證監會發布資本市場支持構建房地産發展新模式意見（全文）

觀點網訊：8月28日，中國證監會正式發布《關于資本市場支持構建房地産發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）。

為貫徹落實黨中央、國務院關于加快構建房地産發展新模式、推動房地産高質量發展的重大決策部署，加快構建與房地産發展新模式相匹配的資本市場服務體系，服務住房品質提升和企業轉型發展，促進金融與房地産良性循環，中國證監會制定了《關于資本市場支持構建房地産發展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》共四部分十二條意見，主要包括以下内容：一是總體要求。改革房地産開發融資方式，推動從依賴主體信用向基于項目情況轉變，一視同仁滿足不同所有制房地産開發企業合理融資需求。強化房地産領域準入、信息披露、資金監管，穩妥防範化解處置房地産相關風險，促進房地産高質量發展。二是支持合理融資。支持上市房地産開發企業再融資以及綜合運用發行股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資産。加大債券融資支持力度，支持房地産開發企業發行公司債券用于符合政策要求的房地産項目，鼓勵發行商業地産抵押貸款支持證券（CMBS）、不動産資産支持證券（ABS）。支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行不動産投資信托基金（REITs）或作為REITs擴募資産，穩慎推進商業不動産REITs發展。支持符合規定的私募基金管理人設立不動産私募投資基金。三是優化監管。優化對房地産開發企業發行證券的準入監管，突出“基于項目”融資特點；優化信息披露監管，重點關注執行會計準則情況；嚴格募集資金持續監管和穿透式監管；嚴防嚴打發行人欺詐發行、信息披露造假、挪用募集資金等違法違規行為，加大對系統性、團伙性造假的懲戒力度。四是防範化解風險。落實“四早”要求，建立健全房地産領域涉資本市場風險預研預判機制，加強股債基監管聯動。平穩有序做好上市房地産開發企業退市監管，暢通多元化退市渠道。配合地方政府推動房地産違約債券處置出清，豐富多元化房地産債券風險處置機制。

下一步，中國證監會将組織抓好《意見》落地落實工作，堅持發展與規範並重，充分發揮資本市場功能作用，積極支持房地産開發企業融資用于符合政策要求的房地産項目，優化房地産證券發行人監管，着力防範化解房地産領域涉資本市場風險，更好服務加快構建房地産發展新模式，推動房地産行業高質量發展。

以下為關于資本市場支持構建房地産發展新模式的意見全文：

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中、四中全會精神，落實中央經濟工作會議、中央金融工作會議要求，完整準确全面貫徹新發展理念，按照“穩中求進、以進促穩、先立後破”的原則，改革房地産開發融資方式，充分發揮資本市場功能，支持調整住房供應結構、加快發展保障性住房、增加改善性住房供給和擴大租賃住房有效供給，推動建設安全、舒适、綠色、智慧的“好房子”。優化房地産開發企業股票、債券、資産支持證券和不動産投資信托基金等融資制度，推動實現房地産開發企業融資從依賴主體信用向基于項目情況轉變，一視同仁滿足不同所有制房地産開發企業合理融資需求。做好房地産領域涉資本市場的準入監管、信息披露監管、資金監管工作，穩妥防範化解處置房地産相關風險，促進房地産高質量發展。

二、支持房地産開發企業合理融資

（一）支持上市房地産開發企業再融資。強化資本市場功能發揮，支持上市房地産開發企業通過向特定對象發行方式再融資，募集資金應當投向符合政策要求的市場化房地産項目，負責實施的項目開發公司應當符合監管要求。對于境外上市房地産開發企業再融資的，依照有關規定持續做好相關備案工作。

（二）支持上市房地産開發企業並購重組。發揮資本市場在企業並購重組中的主渠道作用，支持上市房地産開發企業綜合運用股份、定向可轉債、現金等工具收購涉房資産，其中發行股份、定向可轉債購買資産的，可以募集配套資金，並用于符合政策要求的房地産項目和支付本次重組交易對價等。建築等與房地産密切相關行業的上市公司，參照上市房地産開發企業政策執行。

（三）支持房地産開發企業發行公司債券和資産支持證券（ABS）。着力滿足國有、民營等各類所有制房地産開發企業合理債券融資需求，進一步提高審核效率，支持房地産開發企業發行公司債券募集資金主要用于符合政策要求的房地産項目，募集資金規模應當與項目所需資金相匹配，負責實施的項目開發公司應當符合監管要求。對于存量公司債券，允許滾動續發。支持房地産開發企業依托經營穩健、現金收益良好的不動産項目發行商業地産抵押貸款支持證券（CMBS）、不動産ABS。鼓勵專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保、創設信用保護工具等方式，支持房地産開發企業發行債券融資。

（四）推動不動産投資信托基金（REITs）高質量發展。盤活存量資産，拓寬房地産開發企業等權益融資渠道，支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行REITs，或者作為擴募資産裝入已上市REITs。研究優化租賃住房原始權益人監管和項目淨現金流分派率要求，支持租賃住房體系建設。穩慎推進商業不動産REITs發展。

（五）持續推進不動産私募投資基金試點工作。支持符合規定的私募基金管理人設立不動産私募投資基金，引入機構資金，投向符合政策要求的不動産項目。

三、優化房地産證券發行人的監管工作

（六）優化證券發行準入監管。嚴把房地産開發企業證券發行入口關，突出“基于項目”融資特點。上市房地産開發企業再融資的，重點關注其資金管理、拿地拍地、項目建設銷售等内部控制制度是否健全有效，以及項目開發、注冊資本繳納、企業資質等是否合法合規。發行股份、定向可轉債購買涉房資産的，重點關注標的資産業務開展是否合法合規、估值定價是否合理公允，以及本次重組是否有利于提高上市公司質量等。房地産開發企業發行公司債券的，重點關注募投房地産項目合規性、收益性、資金需求合理性。發行ABS的，重點關注基礎資産權屬狀況、現金流持續穩定性。發行REITs的，重點關注不動産項目權屬狀況、手續齊備性、運營模式成熟度、經營能力持續穩定性等。

（七）優化信息披露監管。壓實房地産證券發行人信息披露主體責任，督促其真實、準确、完整、及時、公平披露信息。以投資者需求為導向，聚焦股權債權融資特點，優化房地産開發企業信息披露内容，提高信息披露針對性和有效性。加強房地産證券發行人執行企業會計準則和财務信息披露規則監管，重點關注合並報表、收入等會計準則執行情況，督促其提升财務信息披露質量。

（八）加強募集資金監管。嚴格募集資金持續監管和穿透式監管。督促房地産證券發行人建立健全募集資金存儲、使用、監管等内部控制制度，加強募集資金專戶管理。督促房地産開發企業按規定或約定用途使用募集資金、回收資金，不得擅自或變相改變用途；嚴禁控股股東、實際控制人違規占用募集資金、回收資金等行為。督促保薦人、債券受托管理人、REITs和ABS管理人及托管人勤勉盡責，嚴格按照要求開展資金流動、投向穿透核查，持續督導房地産開發企業依法依規使用募集資金、回收資金。堅持問題導向，針對性開展房地産開發企業募集資金、回收資金使用情況穿透式檢查，持續做好證券募集資金使用的監管工作。

（九）堅決打擊和遏制違法違規行為。落實中共中央辦公廳、國務院辦公廳《關于依法從嚴打擊證券違法活動的意見》，嚴防嚴打房地産證券發行人欺詐發行、信息披露造假、挪用募集資金等違法違規行為，加大對系統性、團伙性造假的懲戒力度，強化對第三方配合造假以及保薦人、承銷機構、會計師事務所等中介機構證券違法違規行為的打擊力度，對各類财務造假行為“零容忍”。對于情節惡劣、市場影響重大、引致重大風險的違法案件，依法從嚴處罰。

四、着力防範化解房地産領域涉資本市場風險

（十）加強房地産相關風險監測。落實早識别、早預警、早暴露、早處置要求，建立健全房地産領域涉資本市場風險預研預判工作機制，進一步加強房地産風險監測和監管聯動，強化房地産開發企業相關股票、債券、資管産品等領域相關交叉性風險點的跟蹤研判，切實防範系統性風險。

（十一）穩妥防範化解房地産相關風險。嚴格執行退市制度，穩妥有序開展上市房地産開發企業退市監管，暢通多元化退市渠道，做好上市房地産開發企業退市與有關投資者保護工作。對于債券違約的房地産開發企業，配合注冊地城市政府，督促企業及大股東、實際控制人多方籌措資金，遵循市場化、法治化原則，穩步推動違約債券處置出清。研究完善債券違約風險化解處置工具箱，豐富多元化的房地産債券風險處置機制。

（十二）強化預期引導和政策協同。加強政策解讀，明确落實要求，穩定市場預期。強化政策協同，積極配合行業主管部門和地方政府工作，與地方政府建立風險聯防聯控機制，共同努力促進房地産市場平穩健康發展。

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