中報觀察 | 浦東金橋賣房撐起營收 但壓不住利潤下滑

觀點網 浦東金橋交出了一份增收不增利的半年報。

8月28日，浦東金橋發布2026年半年度報告，期内實現營業收入10.69億元，較上年同比增加11.21%，歸屬于上市公司股東的淨利潤1.23億元，同比下降29.97%；扣除非經常性損益的淨利潤1.22億元，同比下降25.66%。

收入在漲，利潤卻在跌。浦東金橋于報告中給出解釋：金橋壹中心建成投用後進入大額計提折舊周期，僅此一項即拖累約0.26億元；租賃業務收入處于階段性回落通道，同比減少約0.55億元；同時，面向新賽道的投入成本呈現前置特征。

報告期内，該公司重點圍繞産業生态建設及科技産業投資，加快推進戰略轉型，持續構建完善“園區開發及運營服務+産業生态組織及投資”的雙輪驅動戰略。

利潤承壓

浦東金橋主要從事金橋開發區及碧雲國際社區的産業生态組織和城市建設運營，該公司以産業為先、以經營為基，運營的物業類型包括工業、科研、辦公、住宅、公寓、商業地産等。

财報披露，浦東金橋營收闆塊主要來自租賃、銷售及物業服務。報告期内，報告期内，該公司實現總現金流入17.53億元（不含債務融資），其中銷售收入7.27億元、租賃、酒店經營以及物業服務收入8.79億元、投資性收入0.50億元、籌資性收入0.97億元。

具體來看，房地産租賃作為絕對收入支柱，上半年共實現營收7.87億元，占總營收73.81%；但較上期同比減少約0.55億元，小幅下滑6.53%。

該公司于報告中表示，主要受市場存量空間上升、租金水平下行影響，控股子公司金橋聯發公司本期營業收入2.83億元，較上年同期減少0.35億元，減少比例11.00%，主要為租賃收入減少。

房地産銷售方面，上半年共實現收入為1.98億元，雖然占比基數較低，但占比大幅擡升至18.57%，對沖了租賃業務的收入下滑。

該闆塊收入同比大幅增長，主要得益于系“碧雲澧悅”部分房屋交房确認收入所致。報告期内，全資子公司金橋房産公司實現營業收入2.71億元，較上年同期增加1.62億元，增加比例148.62%。

利潤方面，金橋房産公司本期營業利潤0.50億元、淨利潤0.40億元，對歸屬于母公司的淨利潤貢獻占比32.56%。

也就是說，浦東金橋整體營收增長11.21%的直接來源項目集中結轉帶來的基數效應，使房産闆塊成為本期收入端最主要的增量來源。

但與收入增長形成對比的是，利潤端的收縮來得更為陡峭。

報告期内，浦東金橋利潤總額1.37億元，同比下降33.75%，降幅超過歸母淨利潤。該公司解釋稱，由于重點打造金橋壹中心建成投用後進入大額計提折舊周期，僅此一項即拖累約0.26億元。

與此同時，上海産業園區市場存量空間上升、租金水平下行，租賃業務收入處于階段性回落通道，直接壓縮了“房東”業務的盈利基本盤，租賃收入同比減少0.55億元。

也即是說，賣房結轉撐住了收入，現金流因低基數而改觀，但作為基本盤的租賃業務在縮水，自持物業的折舊和利息又繼續加重利潤的負擔。

成本的投入也呈現前置特征，數據顯示，浦東金橋本期營業成本5.68億元，同比增長39.81%，增速約為收入增速的三倍，主因是銷售結轉成本與租賃攤銷成本同步增加。

此外，從财報中得以發現，處于“培育期”的闆塊同樣處于艱難爬坡階段。

數據顯示，報告期内上海北郊未來産業園開發運營有限公司報告期虧損約4035.80萬元，是培育闆塊中虧損額最大的一家；上海由川企業管理有限公司虧損1130.20萬元；上海碧雲商業經營管理有限公司虧損55.92萬元；上海金橋投資合伙企業淨虧損156.71萬元。

這些尚處投入期的項目，構成了利潤端的持續拖累，也解釋了為何公司收入增長卻難以同步傳導至利潤。

産業升級

傳統業務承壓之下，浦東金橋也将應對寫在戰略欄里，報告期内該公司進一步明确了“6G+AI＆衛星通信”的産業方向。

新産業落地的核心載體為金橋壹中心，上半年浦東金橋以這一綜合體為支點，構建“信通天地”産業集聚高地，聚焦6G、AI與衛星通信賽道，聯動行業龍頭開展上下遊鏈式招商，同步推進衛星互聯網中試平台落地建設。

轉型並非逆勢而為，反而更像順水推舟。行業研究顯示，盡管租金仍在下探，AI科技類企業已成為上海産業園區新增需求的重要引擎，第二季度全市園區空置率環比下降0.7個百分點，租金跌幅呈逐季收窄之勢。

園區需求的增長邏輯已然切換。對于産業園區運營商而言，誰能夠率先完成載體空間的新産業導入，誰就有望率先走出租金下行周期。浦東金橋的選擇，正是要搶在窗口關閉之前完成換倉。

報告披露，浦東金橋确立“園區開發及運營服務+産業生态組織及投資”雙輪驅動發展模式。這意味着公司不再局限于傳統物業“房東”角色，而是以資本為紐帶轉型“産業合伙人”：在獲取物業經營收益之外，通過股權投資分享新興産業成長紅利。

這一戰略思路也落實到資本布局層面。2026年3月，金橋資本與合作方設立上海浦東智能制造二期私募投資基金實現首關3.25億元，目標規模10億元；7月，又參與設立上海智微淩峰創業投資合伙企業，首關規模21億元。

從投資標的看，上半年基金投放項目中，半導體、新通信賽道占比約90%，覆蓋神州半導體、富樂德長江、先封科技等企業；省市級及以上專精特新企業占比超70%，投資方向與“信通天地”的産業招商定位高度契合。

值得一提的是，在培育主體中，來自新通信方向的闆塊稍有成色。報告期内，上海金橋新一代通信技術有限公司（原金橋智造）實現淨利潤100.25萬元、營業利潤70.71萬元。

浦東金橋于報告中表示，在集成電路、新能源汽車、電子信息等科技産業發展帶動下，金橋開發區上半年主要經濟指標增速在全國開發區中位居前列。上半年公司生産智造類載體出租率持續保持在80%以上，“金橋智造城”形象凸顯。

雖然絕對體量仍小，卻是培育闆塊中少有的實現盈利的實體，反映出該公司在“新通信”這一戰略羽翼方向上的布局已有初步産業化迹象。

不過，投資端的波動同樣值得注意，報告披露，截至報告期末，浦東金橋持有東方證券、國泰君安、交通銀行等股票及各類基金，賬面價值約24億元；而本期公允價值變動損益為-539萬元。

也就是說，二級市場波動會引起公允價值變動損益起伏，疊加産業投資的長周期與不确定性，該公司利潤穩定性面臨擾動。

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