中報觀察 | 建發物業穩固基本盤

觀點網 8月27日下午，建發物業管理集團有限公司發布截至2026年6月30日止六個月的中期業績公告。

這份成績單公布之時，正值物業管理行業經歷深度調整。

在這樣的逆風環境中，建發物業期内實現收入約21.57億元，同比增長18.3%；期内溢利約2.46億元，同比增長11.3%；股權持有人應占溢利2.4億元，同比增長11.2%，營收與利潤實現雙位數增長。

業績公告發布後，公司随即召開了一場與衆多券商、投資者溝通的交流會。

據參會投資者介紹，會上披露的口徑顯示，2026年上半年公司歸母淨利潤率為11.1%，保持行業較高水平；期末賬面貨币資金約32.8億元，物業綜合滿意度達到95.4分。

築牢基本盤

從财務數據看，建發物業期内收入約21.57億元，較上年同期的18.23億元增長18.3%；毛利約5.0億元，較上年同期的4.59億元增長9.8%；期内溢利約2.46億元，較上年同期2.21億元增長11.3%；每股基本盈利由上年同期的0.16元提升至0.17元。

毛利率約為23.4%，較上年同期25.2%回落1.8個百分點，主要反映行業整體的成本壓力。

圖1：建發物業2026年上半年核心業績同比（數據來源：建發物業中期業績公告）

分闆塊看，物業管理服務是增長的絕對主力。

期内物業管理服務收入約13.1億元，較上年同期的10.58億元增長23.9%，占總收入比重提升至約60.7%，主要得益于在管面積擴張與服務密度提升。

這一結構與行業“回歸服務本源”的轉型方向高度吻合：在存量時代，依賴案場服務等非業主增值業務的模式難以為繼，夯實基礎物管服務才是更穩固的基本盤。

圖2：建發物業2026年上半年收入構成（數據來源：建發物業中期業績公告）

據參會投資者透露，董事會主席喬海俠将“服務品質和收繳率水平保持在健康區間”列為上半年最滿意的三項經營成果之首。

她表示：“母公司領導一直強調‘收繳率就是滿意度’，所以我們持續關注客戶滿意度，把基礎服務做好——只有客戶滿意了，才願意把錢交給我們。”

在成本端，科技賦能成為對沖人工成本上漲的重要抓手。上半年，建發物業圍繞集中采購、節能管控及智能設備應用三大抓手累計實現降本超千萬元：完成超140項節能改造及50多項無人門崗改造，新增部署近百台地庫清潔機器人，機器人住宅業态覆蓋率達到38%。

喬海俠在談及行業機會時表示：“從2024年、2025年到今年上半年，我們在整個建發物業都感受到AI和機器人為行業提效降本提供了更多可能。我們會堅持人機協同的目標，加大不同場景機器人的試點和推廣，用科技提效降本；同時堅持保留有溫度的服務，為客戶提供更多服務。”

針對市場關注的應收賬款問題，建發物業管理層在活動上給出了透明拆解：截至2026年6月末，公司應收賬款為9.44億元，較2025年6月末增長17%，增幅小于營收增速（18%）與基礎物管增速（24%），說明余額增加主要是規模增長驅動，而非回款惡化；從賬齡結構看，約90%的應收賬款賬齡在一年以内，賬齡超過兩年的僅占2%、金額約0.18億元，發生大額壞賬的風險較小。

管理層表示，下半年将以月為單位跟進非住業态回款，穩住宅收繳、強化回款管理。

第二增長空間

如果說主業增長體現的是“守正”，那麼市場化外拓則是建發物業的“出奇”。

據出席活動的投資者披露，上半年公司聚焦軍産、醫療、金融、通信等高勢能賽道，新增外拓合同金額約7.9億元，同比增長約74%，已接近2025年全年的外拓規模。

喬海俠也特别強調了結構的變化：“我們從去年就開始講要調結構，把非住業态占比逐漸調上來：今年上半年新簽外拓中非住占比達85%，且集中在醫院、軍産、通信和金融等業态。”

期内，建發物業成功中標了廈門銀行總行大廈、某戰區總醫院、廈門第一醫院等一批標杆項目，非住賽道的品牌知名度與行業影響力進一步提升；依托標杆項目的背書，越來越多潛在客戶主動接洽合作，外拓勢能持續放大。

在住宅市場存量博弈的背景下，非住賽道正成為物企規模增長的新引擎。

基礎服務之外，增值服務是提升利潤率的關鍵落子。上半年，建發物業立足社區場景小範圍試點寵物經濟業務，推出社區專屬寵物保險産品，並攜手寵物食品品牌“鳥語花香”開展合作；家政業務探索自營模式，自主把控人員培訓與履約標準；美居業務前置客戶營銷觸達；零售業務依托社區前置倉，重點發力飲用水、啤酒等高頻剛需品類。

至于下半年，建發物業方面表示将推動增值服務資源向租售、尾盤、車位及新能源充電等回報好、确定性高的高毛利業務傾斜，並持續優化家政、美居、零售等C端業務的經營模式，“不只關注整體營收，還要更多關注利潤”。

在回應相關投資者關于行業機會與風險的提問時，喬海俠指出，今年政府工作報告首次把“實施物業服務質量提升行動”單列出來；物業費已納入公積金提取範圍，公司杭州、濟南等項目已有業主通過公積金繳納物業費；“十五五”規劃首次把物業服務納入國家頂層設計，養老、托育、社區便民等都有了政策入口，公司上半年已在上海、廈門落地居家養老試點；此外，“十五五”期間約11.5萬個老舊小區改造将釋放管理需求，公司正考慮與集團内部城服公司合作整合，嘗試從“管小區”走向“管片區”。

規模端方面，截至2026年6月30日，建發物業在管建築面積約9640萬平方米，較2025年末的9170萬平方米增長約5.1%；合約建築面積約1.218億平方米，較2025年末的1.173億平方米增長約3.9%，合約面積持續大于在管面積，意味着仍有充足儲備可轉化為收入。

建發物業目前服務逾547,000戶家庭，合約項目達796個，覆蓋17個省、直轄市及自治區的68個城市。

圖3：建發物業在管與合約建築面積持續擴張（數據來源：建發物業中期業績公告）

對于下半年的經營安排，管理層明确了三個着力點：一是收繳和回款，抓好服務品質、穩住宅收繳，同步強化非住項目回款跟蹤；二是加強高毛利業務布局，深耕尾盤租售、新能源充電等業務，提升增值服務闆塊的盈利貢獻；三是在優勢區域适度加大拓展，包括福建省的存量住宅拓展，以及華東（上海、杭州、江蘇）、西南（川渝）和長沙的投入，增厚區域底盤。

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