中報觀察 | 中華企業開發斷檔，被動轉身

觀點網 8月26日，中華企業披露2026年半年度報告，上半年實現營業收入38.21億元，同比下降42.93%。

歸屬于上市公司股東的淨利潤由盈轉虧，錄得-2.99億元，同比下降157.37%；扣除非經常性損益後的歸母淨利潤為-2.96億元。

這與此前披露的預告的虧損2.12億元至3.52億元區間相符，也終結了2025年上半年5.21億元盈利的短暫勢頭。

更早的經營數據公告，已經提前暴露了這輪收縮的烈度。

2026年上半年，中華企業累計簽約金額僅3.35億元，其中二季度單季同比下降75.32%、一季度同比更降88.05%；同期新開工、新竣工項目均為零。

與之形成對照的是，持有型物業租賃收入上半年累計2.83億元，成為當期現金流的重要支撐。

中華企業2026年上半年的虧損，既是行業周期下行的結果，更是自身供給斷檔的集中暴露——五年三次虧損的脈沖式業績，說明其開發主業的盈利穩定性本就薄弱。

開發量價齊跌

中華企業2026年上半年的由盈轉虧，表層是銷售下滑，深層是“可售貨值枯竭+結轉斷檔+參股公司拖累”三重因素疊加，且這一困境在近五年中報數據中反復上演。

從銷售端看，中華企業上半年累計簽約面積僅1.00萬平方米、簽約金額3.35億元。二季度簽約面積同比下降59.66%、簽約金額同比下降75.32%，一季度降幅更深。

金額跌幅遠大于面積，意味着成交均價同步下行。

分區域看，中華企業上海區域單季簽約2915.69平方米、金額2.06億元，折算均價約7.06萬元/平方米；上海以外區域簽約4884.49平方米、金額僅0.27億元，均價約0.56萬元/平方米。

面積與金額的極端反差，上海以約37%的面積貢獻約88%的金額。這說明銷售高度依賴上海高價項目，低能級城市去化乏力。二季度權益簽約金額2.00億元，權益比例約86%，其須獨自承擔大部分去化壓力。

圖表1：2026年二季度簽約金額區域占比

數據來源：中華企業2026年二季度經營數據公告

從結轉端看，上半年營業收入38.21億元，同比下降42.93%；毛利率由上年同期的32.7%降至15.8%。

收入下滑的主因，是報告期内交房結利的産品較上年同期減少，同時毛利率下降。

圖表2：中華企業近五年中報毛利率

數據來源：據歷年半年報營業成本計算

虧損的底層原因更值得拆解，上半年利潤總額-2.00億元，同比由盈轉虧；其中投資收益由上年同期的2.6億元驟降至-5.78萬元，降幅達100%。

投資收益的崩塌，主要來自權益法核算的參股公司，上海環江投資發展有限公司上半年淨虧損2.89億元，對集團業績構成重大拖累。此外，銷售費用同比大增80.18%至0.7億元，反映去化壓力下的營銷投入被動上升。

數據顯示，中華企業近五年中報營業收入分别為13.01億元、27.16億元、10.67億元、66.79億元、38.21億元，歸母淨利潤分别為-3.51億元、-1.07億元、-3.52億元、+5.21億元、-2.99億元。

五年間三次虧損，盈利高度依賴單一年份的大額結轉。2025年上半年66.79億元營收、5.21億元利潤的脈沖式兌現，本質是前期項目集中結轉，一旦結轉斷檔，業績立即回吐。

更值得警惕的是供給端，二季度經營數據公告披露，中華企業上半年新開工項目0個、新竣工項目0個，主要開發項目僅廣富林03-04地塊（規劃總建面13.57萬平方米、權益100%）和徐匯區東安127b-23地塊住宅項目（規劃總建面10.99萬平方米、權益70%）兩個在建項目。

沒有竣工即無法結算确認收入，沒有新開工即意味着未來可售貨值斷檔。這兩個項目能否在下半年完成竣工備案並轉化為回款，直接決定2026年全年業績能否“止血”。

被動切換

開發主業失速之際，持有型租賃資産與持續降杠杆，構成了中華企業穿越周期的兩道防線，但出租率分化與流動性錯配，也暴露了從“開發商”轉向“運營商”的被動與隐憂。

租賃業務是本期最鮮明的“壓艙石”。中華企業二季度租金收入合計1.44億元，上半年累計2.83億元。若簡單年化，全年租金收入有望突破5.6億元。

中華企業這筆經常性收入，在銷售端同比暴跌七成的背景下，覆蓋相當部分财務費用，維持了信用基本盤。

從結構看，中華企業零星物業、古北國際财富中心二期（辦公）、中企國際金融中心、中星城構成主要收入來源。

其中，零星物業二季度租金收入5978萬元，占比超過四成，反映持有型物業分散化、碎片化的特征。古北國際财富中心二期（辦公）二季度租金2513萬元，中企國際金融中心1213萬元，中星城1186萬元。

頭部項目貢獻穩定，但單一項目體量均未突破3000萬元/季度，缺乏具有標杆效應的超大體量持有資産。

圖表3：2026年二季度主要項目租金收入

數據來源：中華企業2026年二季度經營數據公告

出租率的分化，也透露出商辦市場的寒意。

中華企業持有的可出租面積合計42.17萬平方米，中星城、中星鉑爾曼大酒店、古北國際财富中心二期（商業）均實現滿租，唯獨古北國際财富中心二期（辦公）出租率僅74.49%。

而上半年商辦整體出租率78.6%。

據戴德梁行數據顯示，2026年上半年上海全市寫字樓空置率同比上升2.1個百分點至24.5%，甲級寫字樓日均租金已跌至6.42元/平方米；第一太平戴維斯更提示上海甲級寫字樓平均租金已回到二十年前水平。

古北辦公74.49%的出租率已屬相對抗跌，但租金單價的持續承壓仍不可忽視。

圖表4：主要持有型物業出租率

數據來源：中華企業2026年二季度經營數據公告

在供應放量、需求結構性修復的市場環境下，以價換量仍是多數項目的主旋律，中華企業的租賃收入能否在下半年維持當前規模，存在不确定性。

财務防線方面，降杠杆是中華企業近年來最确定的動作，公司資産負債率已從2022年末的74.42%降至2025年末的67.40%，2026年一季末進一步降至65.6%。截至2026年上半年末總資産505.35億元，同比下降8.16%；歸母淨資産141.1億元。

然而，降杠杆的另一面是資産沉澱與流動性錯配。截至報告期末主要資産受限金額合計131.39億元，其中存貨受限高達93.63億元，多因借款抵押。

大量存貨被抵押意味着公司在項目處置、資産盤活方面的靈活性受限，一旦市場下行，抵押物的估值波動可能觸發追加擔保等連鎖反應。

在銷售端持續低迷、結轉節奏不确定的背景下，公司經營性現金流的拐點何時出現，是觀察其财務健康度的核心指標。

戰略與治理層面，2026年是中華企業治理結構發生重大變化的一年。5月14日，原董事長李鐘因達到法定退休年齡辭職，原副董事長王昕轶因工作調整辭職。

6月23日，中華企業董事會正式選舉上海地産集團總經濟師孫毅為第十一屆董事會董事長，華潤置地上海公司總經理婁山傑為副董事長，段石磊繼續擔任總經理。

至此，第一大股東上海地産集團與第二大股東華潤置地“雙股東共治”的高管格局正式落定。

此次核心高管的更叠意在将上海地産的本土資源優勢與華潤置地的市場化運營能力相結合，這将有助于推動中華企業從傳統開發商向城市更新綜合開發運營企業轉型。

值得注意的是，上海地産集團持有大量的城市更新項目，或在一定程度上支撐中華企業發展城市更新業務的需要。

中華企業提及，近年來，公司聚焦地産開發及資産經營，強化城市生活服務闆塊，深耕上海市場，積極參與上海地産集團“城市更新平台”建設，矢志成為“上海有重要影響力的城市更新綜合開發運營企業”。

一收一放之間，這家上海國資背景的老牌房企，正經歷從“高周轉開發”向“存量資産運營”的被動切換。

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