觀點直擊 | 融創服務“清零行動”：問題與風險正有序出清

觀點網 不久前，融創中國收購而今管理100%股權，並發布公告稱，為應對行業變化，更好地順應行業發展趨勢和政策導向，将依托自身資源禀賦與競争優勢，确立“資産管理+資産運營”為戰略轉型升級方向。

在融創中國宣布戰略轉型後，作為其旗下重要組成部分的物管平台——融創服務，成為了市場關注的重點。

8月25日，融創服務控股有限公司（簡稱“融創服務”）發布截至2026年6月30日止六個月的中期業績報告，並召開中期業績會。

報告期内，該公司實現營業收入32.22億元，同比下降約9.1%；歸母淨利潤1.24億元，同比微增約2%。

表面“量減利穩”的背後，是一次主動的戰略調整：2025年下半年出售彰泰服務股權後，營收基數被一次性壓低，剔除該因素，公司收入與毛利同比僅略降約2%，歸母淨利潤增幅則放大至約71%。

管理層表示，2026年公司以虧損項目“清零行動”為重要抓手，堅定推進經營結構調整，持續提升整體經營健康水平，各類問題與風險正有序出清，2026年将成為公司經營與發展的關鍵拐點。

經營改善

據投資者向物聊社轉述，融創服務管理層在業績會上表示，受外部經營環境、行業周期變化以及保交付相關項目歷史問題疊加影響，過去幾年公司經營承壓明顯。但随着成本精益化管控、低效項目推動退出等工作的持續開展，公司經營局面已出現初步好轉，是近年來持續實施系列經營舉措取得的階段性成效。

從業績數據看，融創服務上半年實現營業收入32.22億元，毛利6.67億元，綜合毛利率20.7%。

公司表示，2025年下半年出售附屬公司彰泰服務股權後，其業績不再並表；若剔除該影響，公司收入和毛利同比僅略降約2%，主營業務實際保持平穩。

物聊社了解到，融創服務于2021年4月收購彰泰服務80%股權，後于2025年9月全部出售。因此在去年上半年，融創服務報表中仍包含彰泰服務的業績。

相比之下，該公司利潤端則呈現逆勢韌性。上半年淨利潤錄得約1.41億元，同比微降0.5%；其中歸母淨利潤1.24億元，同比約增長2%；若剔除出售彰泰的一次性影響，歸母淨利潤同比增幅約71%。

利潤的修復主要來自兩端：一是行政開支率降至6%，同比下降1.2個百分點，組織架構優化與降本增效成果顯現；二是金融資産減值虧損淨額3.08億元，較上年同期的3.46億元有所收窄，減值壓力的釋放節奏趨緩。

應收賬款仍是本期最值得關注的變量。截至2026年6月30日，公司貿易應收款項總額72.75億元（含關聯方及第三方），較2025年末的68.34億元增加6.5%；同步計提的累計虧損撥備達41.88億元，較2025年末的38.97億元增加7.5%，撥備覆蓋率升至57.6%。剔除撥備後，貿易應收款項淨額30.86億元，較上年末增加5.1%。

公司解釋，貿易應收款項總額的增加主要受第三方業主的繳費習慣影響，物業管理及運營服務收入的回款更多地集中于下半年；而減值撥備的增加主要出于謹慎性原則，針對貿易應收款項進一步計提了減值撥備。

根據管理層介紹，為推動經營局面實質性改善，上半年重點推進了虧損項目專項“清零行動”。

報告期内，公司成立專項工作組，梳理出四百余個虧損項目，圍繞以下四步開展工作：一是厘清項目實質矛盾，識别核心難點，重點分析項目空置率、入住率未來提升空間，評估收費標準與服務方案匹配度，分析業主群體繳費意願。

二是結合核心難點調整項目運營方案，形成項目是否具備持續經營條件的最終判斷；三是對具備扭虧條件的項目，推進運營優化方案落地執行，對無法實現扭虧的項目則制定退出計劃，有序推動項目撤場。

上半年，融創服務已完成全部虧損項目的梳理及處置決策。經過分析，其中約四分之三的虧損項目可通過優化運營實現扭虧，剩余四分之一項目不具備扭虧空間，需實施撤場。

針對可扭虧項目，公司管理層認為通過調整運營方案，預計在不晚于2027年實現扭虧，而對于難以扭虧的項目，預計在今年底可完成大部分項目的撤場計劃。

根據目前對拟撤場項目的盤點，預計年末公司飽和收入規模将達到60-65億元。雖然整體規模有所收縮，但若撤場項目能夠嚴格按照既定計劃落地執行，相較于2025年，将實現約1億元的現金流改善。

今年上半年，融創服務經營活動現金淨流出約6.573億元，較上年同期6.911億元淨流出減少近3400萬元。

管理層還指出，在收費管理方面，公司以解決業主核心訴求為抓手，帶動物業費收繳。針對地産遺留歷史問題，建立地物聯動問題銷号機制，開展定期高層對接溝通，面向業主主動同步解決方案以及整改預期成效。

針對歷史累積欠費，制定根源化解方案，避免歷史遺留矛盾持續幹擾後續收費。例如，因地産補償、賠付未兌現引發業主拒繳物業費的情形，集團聯動地産協調資源，如出讓部分車位租賃權益補償業主損失，化解拒繳物業費的核心誘因，推動業主恢復正常繳費。

同時綜合運用多元催繳手段，針對長期欠費業主成立專項清欠小組集中開展追繳，並引入AI智能催收工具，釋放管家精力，使其聚焦難點客戶的溝通工作。

公司管理層總結，經營改善是本年度工作重中之重。只有夯實經營底盤，才能支撐企業後續持續發展。公司力争于年内完成存量重難點項目及核心歷史問題的集中清理，在夯實經營底盤的同時，同步叠代提升運營模式與專業能力。相信随着各項經營舉措落地，經歷多年震蕩調整之後，公司整體經營質量将步入正向發展軌道。

業務判斷

從收入結構看，融創服務三大主營業務呈現“一穩兩縮”格局。其中，物業管理及運營服務業務依然是絕對的壓艙石，上半年收入30.35億元，占總收入94.2%（上年同期92.8%），同比同比下滑7.8%，業務毛利率19.8%，微降0.4個百分點。

融創服務指出，在剔除彰泰剝離影響後，該闆塊收入較去年同期的降幅将收窄至1.2%。

截至報告期末，公司在管面積2.6億平方米，規模與2025年底基本保持一致。

若是按收入來源劃分，融創服務物業管理及運營服務闆塊的收入中，來自融創集團、其合營公司及聯營公司開發物業的收入約為22.58億元，占比約74.4%；來自獨立第三方物業開發商開發物業的收入約7.77億元，占比約25.6%。

相比之下，兩大增值闆塊成為拖累項。社區生活服務收入1.64億元，占比5.1%，同比下降22.4%，毛利率38.7%（上年同期44.9%），收入下滑主要受出售彰泰服務股權及園區經營服務收入下降影響；非業主增值服務收入僅0.24億元，占比0.7%，同比大幅縮水45.3%，毛利率由30.4%降至17.6%，回落12.8個百分點，背後原因是地産業務量收縮的大環境，公司基于市場化原則承接該業務的力度明顯減弱。

關于未來的體量，管理層判斷未來1?2年内，公司管理體量有望恢復至65-70億元區間。該信心主要來源于四方面支撐。

第一，厘清組織層面各級平台定位，壓實發展責任，保障拓展工作高效落地。各平台部門以市場拓展工作為牽引，圍繞市場目標開展緊密協同，量化各部門價值産出，破除市場拓展僅為單一部門職責的固有認知，明确平台整體對市場結果承擔主體責任。

第二，強化面向客戶的價值輸出與價值傳遞。近幾年公司持續投入資源打磨業務産品、打造服務標簽、建設示範項目，推動品質標準落地。

第三，依托集團組織架構與分工調整，統籌管理各輕資産業務闆塊，深化融創服務與融創文商旅在輕資産領域的業務協同，充分拉通整合内外部資源。一方面，為物業服務向文旅生活服務延伸、構建差異化競争優勢提供有力支撐；另一方面，“資産運營+資産管理”的業務模式，也為公司未來發展開辟更多可行路徑。

截至6月末，融創商業已布局上海、廣州、成都、重慶、青島等20座城市，管理商業項目超25個，其中融創體系外輕資産項目共8個，總建築面積超400萬平方米。

第四，堅持科技賦能、降本提效。集團及各業務部門專門設立AI數字化職能團隊，充分發揮業務部門在拓展應用場景、創新業務融合上的牽引作用，依托服務模式、組織模式的創新變革，加速破解企業經營痛點，探索行業共性問題的解決方案。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。