中報觀察 | 減虧63% 富豪産業信托初探學生宿舍新業務

觀點網 2026年的香港旅遊業，像一列加足馬力的動車，一路狂飙。上半年訪港旅客累計約2670萬人次，同比勁增13%；僅6月單月就錄得372萬人次，增幅達7%。人潮洶涌，自然帶旺了零售、餐飲、酒店等行業。

就在這股復蘇熱浪的烘托下，8月26日晚間，富豪産業信托的中報登場了。

因出售富豪東方酒店的影響，上半年富豪産業信托租金及酒店收入淨額為3.42億港元，與去年同期基本打平，但核心經營利潤由盈轉虧，錄得7180萬港元虧損。

不過，硬币總有另一面。甩掉重負之後，債務枷鎖明顯松動，财務靈活性大幅提升。資産負債比率從上年同期的43.8%降至40.7%，優化了3個百分點，為後續轉型騰出了更寬敞的跑道。

總的來說，這份中報像一張清晰的導航圖，富豪産業信托正駛過“減負”與“轉型”的匯流口。出售資産的短期陣痛尚在回響，但财務結構的改善和經營韌性的重現，已讓遠方的曙光依稀可見。

香港的旺季還在後頭，這家老牌房托能否借勢轉身，值得拭目以待。

财務基本面

先看收入端，2026年上半年，富豪産業信托實現租金及酒店收入淨額為3.415億港元，較2025年同期的3.428億港元，波動不足0.4%。但這“穩”字背後，藏着一筆關鍵減法。2026年4月，富豪東方酒店被出售，此後不再貢獻收入。

報告期内，投資物業公平值較2025年底僅減少1.144億港元，而去年同期這個數字是5.171億港元，一來一回，差額超過4億。正是這筆“賬面估值波動”的收斂，把不計分派前的綜合虧損從5.081億港元壓縮到1.862億港元，同比減虧高達63.4%。

若剝掉公平值變動這類非現金項目，核心經營表現卻從上年的盈利約900萬港元，轉為虧損7180萬港元，經調整虧損為5090萬港元。也就是說，虧損數字的改善主要來自賬面估值波動的收斂，而非經營性盈利的修復。

可供分派收入最能反映真金白銀。本期經調整後虧損為5090萬港元，而去年同期尚有1560萬港元正數（折合每基金單位約0.0048港元）。基于此，富豪産業信托管理人決定不宣派2026年中期分派。這已是連續第二年中報“零派息”。

資産端同樣處于收縮通道。截至6月末，整體物業組合估值降至220.25億港元，較去年底的237.76億縮水7.4%。

其中旗艦物業“富豪機場酒店”估值從12.78億跌至11.63億，跌幅達9.0%。資産淨值亦随之下滑，每單位由3.898港元降至3.844港元。

負債端則交出近年最紮實的一份成績單，截至2026年6月30日富豪産業信托負債率為40.7%，低于2025年同期的43.8%。尚未償還貸款總額為92.738億港元，包括多項不同期限和抵押物的貸款融資。

值得關注的是，在出售富豪東方酒店後，富豪産業信托于2026年8月初與現有銀行銀團達成一項39億港元的新再融資貸款，為期四年至2030年7月到期，以三間初步酒店及寶城物業作抵押。在利率環境與債務到期結構壓力之下，新貸款提供了約四年的融資窗口。

整體來看，出售資産降杠杆的短期陣痛仍在，但财務費用在減輕，利率環境也趨穩。管理層在報告中釋放了一個積極信号：“如無不可預見情況，信托将于2026年下半年實現核心經營盈利。”

學生宿舍新業務初探

出售富豪東方酒店後，富豪産業信托的酒店版圖收縮為8間香港物業，形成了兩條截然不同的經營線索：一條是租賃線，另一條是的直營線。兩條腿走路，走出截然不同的節奏。

其中四間“富豪”品牌初步酒店（富豪機場酒店、富豪香港酒店、富豪九龍酒店、麗豪酒店），全部出租予母公司旗下附屬公司，上半年表現平穩，合並平均可出租客房收入及物業收入淨額均錄得同比增長。

租金收入方面，本期基本租金總額為2.698億港元，但五間初步酒店（含已出售的東方酒店首四個月）的物業收入淨額合計僅2.264億港元，低于按比例計算的基本租金，因此浮動租金基本顆粒無收。

同樣的情況也出現在三間富荟系酒店（富荟上環酒店、富荟炮台山酒店及富荟土瓜灣酒店），基本租金分别為2200萬、2100萬、2000萬港元，而物業收入淨額分别只有1930萬、1620萬、1600萬港元，全線無一達標。

租賃模式的好處顯而易見，經營波動由承租方扛，信托坐收固定租金，但代價同樣直白，行業上行時的超額收益，只能眼看手勿動，收入彈性天然受限。

富荟灣仔是富豪産業信托目前唯一自營的酒店，報告期收入1500萬港元，成本及支出830萬港元，毛利規模相當有限，反映基金在直營領域仍處于摸索階段。

傳統酒店之外，富豪産業信托悄然開辟了一條新賽道。随着國際及内地學生持續涌港，宿舍需求水漲船高。信托将麗豪酒店及三間富譽酒店的部分客房，納入酒店管理人推出的“Aspire House志居”學生住宿項目。

這不僅能為相關酒店帶來穩定的長期租約收入，更傳遞出一個信号，在傳統商旅之外，富豪産業信托正主動嫁接“教育+住宿”的新場景，試圖為收入結構注入更多元的基因。

至此，富豪産業信托上半年業績的完整輪廓浮現出來。其中，改善面包括資産負債率降至40.7%，39億港元再融資落地，綜合虧損大幅收窄63.4%，财務底盤明顯加固。

但收入微降，核心經營由盈轉虧，中期分派歸零，物業估值下行7.4%……這些數值也指向經營復蘇尚未真正傳導至利潤端。

兩者之間的紐帶，正是資産出售與規模收縮。“以規模換杠杆”的減法已經做完了，但減負之後的加法怎麼做，才是決定後續業績走向的關鍵。

管理層已放出預期，下半年有望實現核心經營盈利。減負的泥濘路或将走到盡頭，而轉型的岔路口，曙光已依稀可見。

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