中報觀察 | 龍光集團債務重組全面落地之後

觀點網 8月21日，龍光集團境外債務重組計劃正式生效。

從2022年流動性危機爆發、美元債違約，到重組方案獲法定多數債權人支持、開曼群島大法院與香港高等法院先後批準，這家深耕粵港澳大灣區的房企歷時四年，終于在化解境外債務危機上邁出實質性一步。

不過，債務重組方案的通過並不意味着結束。對于身處深度調整期的房地産企業而言，重組只是以時間換空間的“止血”之舉，恢復自身造血能力、回歸正常經營才是終極目標。

方案落地之後，銷售能否回暖、回款能否覆蓋債務與運營支出，才是真正的考驗。

重組生效僅數日後，龍光集團于8月26日發布截至2026年6月30日止六個月中期業績。公司上半年确認收益15.04億元，較2025年同期大幅下滑；期内虧損7.74億元，虧損幅度較上年同期收窄約六成。

這份重組落地前夕的成績單，成為觀察其回歸經營正軌的第一個窗口。

重組落地

龍光的債務危機有一個清晰的時間鏈條。

2022年3月，境内流動性危機率先公開化，境内發債主體深圳龍光控股公告陷入“階段性流動性困局”，随後“18龍控02”、“19龍控01”等多筆境内債謀求展期。

同年8月，龍光集團公告暫停支付5筆境外美元優先票據到期利息，合計本金約16億美元，美元債正式實質性違約，成為又一家“突然倒下”的千億房企。

此後龍光集團進入漫長的重組談判，率先通過重組方案的是境内債。

自首次提出後經過多次調整與優化，21筆境内債（涉及本金余額合計219.6億元）重組方案涵蓋了特定資産、資産抵債、現金購回、債轉股及留債等五大選項，並于2025年7月全部獲投資人表決通過。

截至目前，龍光集團已完成面值合計136.6億元的公開市場債券注銷，該規模已超過21筆境内公開債債券本金總額的62%，其表示将加快推進後續的二次現金購回、股票等選項的落地，化解境内債風險。

境外債務重組方面，龍光集團于2025年1月正式公布境外重組方案並與債權人小組簽署整體債權人支持協議，提供現金、短期票據加強制可轉債、強制可轉債、長期票據等四個選項，綜合削債比例約70%，預計留債額約24.19億美元。

最終，境外整體重組計劃于今年8月21日獲開曼群島法院、香港高等法院批準生效，標志着龍光集團債務重組的全面落地。

實際上，龍光的重組成功經歷並非孤例，僅2026年便已有多家出險房企債務重組相繼落地。

比如今年6月，中駿集團及寶龍地産的境外重組計劃均獲得香港高等法院批準生效；7月則有花樣年正式落地境外債重組方案，約46.55億美元的債務規模最終僅保留不到14.4億美元，削債比例近70%，同時集團淨資産增厚約338.60億元，實現由負轉正。

只是，重組通過只是開始，回歸正常運營才是重點。

實際上，市場上不乏“二次違約”的案例，比如中國奧園首次境外重組于2024年3月生效，然而僅約26個月後，2026年3月再次宣布暫停支付境外債務到期利息，構成違約並觸發交叉違約，被迫啟動二次重組。

相同的案例還有旭輝控股、融創中國等。

這些案例說明，債務重組解決的是存量債務的展期與削減，能否真正“活下來”，取決于經營性現金流能否恢復。根據公司披露的業績，龍光集團目前在持續經營方面仍面臨着壓力。

重組“止血”之後，如何恢復自身“造血”能力，是龍光與所有出險房企共同的命題。

業績透視

2026年上半年，龍光集團實現總收益15.04億元，較2025年同期的34.01億元同比下降約55.8%，收入接近腰斬；期内虧損7.74億元，較2025年同期虧損19.60億元收窄約60.5%；母公司擁有人應占虧損6.76億元，2025年同期虧損為17.82億元，同比收窄62.1%。

數據來源：公司2026年中期業績公告

減虧的成色需要冷靜看待，收入端大幅下滑而虧損收窄，更多反映的是結算規模收縮、計提減值減少帶來的基數效應，而非經營實質改善。

該公司解釋稱，持續虧損的主要原因在于房地産行業持續低迷、毛利率處于較低水平，以及對存貨計提減值撥備。換言之，減虧很大程度上是“虧得少了”，而非“賺得多了”。

從收入構成看，物業開發仍是絕對主力。2026年上半年，物業開發分部的收入為13.98億元，較2025年同期的32.67億元下降約57.2%，占總收益約93%；按區域劃分，來自長三角區域、大灣區、大西南區域及其他區域的占比分别為43.4%、30.3%、18.6%及7.7%。

物業經營分部收入1.06億元，占比約7%，同比下降21.2%。開發結算規模的萎縮，是收入腰斬的直接原因。

數據來源：公司2026年中期業績公告（經營分部資料）

銷售端的壓力更為直觀。

2026年上半年，龍光集團實現合約銷售額約31.8億元，大灣區、長江三角洲區域、西南區域及其他區域占比分别約為49.4%、18.0%、2.6%及30.0%；合約銷售建築面積約24.59萬平方米，平均售價12595元/平方米。

來源：企業公告截圖

權益合約銷售額方面，龍光集團2026年上半年規模為24.8億元，較2025年同期的39.8億元下降約37.7%。拉長時間看，權益合約銷售額已從2021年的1402億元一路滑落至2025年的47.8億元。

今年上半年，龍光集團新開工項目規劃總建築面積約2萬平方米，竣工項目規劃總建築面積約13萬平方米，期内並無新增項目；截止期末，未完工項目總建面約666萬平方米，土地儲備約2244.28萬平方米，其中大灣區占比過半。

來源：企業公告截圖

重組落地解決的是“活下來”，銷售與交付決定“走多遠”。對龍光而言，境外重組生效只是赢得了時間，權益合約銷售能否止跌回暖、境内債重組能否順利推進、存貨減值壓力與毛利率能否修復，才是判斷其能否回歸正常經營的關鍵指標。

在銷售尚未回暖之前，這家老牌粵系房企的“造血”之路，仍然很長。

關于未來的展望，龍光集團表示，将繼續堅持生産經營和債務管理兩手抓，一方面繼續采取積極措施“保經營穩定，保質量交付”，堅持穩經營、控風險。

另一方面，将盡最大努力盡快完成境内外債務重組方案落地，以修復資本結構，逐步恢復正常生産經營。

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