觀點直擊 | 碧桂園服務穩住了局面：走在好的趨勢上

觀點網 礁石密布的海域中，碧桂園服務龐大的船體已經轉向，朝着更廣闊的空間行駛。

今年上半年，市場端轉入存量深度競争階段，企業主動退出低質項目漸成常态；政策端則在重塑行業底層邏輯，“質價相符”成為剛性要求，城市更新、“物業+養老”等被明确為新的發展空間。

蛋糕增長變慢、規則要求變高，市場對頭部物企的期待，早已從“跑得快”切換為“站得穩、修得好”。

8月26日，碧桂園服務發布2026年度中期業績報告，並召開業績說明會，集團執行董事兼總裁徐彬淮，首席财務官田田，副總裁、首席技術官趙曉光，副總裁、生活服務發展中心聯席總經理李迪昇，運營管理中心總經理趙嘉傑，投資者關系總經理林文韬出席會議。

經歷了過去兩年圍繞應收款、商譽減值和關聯方風險的反復消耗後，坐擁業内最大管理規模的碧桂園服務，正在把利潤表一點點往回拉。

在業績介紹環節末尾，管理層給出一顆定心丸：“和去年同期相比，碧服走在好的趨勢上，目前位置沒有特别需要擔心的部分。業績各個方面的表現基本上都穩住了局面，業務沿着既定計劃推動，相信在未來經營中呈現更好的業績表現。”

業務明暗

“績穩于實，智啟新程”是碧服為這次業績會定下的主題，也是對2026年上半年經營情況的總結：穩住基本面，謀求智能化轉型與深化改革。

從社區增值服務增長擡頭，到如今清潔機器人持續落地，PARA協生範式、悅佰家、碧服商企接連推出，碧服業務端正在多點發力。

2025年“否極泰來”的向好趨勢延續到今年上半年，碧服業務經營整體平穩，不論增長或是回調，各業務線並沒有太大波動變化，轉型與改革的成效還未有财務數據上的體現。

截至2026年6月30日，碧桂園服務實現總收入245億元，同比增長5.7%。而拆開收入結構，業績真正的壓艙石依然是大物業闆塊。

報告期内，公司大物業闆塊實現收入170.47億元，同比增長約7.27%，明顯跑赢公司整體增速，收入占比約70%，並貢獻超90%的收入增量。

其中，作為營收基礎盤，大物業闆塊中中物業管理服務業務收入約145.05億元，同比增長6.6%，占總收入比重為59.2%。

在行業增長普遍放緩，且退盤、換盤頻發的階段，碧服的在管規模是少數沒有回退反而持續擴張的物企之一，這也為物業管理服務的基本盤提供了最樸素的支撐。

截至6月末，碧服除三供一業外的收費管理面積達10.964億平方米，較2025年底的10.704億平方米淨增約2600萬平方米；三供一業另有約9000萬平方米在管。

規模不降反增，答案就在于外拓。據管理層會上透露，上半年新簽年化收入達13.2億元，同比增長超50%，創歷史新高；其中非住宅領域貢獻超50%的業務增量。

除此之外，公司針對底物業費及老舊小區推出“悅佰家”品牌，上半年服務超200個社區、20萬戶家庭，營收約2億元。在存量博弈的市場里，這既是增量的來源，也是政府與社會責任的接口。

更值得關注的是社區增值服務，這也是碧服上半年生活服務闆塊最核心的發力點。

報告期内，社區增值服務錄得收入約23.08億元，同比增長18.3%，較去年明顯提速，成為大物業闆塊内彈性最大的一條曲線。

在物業費提價空間受限、增量項目競争加劇的行業背景下，圍繞社區場景做深增值服務，幾乎是頭部物企公認的第二增長曲線。

管理層表示，社區增值服務闆塊中零售、新能源和泛家居均取得同比30%以上增長，酒類和保險業務基于過去幾年打造的碧服差異化業務模式和競争優勢，持續專業化經營，分别取得32%和13%同比增長，酒類業務依舊是市場化業務中最大收入貢獻來源。

相比之下，孵化闆塊的運營業績除了“三供一業”之外略顯遜色，期内闆塊總收入73.01億元，同比微增2.84%。

闆塊内貢獻最大的是“三供一業”業務，收入55.12億元，同比增長8.69%；環境業務15.193億元，同比下降12.2%；商業運營服務收入2.7億元，同比下降9%。

大物業闆塊增長穩定，孵化闆塊整體尚在磨合期，碧服仍然非常有信心完成2026年業績目標。

管理層表示，基礎物業收入和毛利持續增長、社區增值業務市場化增長、管理效率改善帶來的行政支出下降，這些都具有一定持續性。

對達成“收入單位數增長、歸母核心淨利潤上升、經營性淨現金流與歸母核心淨利潤達1:1”的全年目標保持信心。

利潤修復漫途

如果一定要為這份中報找一個關鍵詞，“修復”或許比“增長”更貼切。

從更長的時間軸上看，碧服2023年至2025年，公司股東應占核心淨利潤連續三年回落，2025年全年毛利也僅同比微增0.7%。

結束超過三年的承壓下行慣性，碧服毛利重新回到增長軌道，期内毛利總額為44.39億元，同比上升3.3%。

如今毛利增速重新回正，說明公司項目組合優化、在管項目提質增效以及成本管控，開始在報表上兌現。

但與毛利總額反向而行，碧服毛利率仍然處在下降軌道上。期内整體毛利率下降0.4個百分點至18.1%，主要由于孵化闆塊毛利率下降。

管理層對此表示，碧服提到毛利率通常是綜合毛利率的概念，混合了不同業務構成的綜合結果，不同業務毛利率、周轉效率和現金特征不同，最終看到的毛利率是綜合經營結果，收入增長與毛利增長並未完全同頻體現。

“整體策略中，對今天最大頭業務存量住宅物業管理業務，我們希望通過結構性調整保證穩健運營。運營和經營中需平衡好每個項目的服務、經營、收費等綜合工作，整體任務是保證存量物業管理業務毛利的穩健和合理。”

而碧服這份中報最關鍵的盈利數據在于歸母淨利潤。報告期内，公司歸母淨利潤為9.5億元，同比下降4.6%；歸母核心淨利潤16.185億元，同比增長3.2%。

管理層會上表示，伴随風險客商及長賬齡欠款對利潤的負向影響逐漸出清，以及2026年上半年精細化運營及人機協同帶來的毛利上升，加上架構重組及管理優化帶來的行政支出下降等綜合正向影響，公司在今年上半年實現了歸母核心淨利潤的趨勢逆轉，這是上半年很大的業績亮點。

但淨利潤與核心淨利潤一減一增之間，是相差将近7億的剪刀差。

圖片來源：企業公告截圖

根據報告，碧服本期歸母淨利潤與歸母核心淨利潤的差異主要體現在歷史並購帶來的無形資産攤銷、第三方股權質押貸款減值及對外擔保預計損失等非經營性因素。

盡管業務經營穩定，盈利能力有所提升，但非經營因素影響仍然持續，碧服的風險出清還未走到盡頭。

據了解，公司毛利應收款項總額為259.47億元，較2025年末上升14.11%，大于收入增速。其中來自第三方的應收款項為238.17億元，較2025年末上升15.65%。

報告期内，碧服對應收款項計提減值44.39億元，較2025年末上升12.92%。其中對第三方應收款集體28.84億元，較2025年末上升22.31%。

受到收繳率影響，同時上半年加大對服務品質提升投入，碧服上半年經營活動現金流為負，但同比改善1.3億元，改善幅度達14.4%。

截至期末，公司銀行存款（含現金、定期存款及結構性存款）約161.821億元，資金儲備在同業中仍屬充裕。現金之于當下的物企，既是抵禦應收款波動的安全墊，也是未來分紅、回購與並購整合的彈藥庫。

值得注意的是，碧服首次在業績報告中單獨補充披露研發費用，期内研發支出約1.4億元。

對于為何單獨披露，管理層的解釋是：希望提高透明度，讓投資者更好觀察科技投入與服務品質、運營效率及業務增長的關系，且公司不以擴大研發支出規模為目標，而是按應用效果動态決定投入節奏。

管理半徑仍在擴大，費用率卻一降再降，背後是組織整合與數字化投入正在轉化為看得見的效率，也能看見碧服對智能化轉型與PARA協生模式的堅定。

畢竟，業績會上着墨最多的便是碧服首次提出的PARA戰略——人（People）、智能體（Agent）、機器人（Robot）、全域感知（AIoT）的人機協同服務範式。

管理層認為，物業服務靠人為主的管理模式将不可逆地轉向“人+智能體+機器人+智能感知設備”綜合範式。當服務鏈路重構後，高頻重復性工作被替代，業務流程和組織都會被重塑，帶來經營效益、服務效果和效率的多元改善。

針對清潔機器人外銷問題，碧服則表示，下半年計劃量産5000-8000台，其中約一半用于碧服自有社區，另一半希望銷售給同行，同時積極争取海外出口許可，有計劃向海外銷售。

公司總裁徐彬淮将碧服上半年的業績達成、核心舉措及效果概括為“on track”——即年初定的所有經營計劃和業務發展計劃基本都在軌道上推進，同時相信這個趨勢會延續到年底。

“我們下半年短長結合部署工作，可以用‘穩健經營，修煉内功，深化改革，銳意創新’十六個字概況。只有前4個字關于業績穩健，說明我們對全年經營情況判斷比較符合預期，因此把更多精力放在服務和收費提升、修煉内功和打造新業務成長機會上。”

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