觀點直擊 | 目標800億-1000億 中海下半年還要加速拿地

觀點網 8月26日，中國海外發展召開2026年中期業績發布會，董事局主席顔建國、行政總裁張智超等主要管理層出席。

在市場持續下行環境中，中國海外發展上半年合約銷售額同比增長11.8%，是前十房企中唯一實現兩位數增長的企業，盈利規模與财務安全邊際繼續保持行業領先。

管理層在會上表示，盡管房地産市場仍在調整，公司保持年初提出的“三大驅動力”相關判斷不變，宏觀經濟穩增長、政策支持與供需關系優化，正在持續夯實市場止跌回穩的基礎；公司攻守兼備的内生發展韌性，進一步增強了持續穩健高質量發展的信心。

開發主業增收不增利

8月26日，中國海外發展有限公司發布截至2026年6月30日止六個月未經審核中期業績，期内收入976億元，同比增長17.3%；公司股東應占溢利70.3億元，同比減少18.2%，每股基本盈利0.64元。

與收入增長形成對比的是，利潤端出現明顯下滑。

據公司中期業績公告披露，淨投資物業公允價值變動由上年同期的收益6612萬元轉為虧損7.42億元，成為拖累歸母淨利最直接的因素；期内毛利率錄得16.1%；剔除公允價值變動等因素後，公司股東應占核心溢利為79.3億元。

數據來源：中國海外發展截至2026年6月30日止六個月中期業績公告

銷售規模逆勢擴張，是中國海外發展上半年經營成果最直接的體現。

中報顯示，報告期内該集團系列公司合約物業銷售額為人民币1343.5億元，同比上升11.8%，相應銷售面積450萬平方米。

在行業整體銷售承壓的背景下，這一增速使中海成為前十房企中唯一保持兩位數增長的企業，權益銷售額位居行業第一。

數據來源：中國海外發展2022-2026年各年度中期業績公告

上半年，中國海外發展系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個城市實現合約銷售額789.9億元，占系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額的68.6%。

其中，北京、深圳、上海、香港分别實現合約銷售額247.5億元、225億元、149.2億元和133.1億元；安缇深圳、深圳灣澐玺、上海雲錦華庭、安瀾北京等多個核心地段項目售價顯著高于預期。

香港市場表現方面，管理層在會上介紹，香港樓市自2024年9月止跌企穩，2026年上半年繼續保持量價齊升态勢，成交量與成交價分别同比上升34%和12%。中國海外發展上半年在香港實現合約銷售額約150億港币，創下在港銷售的歷史紀錄。下半年，公司在香港共有7個主力在售項目，總貨值約542億港币；加上待上市項目，公司在港總貨值達到1265億港币，權益貨值約493億港币。

城市深耕方面，上半年，中國海外發展系列公司在30個城市的市場占有率位居當地前三，其中19個城市市占率排名第一，在北京、深圳、天津、沈陽、濟南、海口等城市均居首位。

産品力層面，該公司持續推進“好房子”戰略，核心城市核心地段的高端住宅標杆效應持續釋放。期内，公司系列公司高品質交付2.1萬套房屋，客戶滿意度保持行業標杆水準。

展望下半年，一線城市仍将是中國海外發展銷售兌現的主戰場。管理層表示，五個一線城市尤其是上海、北京、香港将有多個大項目及分期項目入市，其中僅安瀾上海項目的貨值就超過520億元，随着這些項目入市，有望推動公司銷售增幅保持行業領先。

在行業整體投資謹慎的氛圍中，中國海外發展憑借充裕的資金儲備逆勢加碼核心資産，中期業績披露顯示，其中一線及強二線城市土儲貨值占比約85.8%，上半年公司在中國内地8個城市和香港新增9幅地塊，權益地價76.6億元。

進入7月，投資節奏明顯加快，7月初至今在北京、深圳、香港、太原、甯波等城市新增購地9宗，權益地價256.8億元。

年初至今，中海合計新增購地18宗，權益地價333.4億元。

數據來源：中國海外發展2026年中期業績公告

管理層在會上明确，在政策穩定前提下，公司全年新增購地額目標保持800至1000億元。目前公司在一線及重點二線城市跟蹤多個優質大項目，未來幾個月将把握投資機會，達成全年目標。

拿地方式上，中海以提升投資确定性和回報水平為目標，進一步拓展渠道，抓住收並購、城市更新等機遇。7月份在深圳、太原獲取的項目即為收並購與城市更新方式，項目均為淨地，可快速進入開發銷售階段。

經營性業務基本盤

經營性業務作為中海“雙輪驅動”的重要一環，上半年亦保持增長。

報告期内，公中海商業運營收入為35.8億元。據管理層在業績會上介紹，剔除資産退出等結構性因素後，商業收入同比增長3.2%，其中購物中心同比增長4.8%。

從資産結構看，近八成商業收入來自一線及新一線城市，寫字樓與購物中心雙核業務收入占比達到80%，核心區位疊加核心業态，構成了商業業務抗周期的穩定基本盤。

細分業态來看，上半年寫字樓業務完成租賃簽約面積48萬平方米，續租率63.1%，期末整體出租率穩定在78%；購物中心出租率達95.3%，銷售額、客流同比分别增長11.4%和7.9%，同店銷售額、客流同比分别提升4.5%和9.2%。

期内，中海康養北京錦宸項目開業，成為公司在銀發經濟浪潮中探索新型康養模式、拓展經營性業務的標杆産品。

商業資産的證券化通道亦在持續拓寬，2025年成功上市的華夏中海消費REIT上半年平穩運轉，為集團經營性業務向資産管理業務轉型提供持續動能。

管理層表示：“公司正在着力構建多層次REITs平台，前端以Pre-REITs等方式孵化培育優質項目，後端以公募REITs實現規範退出，並同步拓展商業不動産REITs和機構間REITs等産品，逐步形成資産孵化、規範退出與資本回流的良性循環。”

在市場企穩趨勢與公司戰略布局的共振之下，管理層将中海内生發展的驅動力概括為三個“新動能”：一線城市優質資産增值的動能、重點二線城市結構性機遇兌現的動能、存量商業資産價值釋放的動能。公司堅持“核心地段+標杆産品”策略，在沈陽、長春、石家莊、廈門、海口等重點二線城市精準投資，相關項目銷售去化率與盈利水平顯著高于所在城市均值，結構性布局紅利正加速釋放。

穩健的财務底盤，始終是房企穿越周期最厚實的“安全墊”。

截至2026年6月30日，中國海外發展期末在手現金約1211億元，占總資産比重為13.7%；淨借貸比率為27.2%，加上未動用銀行授信額度495.1億元，可動用資金1706.1億元。資産負債率51.6%，期内有息負債規模下降101.5億元，平均融資成本2.76%。

在利潤承壓的行業環境中，董事局宣布派發中期股息每股23港仙。

管理層表示：“經營現金流與股東回報並不矛盾，而是高度一致；公司将在保持穩健經營、規模與效益行業領先的同時，平衡好經營發展與股東回報，並視市場情況運用大股東增持、股票回購等工具”

放到行業背景中觀察，房地産行業仍處調整期。市場環境與成本變化是本期利潤承壓的外部因素。中海以低杠杆、低成本、高現金構築的安全墊，疊加核心城市深耕，為其穿越周期提供了确定性。

不過，投資物業公允價值波動對利潤表的擾動、下半年能否延續銷售增速，以及在加快拿地後如何平衡擴張與财務穩健，仍将是觀察未來走向的關鍵。

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