觀點直擊 | 新城控股在尋找商業資産價值釋放路徑

觀點網 新城正逐漸成為一家資管公司。

8月27日，新城控股對外發布2026年中期業績，期内實現營業收入176.44億元，同比下降20.16%；歸母淨利潤8.49億元，同比下降5.15%。

營收降幅大于利潤降幅，核心在于毛利率的提升：商業闆塊高毛利對沖開發業務下滑，使整體毛利率逆勢提升至33.1%，較上年同期上升6.25個百分點。

在中期業績會上，新城控股董事長王曉松表示，堅持“商業運營+地産開發”雙輪驅動。商業運營層面，經營業績穩步提升，上半年商業運營總收入71.12億元，商管毛利占比約80%，是穩定且持續提升的利潤與現金流支柱；開發業務層面，堅持“降杠杆、去庫存、保交付、守價值”，守價控量，持續壓降運營端杠杆。

在地産下行期，新城主動戰略收縮，逐步降低住宅開發主業比重，将業務重心轉向商業運營與代建業務，旗下吾悅廣場成為營收與毛利核心支柱。

體現在業績上，商業運營正逐步成為新城的主要增長引擎，上半年收入規模首次超過開發業務，商業運營錄得收入71.12億元，而合同銷售金額約63.57億元。

商業是“利潤主引擎”

新城控股多年發展體現着房地産行業從狂飙到出清的過程，該企業目前地産業務已逐漸企穩。

利潤下滑幅度明顯小于營收，關鍵在于盈利來源的切換。從收入結構來看，上半年房地産開發銷售收入105.64億元，同比下滑30.35%，毛利率為9.89%，增加1.93個百分點，逐步企穩；物業出租及管理收入65.59億元，同比增長2.12%，毛利率為71.15%，減少0.05個百分點。

上半年，高毛利率的物業出租及管理業務的營收占比達37.17%，較去年同期提高8.11個百分點，因此整體毛利率提高較多；物業出租及管理業務毛利46.67億元，占總毛利比重接近80%，出租率98.35%。

新城控股于公告指出，期内營業收入變動因物業交付收入較上年同期減少較多，期内結算面積192.90萬平方米，結算金額為109.17億元。

住宅開發業務仍在不斷收縮，上半年新城控股銷售仍在下滑，實現合同銷售面積102.48萬平方米，同比下降23.24%；完成合同銷售金額63.57億元，同比下降38.46%；對應的銷售均價為6203元/平米，同比下降19.83%。

報告期内實現75.3億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為118.45%。

上半年，新城控股共實現23個子項目竣工交付，竣工面積為116.4萬平方米；共有141個子項目在建，總建築面積達1379.23萬平方米。

代建方面，新城控股在2025年持續推進輕資産業務向縱深發展，新城建管内部設置兩個業務組織，即新城萬嘉建管、新城宏圖建管。

上半年，新城建管新簽代建項目規劃建面553萬平方米，代建項目總計交付70萬平方米；目前累計管理項目179個，累計管理商業綜合體項目77個，累計總管理建面超3200萬平方米。

商業運營闆塊從“現金流補充”變成“利潤主引擎”，上半年商業運營總收入71.12億元，同比增長2.42%；其中租金收入為66.36億元，同比增長2.43%。

截至報告期末，新城控股在全國147個城市布局212座吾悅廣場，已開業吾悅廣場數量達181座，開業面積達1675.31萬平方米，出租率達98.35%。

期内，吾悅廣場客流總量達10.33億人次，同比增長8.74%；總銷售額520億元（不含車輛銷售），同比增長0.97%。從全國布局看，截至2026中期末，可供出租面積中江蘇、浙江的占比最高，分别達到24.36%、10.14%。

不過，與同行相比較，新城商業運營增速並不占優。據悉，龍湖集團上半年商業投資租金收入59.8億元、同比增長8.7%、期末出租率97.4%；華潤置地上半年經營性不動産收租型租金收入約178.7億元、同比增長12.6%。

相比之下，新城商業運營總收入與龍湖相當，但增速落後于兩家頭部同行。

在商業地産進入存量競争、消費復蘇溫和的階段，在出租率在高位同時，如何把客流轉化為銷售額與租金增速，是新城面臨的現實課題。

穩杠杆、縮表過程

随着交付規模逐年下降，對應支出也随之下降。

新城控股于中期業績會稱，當前公司處于“穩杠杆、有序縮表”階段，融資余額回穩，将執行動态緊平衡的資金方案，量入為出，同步做好保交付和守信用兩項工作，根據每年的房地産行業情況靈活調整資金計劃。

新城控股的持續縮表在中報上有所體現，中期末總資産減少接近80億元，其中存貨減少約63億元，總負債減少約84億元。其中合同負債減少約51億元，應付賬款減少約38億元。

中報顯示，新城控股存貨約648億元。管理層曾在年中股東會時回應，存貨一部分是有價值、可銷售的項目；另一部分是“壓根就沒有市場”的無效資産，若強行開發，不僅無法實現銷售，甚至連工程款本身都難以收回。針對後一部分，新城正在積極與地方政府協商土地回購事宜，實際未售存貨含土地約500億。

董事會秘書李峰推算，新城控股今年預計可去化100-140億元存貨。按此節奏，到2027年初，未售存貨可降至約300億元；到2028年初可能僅剩約100億元。

他強調，通過三年時間，並非是将存貨清零，而是指在這一周期内基本完成資産和負債的去化，“把那些難去化的東西基本上完成去化，可稱之為安全健康的縮表的過程。”

截至中報末，新城獲得銀行授信總額度644億元，已使用授信237億元，上半年新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約70億元。

商業資産的價值釋放，正在成為新城戰略上的重要動作。2026年上半年，新城如期償還境内外公開市場融資36.43億元，靈活運用多層級REITs、銀行、保險等多種融資工具，拓寬融資渠道，降低融資成本。

觀點新媒體獲悉，上半年新城控股成功發行3.55億美元優先擔保票據；完成商業不動産REITs申報，以及資産規模21.46億全國首單消費類機構間REITs擴募發行；成功實現8.958億元第一期資産支持專項計劃(CMBS)在回售期後全額存續。

7月21日，公司又成功發行2026年度第一期中期票據7.5億元，期限5年，票面利率僅2.8%，認購倍數達2.45倍。

截至期末，新城淨負債率為56.87%、貨币資金余額75.84億元，較2025年末增長11.48%；有息負債規模為519.41億元，其中一年内到期的有息債務規模占比18.54%。

尚待落地的是新城控股正推進的公募REITs。

2026年3月，廣發新城吾悅REIT項目已獲中國證監會和上交所受理，底層資産為常州天甯吾悅廣場、南通啟東吾悅廣場。

依托成熟的REITs運作體系，新城超1200億元吾悅廣場存量資産得以有效盤活。王曉松曾坦言，公司持有的逾1200億元吾悅廣場資産，在過去缺乏公開市場的定價標尺，估值始終是一筆難以說清的賬目。

如今，公開市場的建立為資産提供了客觀評價標準，退出渠道的打通使“投融管退”完整閉環成為可能，他表示，公司未來可能會向資管方向進行轉變，核心是從過去被動持有和管理資産，轉向主動管理、優化和盤活資産，未來亦不排除進行“騰籠換鳥”式的資産置換。

依托REITs平台，新城控股有望持續壓降負債規模，有效壓降有息負債與融資成本，随着财務費用持續縮減，公司盈利水平有望提升。

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