金融監管總局、住建部印發城市更新項目貸款管理辦法（全文）

觀點網訊：8月28日，國家金融監督管理總局、住房城鄉建設部聯合印發《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》。

辦法明确貸款原則為市場化法治化、統籌有序、風險可控，要求項目納入更新規劃及項目庫，具備經營性收入覆蓋本息能力。

貸款資金禁止用于土地出讓金等，強調專款專用和封閉管理。

辦法要求貸款人設立專項貸款品種，貸款資金不得用于土地征收等前期環節，不得接受政府隐性增信。

同時鼓勵銀團貸款和多元化融資模式，強化資金封閉運行監管。

國家金融監督管理總局會同相關部門還印發了商品住房開發貸款、個人住房貸款、商業地産貸款、房地産領域信托業務等管理辦法，指導銀行業金融機構增強金融服務城市更新的精準性、适配性和有效性。

以下為金融監管總局 住房城鄉建設部關于印發《城市更新項目貸款管理辦法（試行）》的通知：

第一章 總則

第一條 為深入貫徹落實黨中央、國務院關于構建房地産發展新模式和高質量推進城市更新的重大決策部署，做好城市更新項目金融服務，促進城市更新項目貸款業務平穩健康發展，根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》）和相關法律法規，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱貸款人，是指在中華人民共和國境内依法設立的商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社等吸收公衆存款的金融機構。

第三條 本辦法所稱城市更新項目貸款，是指貸款人發放的，用于支持符合《意見》要求的城市更新項目開發、建設、改造等用途的貸款。

第四條 貸款人開展城市更新項目貸款業務，應遵循以下原則：

（一）堅持市場化、法治化。貸款人應在依法合規、商業可持續的前提下為項目提供貸款支持，自主決策、自擔風險、自負盈虧，不得新增地方政府隐性債務。

（二）堅持統籌謀劃、積極有序。貸款人應按照《意見》要求，統籌推進、周密實施，支持符合條件的城市更新項目融資需求。

（三）堅持風險可控。貸款人應充分考慮城市更新項目特點，合理确定貸款額度、期限、利率等，在全面測算項目收益基礎上，加強授信審批和風險管理，嚴格執行專款專用和資金封閉管理。

第二章 貸款要求

第五條 貸款人應按照本辦法規定，落實負責城市更新項目貸款的具體責任部門和崗位，明确城市更新項目貸款管理和實施流程。

第六條 貸款人應設立“城市更新項目貸款”品種，用于支持符合本辦法要求的項目。

第七條 申請城市更新項目貸款的項目應符合《意見》規定，並具備以下條件：

（一）符合國家的産業、土地、環保等政策，滿足固定資産投資等要求，相關行政審批文件合法、完整、真實、有效。

（二）符合國家有關城市更新的規定，根據城市體檢評估結果，納入城市更新規劃，符合國土空間規劃、城市建設領域專項規劃。

（三）納入城市更新項目庫。

（四）符合國家有關資本金制度的相關規定。

（五）已明确實施主體，按國家及地方相關規定編制項目實施方案及可行性研究報告。

（六）滿足項目整體性特征。

（七）具備充足的經營性收入，能夠覆蓋貸款本息。

（八）項目借款人為市場化運營主體，具備相關經營主體資格和良好的财務信用狀況。

（九）貸款人要求的其他條件。

第八條 貸款人應核實城市更新項目貸款資金用途，不得用于繳納土地出讓金及相關稅款，不得用于淨地供應前土地征收、拆遷安置補償等前期環節，不得用于按照規定應由财政資金支出保障的事項。

第九條 貸款人應綜合考慮項目實際融資需求及可用于還本付息的現金流等因素，合理确定貸款額度。對于貸款金額較大的項目，原則上應通過銀團貸款方式提供融資支持，嚴防過度授信。

第十條 貸款人應根據項目建設運營周期、還款來源、資金成本等實際情況，在遵守國家有關規定和行業自律管理要求的前提下，合理确定貸款期限和利率。

第十一條 貸款人在評估城市更新項目還款來源時，應确保項目還款來源、還款計劃切實可行，現金流足額覆蓋貸款本息，不得因項目納入城市更新規劃、城市更新項目庫等放松貸款審查，不得接受任何形式的政府隐性增信措施。

第十二條 貸款人應按照貸款發放與支付的有關規定，對貸款資金的支付實施管理和控制，嚴格按照項目進度發放貸款，並結合本機構信貸管理要求等，明确貸款發放和支付審核要求、提款條件等。

第十三條 貸款人應根據城市更新項目特點合理設置擔保措施。可将因經營權、收費權等産生的應收賬款設置為貸款擔保措施，並綜合運用資金監管、資金歸集等多種方式保障貸款安全。不得利用政府應付款項、無收益的公益性資産、不具有合法合規産權的經營性資産抵質押融資。

第十四條 貸款人可以根據城市更新項目特點，設計綜合金融服務方案，組合運用相關融資工具，滿足合理融資需求。對風險可控、商業可持續、符合條件的項目，鼓勵采用多元化融資模式給予支持。

第三章 風險管理

第十五條 貸款人應按照專款專用和封閉運行原則與借款人簽訂資金監管協議，並落實以下要求：

（一）借款人應在貸款行開立項目資金監管賬戶，項目資本金、貸款發放、支付支用、項目收入、貸款償還，以及合同約定的其他項目相關資金等，均應通過資金監管賬戶辦理。

（二）借款人應确保項目獨立運作、封閉管理，項目間資金不得混同，嚴禁項目資金挪作他用。

（三）貸款人應強化項目資金使用情況監控，發現借款人挪用項目資金的，應按照合同約定采取相應措施。

（四）項目進入運營期後，貸款人應定期監測項目運營情況，加強對項目經營性收入及其他還款資金來源的歸集管理。

第十六條 貸款人應定期對借款人履約情況及公司治理、信用狀況、項目建設和運營情況等進行檢查和分析，對抵質押物的價值和保證人的擔保能力進行動态監測和重估，有效監控並及時預警貸款風險，積極采取有效措施保障債權安全。

第十七條 貸款人應建立城市更新項目貸款信息監測機制，對城市更新項目貸款進行專門統計，加強對城市更新項目進展、貸款發放、償還等信息監測。

第十八條 貸款人應嚴格按照監管要求開展風險分類，如貸款出現風險，應積極采取風險化解處置措施，采取核銷方式的，應在按規定核銷後積極挽回損失。

第四章 監督管理

第十九條 國家金融監督管理總局及其派出機構依法對城市更新項目貸款業務實施監督管理，並可以根據貸款人經營管理情況、風險水平和城市更新項目貸款業務開展情況等，對貸款人提出相關審慎監管要求。

第二十條 貸款人違反本辦法規定開展城市更新項目貸款業務的，國家金融監督管理總局及其派出機構應當責令其限期改正，並可依法對相關機構或者人員采取監管措施或者實施行政處罰。

第五章 附則

第二十一條 城市更新項目涉及的具體内容有專門政策法規規定的，還應符合相關規定。

第二十二條 經國家金融監督管理總局批準設立的非銀行金融機構發放的城市更新項目貸款，參照本辦法執行。國家開發銀行、中國農業發展銀行開展城市更新項目貸款業務，應在國務院批準的業務範圍内和規定的業務品種下，結合自身職能定位，選擇符合條件的城市更新項目提供信貸支持，並按本辦法及相關規定要求加強貸款管理，不得偏離主責主業和超業務範圍經營。

第二十三條 本辦法由國家金融監督管理總局會同住房城鄉建設部負責解釋。

第二十四條 本辦法自印發之日起施行。自本辦法施行起新簽訂借款合同的項目，依本辦法執行。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。