金融監管總局印發商品住房開發貸款管理辦法（全文）

觀點網訊：8月28日，國家金融監督管理總局關于印發《商品住房開發貸款管理辦法（試行）》的通知。

以下為商品住房開發貸款管理辦法（試行）全文：

第一章 總 則

第一條 為規範銀行業金融機構商品住房開發貸款業務經營行為，加強商品住房開發貸款審慎經營管理，滿足商品住房開發項目合理融資需求，支持構建房地産發展新模式，根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》《中華人民共和國商業銀行法》等法律法規和規章，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱貸款人，是指在中華人民共和國境内依法設立的商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社等吸收公衆存款的金融機構。

第三條 本辦法所稱商品住房開發貸款，是指貸款人向房地産項目開發公司（以下簡稱借款人）發放的，用于商品住房及其配套設施開發建設的貸款。

第四條 貸款人開展商品住房開發貸款業務應采取主辦銀行模式，合理區分房企集團風險和單一項目風險，按照市場化、法治化原則自主決策，對不同所有制房地産企業的項目一視同仁提供貸款。

第二章 項目和借款人條件

第五條 貸款人應認真評估商品住房開發項目情況。項目應至少滿足以下條件：

（一）取得合法、完整、真實、有效的立項或備案文件，取得土地不動産權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證。當地對“四證”另有規定的從其規定，但須與“四證”齊全具有同等效力。如涉及環境影響評價、文物勘探等事項的，應滿足相應規定要求。

（二）符合國家關于固定資産投資項目資本金制度相關規定，項目資本金實繳到位。

（三）存在實際融資需求，且借款人已制定貸款使用計劃和項目建設交付計劃。

（四）能提供與貸款額度匹配的抵押物。

（五）項目單獨建賬核算，資金獨立運作、封閉管理。項目間資金不得混同。

第六條 貸款人應認真評估借款人情況。借款人應至少滿足以下條件：

（一）具備房地産開發資質。

（二）具有良好的償債能力。

（三）不處于破産重整、大額查封凍結狀态，不存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題。

（四）企業注冊資本實繳到位。

第三章 主辦銀行

第七條 借款人申請商品住房開發貸款的，應與貸款人協商，達成一致後确定一家主辦銀行並在合同中約定，由主辦銀行單獨發放或作為牽頭銀行以銀團模式發放商品住房開發貸款。每個項目僅能确定一家主辦銀行，主辦銀行可為法人或分支機構。

第八條 借款人應在主辦銀行開立資金賬戶。項目存續期間，除按規定要求監管的預售資金、定金等外，商品住房開發貸款、項目自有資金、現房銷售資金等與項目相關的全部資金均納入資金賬戶管理。主辦銀行和資金賬戶在商品住房開發貸款結清前原則上不得變更。

項目預售資金監管賬戶和定金賬戶應按規定在主辦銀行開立。

第九條 主辦銀行及銀團成員應做好盡職調查、項目審核、貸後檢查等事項，在管控好風險的前提下，為項目提供融資服務。主辦銀行要牽頭做好賬戶管理，加強貸款資金監控，嚴格審查信貸資金用途和流向，發現貸款資金異常的，應及時采取措施。銀團成員應積極支持主辦銀行履行上述職責，及時共享信息，協同做好項目資金封閉管理。

第十條 貸款人發放的商品住房開發貸款只能用于本城市的商品住房開發項目。本條所稱城市，是指地級及以上城市。

第四章 業務辦理

第十一條 借款人向貸款人提出開發貸款申請，貸款人按程序受理並開展貸前調查。

第十二條 貸款人應按照審貸分離、分級審批的原則，明确商品住房開發貸款審批權限，規範貸款審查審批流程。

第十三條 貸款人應在合同中與借款人約定具體的貸款金額、期限、利率、用途、擔保方式、借款人承諾、還款計劃及風險處置等要素和有關細節。其中：

（一）貸款金額。貸款人應綜合考慮項目總投資金額、資本金投入、自有資金、其他融資等，並參考當地同類項目建築造價水平，合理确定貸款金額，滿足項目融資需求。

（二）貸款期限。貸款人應綜合評估商品住房項目建設周期、銷售周期和風險水平等，合理确定貸款期限。預售項目貸款期限原則上不超過3年，最長不超過5年；現售項目貸款期限原則上不超過5年，最長不超過7年。

（三）貸款利率。商品住房開發貸款利率應遵循利率市場化、商業可持續原則，貸款人應在遵守國家有關規定和行業自律管理要求的前提下，合理确定貸款利率。

（四）貸款用途。貸款用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的商品住房項目。加大對現房銷售項目和安全、舒适、綠色、智慧“好房子”項目的開發貸款支持力度。貸款不得跨項目使用，不得用于繳納土地出讓金及相關稅款、項目分紅、其他投資等。

（五）擔保方式。貸款人應嚴格落實商品住房開發貸款的抵押擔保措施，将本項目土地使用權及在建工程作為抵押物，按照相關規定依法依規辦理抵押權不動産登記。設立抵押時，應确保抵押物權屬清晰，經查詢已辦理預告登記或網簽的房屋及其土地不得作為抵押物。可根據需要追加股東擔保、股權質押或其他增信措施。

（六）借款人承諾。貸款人應要求借款人在合同中對與貸款相關的重要内容作出承諾，包括但不限于：借款人嚴格按照合同約定使用資金，不得變相套取項目貸款資金，不得違規将項目貸款資金、項目收入資金劃撥至房企集團、母公司或其他關聯企業，借款人及其股東不得抽回項目資本金，設立抵押時不得将已售房屋及其土地納入抵押範圍。

第十四條 貸款人應在合同中與借款人約定提款條件，包括但不限于資本金已全額到位、項目建設進度達到要求、抵質押物已辦理登記等。

第十五條 貸款人應嚴格按照約定的提款條件，以受托支付方式發放貸款，放款進度應與項目實物建設進度相匹配。

第十六條 貸款人應在合同中與借款人約定還款安排，首次還本日期原則上應在商品住房項目竣工備案後，經協商一致的可以提前歸還貸款本金。借款人應确保第一還款來源充足，銷售回款應優先用于償還該項目開發貸款。

第五章 風險管理

第十七條 貸款人應依照本辦法制定完善商品住房開發貸款管理制度，明确貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸後管理等内容，嚴格落實統一授信要求，實行全流程管理，加強貸前調查、貸中審查、貸後檢查，切實保障信貸資金安全。

第十八條 貸款人應強化風險監測，定期對借款人的履約情況及信用狀況、股權結構重大變動情況、項目的建設和運營情況、貸款擔保的變動情況等内容進行檢查與分析，及時識别風險並采取應對措施。同時兼顧借款人關聯企業等對借款人造成的重大負面影響，做好風險防範。

第十九條 貸款人應嚴格按照監管要求開展風險分類，並根據借款人履約能力及貸款風險變化情況，及時、動态調整分類結果。

對于未按照借款合同約定償還的貸款，貸款人應及時采取清收、協議重組、債權轉讓或核銷等措施進行處置，有序化解貸款風險。

第二十條 貸款人應建立房地産行業風險預警和評估體系。密切關注房地産市場變化，定期對商品住房開發貸款開展壓力測試。

第二十一條 貸款人應對商品住房開發貸款業務合作的資産評估等第三方機構加強管理，明确合作機構資質條件，建立完善準入和評價機制。

第二十二條 貸款人應每年對内部職能部門和分支機構商品住房開發貸款業務進行内部審計。

第二十三條 貸款人應将商品住房開發貸款管理的責任落實到具體部門和崗位，建立各崗位的考核和問責機制。

第六章 監督管理

第二十四條 國家金融監督管理總局及其派出機構依法對商品住房開發貸款業務實施監督管理，並可以根據貸款人經營管理情況、風險水平和商品住房開發貸款業務開展情況等，對貸款人提出相關審慎監管要求。

第二十五條 貸款人違反本辦法規定開展商品住房開發貸款業務的，國家金融監督管理總局及其派出機構應當責令其限期改正，並可依法對相關機構或者人員采取監管措施或者實施行政處罰。

第七章 附 則

第二十六條 依本辦法發放貸款的商品住房開發項目，均納入“白名單”項目管理，及時向城市房地産融資協調機制報送相關信息。

第二十七條 金融管理部門對租賃住房、保障性住房等開發貸款另有規定的，從其規定。本辦法施行後，關于商品住房開發貸款的其他監管規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。其余未盡事宜，按照固定資産貸款相關規定執行。

第二十八條 本辦法由國家金融監督管理總局負責解釋。

第二十九條 本辦法自印發之日起施行。本辦法施行後新簽訂借款合同的項目，依本辦法執行。本辦法施行前已簽訂借款合同的項目，仍按合同約定執行。

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