中報觀察 | 招商積余加快了擴張步伐

觀點網 盡管行業增長叙事正在翻頁，但目標“十五五”期間“保五争三”的招商積余今年以來明顯加快了規模擴張的步伐。

在8月26日公布半年報前一天，招商積余官微通告了市場拓展情況，近期新拓37個新項目，覆蓋住宅、高校、園區、商業等多元業态，持續書寫着市場化拓局篇章。

中報也顯示，2026上半年，該公司新簽年度合同額20.93億元，相較去年同期的17.64億元同比增長18.65%；期間新增了126在管項目，在管面積由2025年末的3.77億平方米增長2990.11平方米至4.07億平方米，增速為7.93%，較上年同期增速0.98%大幅提速。

探索商業不動産REITs

據2026半年報，招商積余上半年實現營業收入97.71億元，同比增長6.64%；歸屬于上市公司股東的淨利潤4.98億元，同比微增0.15%；基本每股收益0.4725元。

扣除非經常性損益後，該公司歸上淨利潤約為4.87億元，同比增長5.23%。較去年同期11.87%的增速，本期增速有所回落。

從現金流量表來看，上半年，招商積余經營活動産生的現金流量淨額為-15.37億元，去年同期為-11.89億元，淨流出規模擴大29.26%，這是公司業務快速擴張期的資金現象。

公司解釋稱，這一方面是處于年底集中支付階段，集中兌付了上一年度的績效獎金和供應商款項；另一方面是新入場項目尚未進入結算期，當期現金流入不足。

數據來源：招商積余2026年半年度報告

客觀而言，這種階段性的“失血”在物管行業中具有一定普遍性，主要受行業特有的回款周期、季節性結算規律以及非住宅項目結算滞後等宏觀因素疊加影響。

當然，這組數據也反映出在高速發展中對資金精細化管理的要求更高，而平衡新拓項目的資金墊付與存量項目的回款效率，是公司提升運營質量的關鍵環節。

數據顯示，截至2026年6月30日，招商積余應收賬款余額43.39億元，占總資産的比例升至21.04%，年初這個數字是24.4億元；應收賬款的增長與業務快速擴張的節奏相匹配，主要系新拓項目尚在結算周期内的階段性占用。

同期末，該公司貨币資金40.61億元，較年初56.22億元減少約15.6億元，主要用于支持業務拓展和項目履約。

管理層表述，主要系業務規模擴大、新項目未到結算時點所致。面對行業環境的變化，公司正積極采取措施，加強應收賬款管理，保障資金安全與回款質量。同時，亦持續跟蹤下遊客戶尤其是關聯房企和非住宅業主的資金狀況，依托完善的信用評估與管控機制，為業務的長期穩健發展保駕護航。

數據來源：招商積余2026年半年度報告

同時，招商積余資産端仍持有較多的投資性房地産，這也符合該公司物業資産管理運營商的核心定位。該部分業務主要由招商商管負責商業運營、持有物業出租及經營。

截至今年6月末，招商積余持有物業涵蓋酒店、購物中心、零星商業及寫字樓等多種業态，總可出租面積為46.89萬平方米；並且整體出租率保持94%的較高水平。而招商商管在管商業項目達73個（含籌備項目），管理面積395萬平方米，其中自持項目3個，受托管理招商蛇口項目59個，第三方品牌輸出項目11個；在管項目集中商業銷售額同比提升12.4%，客流同比提升14.6%，會員總數累計達889萬。

憑借着自持物業的租金和運營收益，招商積余可部分對沖物業服務合同波動帶來的不确定性，也為商業不動産REITs的申報提供了底層資産。

半年報提到，公司正以首單商業不動産REITs申報發行作為探索多元化融資路徑的重要抓手。

多元業态擴張

作為擁有央企背景的上市公司，招商積余已是行業龍頭企業，尤其在機構類物業領域占據領先地位。今年初，更是明确了“十五五”期間要“保五争三”的中長期目標。

2025年，該公司更進一步發力市場化住宅業态，将其定為為一條重要賽道，並專門成立了“住宅發展專項組織”，由總經理親自作為召集人，拉通公司上下資源，建強整個市場團隊。

目前，招商積余已實現“機構+住宅+城市服務”並駕齊驅，管理物業涵蓋住宅、辦公、商業、園區、政府、學校、醫院、場館、交通、城市空間等細分業态。服務内容已涉獵基礎物業管理、平台增值服務、專業增值服務，同時積極探索“物業+康養”社區居家業務賽道。

從上半年拓展情況來看，第三方項目和非住宅項目已然成為規模增長的主要驅動力；而且，千萬級項目的貢獻能力仍然穩定。

這類高能級項目的持續落地，不僅是對公司政企綜合設施全鏈條服務能力與專業壁壘的高度認可，更因具備更高的客單價、更強的抗周期屬性及更高的客戶粘性，為公司帶來了穩定的盈利貢獻，能夠有效夯實未來業績增長的确定性。

數據顯示，2026上半年招商積余實現新簽年度合同額20.93億元，其中第三方項目新簽年度合同額20.31億元，同比增長28%（千萬級項目貢獻新簽年度合同額占比58%）。截至2026年6月末，公司在管項目2599個，管理面積4.07億平方米。

從住宅與非住宅業态來看，招商積余目前在管住宅項目759個，在管面積1.54億平方米，較2025年末增長了4.55%；上半年住宅業态新簽年度合同額2.63億元，同比下降了22.19%。

在管非住宅項目達到1840個，在管面積約2.53億平方米，較2025年末增長了10.10%；新簽年度合同額達到18.3億元，同比快速增長了28.33%。

以創收情況而言，該公司住宅項目貢獻營業收入約21.7億元，占物管業務比例為22.90%，毛利率為10.58%；非住宅項目貢獻營業收入達53.6億元，占物管業務比例為56.57%，毛利率為10.26%。

在物業管理業務多領域拓展持續發力同時，招商積余的增值服務賽道也在深化布局。

半年報介紹，該公司立足社區生活場景，聚焦到家服務、租售、美居等高頻率、高價值賽道，同步推進寵物服務、充電樁業務、康養業務的規模化與社群運營模式創新。其中，清洗空調服務覆蓋60余個核心城市；租售業務落地“社區店”模式，“招商余房網”完成品牌煥新，構建了線上線下一體化的“房産交易+服務”模式。

在“物業+康養”方面，招商積余于全國多城進行差異化試點，其中長沙佳馨園、上海康城聚焦高老齡化成熟社區落地了康養配套，武漢公園1872項目打造了15分鐘社區康養實景服務場景的可參觀標杆，三亞招商臻園打造了政企社三方資源融合的紅色“物業+康養”樣闆。

2026年1-6月，該公司圍繞物業強相關社區生活服務場景的平台增值服務實現收入1.65億元，錄得毛利率12.46%；為客戶提供專業化配套與增值服務的專業增值服務實現收入17.82億元，錄得毛利率為7.30%。

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