實現合約銷售金額232億元，在觀點指數的銷售統計中，排名較去年同期提升了2名，排名第14位。

同時，三道紅線維持綠檔、平均融資成本降至2.75%，經營底盤依然穩健。

矛盾的背後，是産行業結算周期滞後性的典型體現，保利置業的歷史成本包袱正進入“還債期”。

利潤之問

中期報告披露及公告數據測算，保利置業整體毛利率由上年同期約17.5%驟降至約6.0%，不足上年同期的四成。

更值得玩味的是一道算術題：9.06億元毛利最終錄得7.4億元歸母淨虧損，意味着費用、減值疊加稅項合計消耗約16.5億元——賣房賺到的毛利，已撐不起公司的運營成本。

造成該局面的直接原因是歷史高成本項目集中進入交付期，高高價期拿地、調整期賣房，利潤兩頭受擠。在此壓力下，投資物業公允價值增加的1.91億元只是杯水車薪。

但這種現象估計還要維持兩年，結合歷年拿地數據、土儲總量變化來估量，2022年以前拿的地，按面積算還約占總土儲的3.5-4.5成。

不過，昨日之日不可再，當下的銷售和拿地動作，才是決定未來兩三年利潤的伏筆。

具體來看今年上半年的銷售表現。

據公司中期報告披露，期内保利置業實現合約銷售金額232億元、銷售面積79.9萬平方米，對比去年同期分别減少13.1%、16.9%。但銷售均價卻同比提升5%至2.9萬元/平方米，約為同期全國商品房均價約0.9萬元/平方米的3倍。

面積下滑幅度大于金額下滑幅度，這也就說明了保利置業逐漸告别三四線城市，産品端開始向高端改善型傾斜。

上半年，主要在售項目136個，其中首次開盤項目僅3個，分别為上海保利江上印、杭州鳴濤里和廣州海上印，産品定位偏向中高端改善，直接拉高了整體均價。

從區域貢獻看，銷售重心高度集中在高能級城市，長三角和大灣區合計銷售占比達76%，與去年同期持平。長三角地區銷售98.38億元，占比42%，是第一大闆塊，其中上海貢獻51.03億元，幾乎占到長三角的半壁江山，杭州17.82億元緊随其後。

珠三角地區銷售60.92億元，占比26%，廣州一騎絕塵貢獻44.08億元，深圳13.36億元，佛山和惠州合計不足15億元；其他地區銷售47.85億元，占比21%；香港地區銷售16.68億元，占比7%。

事實上，銷售業績下滑的原因也與企業自身的供貨節奏及新盤貨值體量有關。

例如去年上半年，保利置業首次開盤項目有2個，分别位于上海和甯波，因此該期間長三角的銷售金額能達到146億元，全國最佳貢獻區域正是上述兩者。

今年上半年同樣如此，其中廣州得益于新盤入市，銷售額同比提升了128%。雖然上半年上海也僅有1個新盤入市，但去年同期上海除了海上印，還有保利印象青城處于活躍銷售期，且海上印的總建面是江上印的2.3倍，可售貨值幾乎是江上印的兩倍。

彈藥補充

眼下，保利置業要做的，就是重新調整庫存結構。

據公司中期報告披露，公司上半年共獲取4個房地産開發項目，分别位于上海、蘇州、深圳和武漢，新增規劃總建築面積約28.5萬平方米，總土地成本約108億元。四宗地塊全部位于一線或強二線城市的核心闆塊，沒有一宗下沉到三四線。

其中，上海浦東南碼頭地塊是上半年拿地的重點。5月29日，保利置業歷經112輪競價，最終以34.88億元競得，成交樓面價82062元/平方米、溢價率40.04%，扣除配建後可售樓闆價超9.3萬元/平方米，刷新浦東内環外樓面價紀錄，項目總投資約49.9億元。

據公開地塊信息測算，按計容面積約4.25萬平方米折算，單方綜合成本超11.7萬元，疊加稅費後保本售價需達12.5萬元/平方米上下。若想要利潤“跑出來”，後續售價必須持續站在闆塊歷史高位之上。

其二就是深圳南山粵海街道地塊。6月5日，保利置業經291輪、89分鐘競價，以57.72億元競得，溢價率150.74%，成交樓面價約10.87萬元/平方米，刷新深圳涉宅用地樓面單價紀錄。按行業常見建安及稅費成本估算，保本售價約14萬至15萬元/平方米。

盡管放眼整個行業，108億元的投資金額僅能排名第7位，但落在保利置業身上，已經相當于當期232億元合約銷售額的46.6%。

對一家賬面虧損、庫存高企的房企來說，這個“審慎”的比例並不低。

截至6月底，保利置業總土地儲備1116萬平方米，權益土地儲備859萬平方米。以土地成本計，長三角和珠三角土儲成本占比77%，一線和二線城市土儲成本占比97%。

但值得一提的是，保利置業的财務盤面能保持穩健，三道紅線指標維持綠檔，資産負債率74.1%，較去年底小幅上升0.4個百分點，主要受期内虧損侵蝕淨資産影響，整體仍處于可控區間。

有息負債持續壓降，截至6月底，總借貸678.15億元，較去年底減少24億元，降幅3.4%。一年内到期占比23.4%，一至兩年占比31.2%，兩至五年占比25.8%，五年以上占比19.6%，中長期債務合計占比超過76%，短期償債壓力可控。

流動性方面，銀行結存、存款及現金278.33億元，總現金占總資産比率15.5%，流動性保持充裕。融資成本持續下行是上半年的一大亮點，截至6月底，平均融資成本2.75%，較去年底下降11個基點。

這樣也就說明了，保利置業沒有選擇用“以價換量”，而是用當期報表利潤的犧牲，換取資金鏈的長期安全——這是央企在出清期特有的選擇。

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