觀點直擊 | 綠城管理規模降速後 “最困難階段”已經過去

觀點網 8月26日下午，綠城管理（09979.HK）舉行了2026年中期業績發布會。此前一日晚間，該公司中報已先行披露。

中報數據顯示，2026年上半年營業收入14.66億元，同比增長7%；歸母淨利潤2.71億元，同比增長6%；毛利率約41%，歸母淨利率19%；經營性現金流淨流入1.34億元，同比增長20%。銷售、營銷及行政開支2.50億元，同比下降約7%。

這是繼2024年至2025年利潤調整期之後，綠城管理業績首現回暖的一份半年報。

在此前的2025年全年業績會上，綠城管理管理層曾坦言當年“可能是公司利潤壓力相對較大的一年”。

半年過去，營收、利潤、現金流三項核心指標均實現同比轉正，至少從賬面上看，最困難的階段似乎已經過去。

但硬币的另一面，綠城管理上半年新拓代建項目總建築面積1352萬平方米，新拓代建費34.1億元，分别同比下降約32%和31.7%。

觀點指數在今年6月發布的報告中指出，樣本企業新簽面積同比增長放緩，傳統開發型代建業務承壓，行業告别高速增長。

在行業整體增速放緩的背景下，頭部企業的動作格外引人關注。

底盤正在修復

從财務數據來看，綠城管理的業績在今年上半年得到了較系統性的修復。

收入端，綠城管理代建服務收入14.24億元，占整體收入的97.2%，同比增長4.6%。其他服務收入0.42億元，占比2.8%。

代建服務毛利率40.9%，較去年同期的40%上升0.9%，帶動該公司整體毛利率從40%提升至41.1%。該公司解釋稱，毛利率上升主要因投拓端新拓項目質量改善，項目代建費率及單方代建費持續優化。

費用端方面，綠城管理銷售、營銷及行政開支2.5億元，較去年同期下降約7%。在營收增長的同時實現費用壓降，反映出公司在組織效率上的持續改善。

綠城管理表示，費用管控主要通過優化管理機制、精細化費用管控以及降本增效舉措實現，費率同比下降2.5%至17.2%。

現金流方面，該公司經營性現金淨流入1.34億元，同比增長20%。截至6月30日，綠城管理銀行結余及現金為14.02億元，流動比率1.62倍，杠杆比率為1%，報告期内並無重大借款。

綠城管理副總裁程敏在業績會上表示，現金流改善的根本原因在于“長期推行的全周期回款管理及應收款項精細化管控”。

從回款結構看，國企及政府委托方占77%，民營企業占23%。應收賬款結構總體合理，兩類委托方大致各占一半。針對不同委托方，綠城管理實施差異化管控策略。

程敏在業績會上詳細闡述了四方面舉措：建立雙周回款專項溝通機制，以經營分析會推動收款；完善考核激勵機制，設置季度回款考核獎罰、專項獎勵及提前回款激勵；深化跨部門協同聯動，運營、營銷、産品各條線前置參與結算對賬及争議協調；對重難點項目實行清單化管理，逐筆落實責任主體和解決方案。

但财務數據的另一面同樣值得關注，綠城管理期内利潤為2.59億元，較去年同期的2.73億元下降5.1%。歸母淨利潤錄得2.71億元、同比增長6%，這一增幅卻非來自主營業務利潤的實質擴張。

其增長主要得益于非控股權益虧損的減少，去年同期非控股權益錄得1683萬元收益，而今年上半年轉為1228萬元虧損。換言之，歸母淨利潤的增厚，更多是少數股東損益變動帶來的賬面結果。

股東回報方面，綠城管理董事會決議宣派中期股息每股人民币0.076元，折合0.087852港元。

這是該公司連續第二年派發中期股息，2026年全年派息指引計劃維持不低于歸母淨利潤80%的水平（含中期股息）。公司管理層表示，自上市以來，綠城管理已連續六年維持超60%的派息比例。

行政總裁王俊峰在業績會上也表示，公司“非常願意與股東共享經營成果”。

支撐這一分紅安排的原因包括現金流持續優化、輕資産模式資本開支較低、在手訂單充足且盈利具備較高可預見性。

從市值管理角度看，管理層希望通過穩定的高比例分紅，“向市場展現公司穩健經營的能力，充分展現輕資産代建賽道的抗周期特質”。

王俊峰在業績會上還特别提到，管理層薪酬結構中相當一部分以股份代替現金發放並附帶鎖定期，他本人也多次在二級市場增持公司股份，“很多綠城管理員工同樣也将個人收益與綠城管理的長期價值深度綁定，與全體股東站在一起。”

新拓下滑

新拓規模的下滑是本次業績會最受關注的議題。

上半年新拓代建費34.1億元，同比下降超過三成。雖然核心拓展指標仍居行業第一，但降幅之大引發市場疑問。

業績會上，程敏解釋稱，新增規模階段性承壓“既是行業深度調整帶來的系統性影響，也是綠城管理主動‘以質換量’的戰略選擇”。

在房地産市場深度調整、核心客群城投平台拿地規模大幅收縮的背景下，綠城管理“主動舍棄低質、高風險項目。”

“以質換量”的成效體現在費率、客戶粘性和啟動效率等多個維度，但這一策略能否完全消解市場疑慮，仍有待觀察。

交付端方面，管理層披露，綠城管理上半年如期交付56個項目，合計545.6萬平方米，服務超2.7萬戶業主，交付面積同比增長17.3%；預計下半年還将交付約950萬平方米、約4.7萬套房源，全年交付規模保持千萬方以上。

銷售端，上半年綠城管理首開項目31個，同比增加26%；單盤平均首開銷售額2.23億元，同比提升20%；首開指標達成率129%，同比提升36%；超80%首開項目售價高于區域競品。

截至6月30日，該公司在手訂單總建築面積約1.2億平方米，四大城市群項目占比76.5%。待開發面積占比44.7%，在建37.4%，已交付17.9%。

執行董事聶煥新表示，這一規模足以支撐公司未來3到5年的穩健經營。從城市能級結構看，高能級城市訂單占比持續走高，商業代建占比進一步提升，在一定程度上對沖了行業費率下行趨勢。

行業層面，綠城管理董事會主席趙晖指出，當前房地産仍處結構性調整築底周期，代建行業正經歷深刻轉變：行業發展從規模擴張步入平穩發展階段，2023年至2025年年新簽總規模穩定在1.6至1.7億平方米；行業格局逐步出清，活躍企業約30家；競争邏輯從比拼規模轉向綜合解決方案與經營兌現能力。

關于市場容量，趙晖認為城投存量土地盤活、城市更新、存量改造等結構性機遇持續釋放，機構測算“十五五”期間全國城市更新市場總容量約20萬億元。

趙晖還闡述了綠城中國與綠城管理兩家上市公司的協同機制，品牌、管理、生态三維協同已形成。

依托中交集團央企平台，綠城管理在資源導入、海外業務拓展、品牌背書等方面獲得賦能。上市以來，綠城管理與中交體系累計合作面積超過1300萬平方米。

針對後續經營，王俊峰表示，綠城管理将重點推進四項工作：聚焦價值發展，篩選優質合作項目；深挖存量價值，加快項目周轉及銷售去化；健全風險管控，落實前置研判與分級管理；審慎探索新賽道，布局産業鏈延伸與海外代建。

對于2026年全年新拓預期，程敏表示公司堅持“質量優先、規模适度、重視轉化”原則。

王俊峰在回應全年展望時表示，短期土地市場調整帶來新增代建拓展承壓，但存量時代機遇同樣存在，行業正逐步擺脫低價競争，格局趨于穩定。

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