中報觀察 | 城建發展銷售放量，利潤去哪了？

觀點網 在這個盛夏，房地産行業仍在周期的深水區摸索——國家統計局數據顯示，上半年全國新建商品房銷售面積同比下降11.6%，銷售額下降13.6%，房地産開發投資累計下滑18.0%。

在這樣一個“活着比增長更重要”的年份，城建發展這家北京老牌國企的中期答卷，卻呈現出一種耐人尋味的溫差。

8月27日，城建發展披露2026年中報以及上半年房地産經營情況——報表是“寒”的：營業收入101.24億元，同比回落20.65%；歸母淨利潤報出-6850.3萬元。

里子卻是“暖”的：銷售面積27.12萬平方米、銷售額125.48億元，雙雙逆勢增長；扣除非經常性損益後的淨利潤4.63億元，同比下跌5.25%，經營活動現金流量淨額7.31億元，同比減少86.42%。

三組反差數據顯示：銷售在放量，節奏卻在收縮；報表在虧錢，主業卻能賺錢；行業在去杠杆，公司還可以分紅。

以量換價的主動去化

故事從兩個新案名“龍樾海序”“嘉棠璟樾”說起。

據城建發展2026年半年度報告披露，這兩個新項目上半年簽約表現亮眼，公司還籌建了自己的銷售團隊，把去化策略從“等客上門”改成了“精耕細作”。在土地資源日益稀缺的一線城市，這種貼着市場走的柔性打法，更符合當下的市場心理。

數據印證了這一點：上半年公司實現銷售面積27.12萬平方米，上年同期為18.32萬平方米；銷售額125.48億元，上年同期約105億元。以此計算，銷售面積放大約48%，銷售額增長約19.5%。

平均成交單價方面，從上年的約5.7萬元/平方米回落至約4.6萬元/平方米——公司沒有死守價格紅線，而是選擇“以量換價”，用流速換安全墊，把回款落袋為安。

這份成績單並非單兵作戰，公告口徑包含了全資、控股和參股子公司相關數據。據其2026年上半年房地産經營情況公告，集團的協同效應，讓局部市場的優勢轉化為整體規模的優勢。

放到行業里看更有分量：全國銷售面積、銷售額雙雙下滑逾一成，北京上半年住宅銷售面積卻逆勢增長14.1%——作為深耕北京的國企，城建發展踩準了城市内部的輪動節奏，也接住了“好房子”建設帶來的産品升級窗口。

銷售端的放量，最終支撐起報表的另一面。半年度報告顯示，營業收入101.24億元的下滑，更多源于結算節奏的波動而非業務的萎縮；經營活動現金流量淨額7.31億元，在同行普遍為回款發愁的當下，顯得尤為珍貴。

圖1：城建發展銷售規模同比對比（數據來源：公司2026年上半年房地産經營情況公告，編輯整理）

從權益拿地到二十年分紅

如果說銷售是企業的“面子”，那麼投拓與股東回報就是“里子”。這半年，城建發展把“收縮”與“聚焦”兩件事同時推進。

開發端在收縮，據2026年上半年房地産經營情況數據顯示，開復工面積300.03萬平方米，較上年同期的426.04萬平方米明顯回落；新開工面積30.66萬平方米，不足上年同期53.93萬平方米的六成；竣工面積更是從102.44萬平方米降至12.06萬平方米。

有分析指出，這不是停滞，而是把彈藥留給更值得的項目。

上半年新增土地儲備總建築面積7.23萬平方米，規模不大，但權益面積從上年同期的2.4萬平方米增至7.23萬平方米，翻了近三倍。從“分散跟投”到“強力把控”，公司不再滿足于做财務投資者，而要握住項目的話語權。

最具故事性的注腳是石景山黃莊村。

據北京城建集團官網消息，2026年5月28日，公司旗下企業以22億元底價競得該地塊，樓面價約3.04萬至3.31萬元/平方米——而這塊地2024年曾因無人問津而流標，此番返場起拍價近乎減半、限價取消。

北京城建果斷出手，16天即取得施工許可開工，案名定為“龍樾璟序”，要做“好房子”標準下的高品質四代住宅。

商業地産繼續充當壓艙石，據公司2026年上半年房地産經營情況，上半年租賃面積44.72萬平方米，經營額2.89億元。

圖2：城建發展開發強度指標同比對比（萬平方米；數據來源：公司2026年上半年房地産經營情況公告，編輯整理）

分紅方面，城建發展2026年半年度報告披露，截至2025年末，公司已連續20年向全體股東派發現金紅利，累計逾48億元。2025年公司虧損近10億元，2026年6月的股東大會依然通過了2025年度利潤分配方案，派發紅利約1.03億元，並于7月29日實施。

治理層面同樣動作頻頻，6月25日，公司聘任李威為董事會秘書、梅晗為總法律顧問；城建集團承諾未來三年内擇機注入相關資産，為化解同業競争的歷史遺留問題排出時間表；首份ESG報告的披露，則讓這家老牌國企的現代化治理有了公開注腳。

融資端，年内落地的80億元中期票據注冊額度已發行兩期共18.6億元，票面利率2.14%至2.15%。

這份中報沒有驚豔的爆發：主業賺錢、現金為正、銷售放量、分紅延續、權益提升。值得觀察的，則是石景山項目能否在“好房子”賽道兌現預期、昌平東小口地塊的競買走向，以及同業競争承諾的落地節奏。

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