中報觀察 | 中國金茂：彎道超車的最好時機

觀點網 2026年上半年的樓市，仍在深度調整中；築底未見終點，分化卻愈演愈烈。

但就在這片“冰火兩重天”格局里，排頭兵中國金茂卻悄然變陣，一面借市場微光回暖，一面靠自身戰略轉身，交出了一份不錯的成績單。

賬面數字來看，報告期内，中國金茂錄得收入214.18億元，公司所有者應占溢利8.79億元，扣除投資物業公平值虧損後的核心溢利為10.10億元。

這份賬面數字略顯低調，很大程度上源于上半年财務做收結構。

房企的收入确認向來是一場“遲到的回聲”，銷售端的鑼鼓喧天，往往要等上幾個季度才能在财報中真正體現。

比賬面數字更有看頭的是經營端那股不服輸的韌性，當行業TOP10房企的銷售額平均下滑9%時，中國金茂卻逆勢上揚，上半年實現簽約銷售額約575億元，同比增幅達8%，攀升至全行業第7位。

這份逆風翻盤的銷售，将在未來幾個季度為中國金茂營收和利潤不斷提供支撐。

在當天的業績交流會上，有投資者轉述，中國金茂主席陶天海判斷：“市場深度調整期，恰恰是競争格局的重塑期，對優秀企業而言，這正是彎道超車的最好時機。”

銷售逆勢突圍

開發業務依然是中國金茂最穩的“壓艙石”。

上半年，公司簽約銷售額575億元，同比增長8%；同期全國新建商品房銷售額同比下降13.6%。兩相對照，“跑赢大市”四個字，不是形容詞，是數學題。

陶天海在業績會上将這份成績歸因于産品、投資、運營的紮實推進。

以産品為例，2024年正式發布的“金玉滿堂”全新産品線，已實打實地轉化為各地市場的真金白銀，其中26年上半年，多個項目實現熱銷，10個城市位列所在城市銷售榜TOP10，天津金茂府、鄭州璞逸缦湖、合肥璞逸雲湖位列所在城市銷售額TOP1，等進一步印證了金茂“好房子”的品質實力與市場競争力。

但比規模更重要的是結構，中國金茂上半年住宅平均簽約單價高于2024年和2025年，呈逐年攀升之勢。

與此同時，一二線城市簽約占比高達96%，華北及華東區域合計占81%，TOP10城市貢獻占比從2025年底的76%進一步升至83%。

單價與能級雙雙上移，傳遞的信号很明确，金茂正在用“質”換“量”，把籌碼押在核心城市的改善型需求上。

視線轉向收入端，上半年物業開發收入約168.03億元。收入下滑與銷售增長之間的“溫差”，财務總監喬曉潔在業績會上給出了清晰的拆解：一是新項目投資集中在2024年底，最早也要到2026年底才能交付确認收入，上半年結轉的“盤子”偏小；二是本期結轉以2023年前獲取的存量項目為主，尤其集中在二線城市，結構性拉低了毛利。

有投資者透露，中國金茂預計随着2024年後獲取的新項目于四季度起陸續交付，開發闆塊毛利率将逐步修復。這一判斷能否如期兌現，将是下半年利潤表最值得追蹤的劇情線。

投資端，高級副總裁張輝透露，拉長到2026年至今，中國金茂已獲取15個項目，總土地款約260億元，可研淨利率超10%，其中11宗底價獲取，平均溢價率5.64%。在土地成本決定安全邊際的行業鐵律下，低溢價拿地直接為未來項目的利潤率預埋了護城河。

拿地策略方面，中國金茂克制而清晰，張輝強調，下半年保持積極不激進，嚴守投資標準，聚焦核心城市，按年初既定策略和節奏，兼顧規模與效益，穩步推進300億元投資目標。

截至2026年上半年，中國金茂未售貨值約2540億元，其中89%位于一二線城市，62%集中在華北及華東區域，TOP10城市貨值占比61%。

貨值結構與簽約結構高度吻合，既是一道應對周期的安全墊，也為全年銷售目標提供了實打實的彈藥。

陶天海在業績會上表示，有信心實現全年1200億元的銷售目標。

存量端，公司的“奮進計劃”同步推進。上半年，4宗土地實現盤活，4宗取得實質性進展；4宗大宗資産實現銷售盤活，2宗取得實質進展；9個項目完成尾盤去化。截至2026年6月，奮進計劃實際盤活金額126億元，當年進度完成30%，三年累計完成60%。

張輝進一步拆解了金茂在盤活上的底氣：大部分存量土地位于一二線城市，市場基礎紮實；管理層早在2023年上半年就叫停了一批項目，歷史存量未再增加新投入，項目處于暫停狀态，為後續處置收儲留足了“活口”。

“以增量帶動存量去化”的路徑，讓中國金茂既不必重走加杠杆沖規模的老路，又能在保持增長的同時逐步消化歷史包袱。這一輕裝上陣的節奏，在當下行業尤顯珍貴。

展望未來，上半年獲取的約82萬平方米計容建面将在下半年至明年陸續進入銷售釋放期，若改善型需求的修復趨勢得以延續，疊加2540億元未售貨值的結構性優勢，公司銷售規模與後續結算收入有望獲得更紮實的支撐。

當然，叙事之下仍有變量需要緊盯：核心城市的去化節奏能否持續堅挺？新增項目的低溢價優勢最終能否兌現為結算毛利？這些問題的最終走向，才是檢驗金茂這份“增存並重”答卷含金量的那塊試金石。

第二曲線成為利潤穩定器

當開發業務步入新周期，中國金茂的叙事也在悄然擴容，正将自身重新定義為一家“有科技内核、極致産品追求、極致服務體驗”的企業。

在此背景下，精品持有、品質服務與建築科技共同構成的“第二曲線”，已不再是錦上添花的配角，而是開始扮演利潤穩定器與品牌護城河的雙重角色。

從數據上看，上半年中國金茂第二曲線業務的營業收入及淨利潤表現，均跑赢大勢。

物業服務是這條曲線上最紮實的一個支點，金茂服務上半年營收同比增長5.8%，達18.87億元；在主動退出低效項目後，在管面積仍保持在約9505萬平方米的高位。

更值得關注的是，業務整體滿意度躍升至94分，達到行業標杆水平。在物管行業普遍放緩規模擴張的當下，“以退為進”疊加高滿意度，意味着更高的客戶黏性，也打開了社區增值服務的想象空間。

精品持有方面，管理層傳遞的信号同樣清晰。财務總監喬曉潔表示，公司堅持精品持有、提質增效，着力提升在管資産經營質量，打造可持續的優質資産組合。同時，對非核心、非長期持有的資産，擇機出售、回籠資金、再行配置。有進有退，才能讓資産池持續“活”起來。

業績層面，酒店闆塊交出了一份亮眼答卷，上半年酒店業務EBITDA同比增長22%至2.1億元，平均每房收益同比增長9%至770元，整體跑赢競争組合。

商業運營方面，長沙、青島兩個商業項目的EBITDA利潤率均突破50%，公司整體在營商業收入和EBITDA雙雙實現9%的同比增長。

需要特别點出的是，在當下商業地産出租率與租金普遍承壓的大環境中，持有型商業項目EBITDA利潤率能站上50%的關口，並非易事。這組數字說明，中國金茂在核心城市持有的商業資産，具備真實的運營造血能力，而非依賴資産升值的賬面邏輯。

另一個值得標記的進展是華夏金茂商業REIT。上市後，這只REIT的經營活力持續增強，出租率達99.7%，年化分派率提升至5.59%，截至2026年6月30日較發行價上漲37%，並已完成九次超預期分紅。

喬曉潔透露，公司将借助REITs機制持續盤活存量資産。

對持有型物業而言，打通“投融建管退”的閉環，意義不止于單個項目的退出，更是為後續商業資産的退出與價值兌現，鋪設了一條可復制的高速通道。

建築科技則是第二曲線中一塊相對低調、卻頗具深意的拼圖。報告期内，中國金茂緊扣“綠色、節能、智慧、舒适、健康”的好房子標準，持續夯實從設計咨詢到運營管理的一站式全流程服務能力，在科技人居、減振降噪等領域不斷打磨技術内核，推動科技硬核IP持續進階。

雖然當前該業務的收入貢獻尚有限，但其指向與公司“科技賦能好房子”的戰略方向高度致，具備成長為下一個新增長極的種子基因。

整體來看，在行業深度調整的周期里，擁有穩定經營性收入的持有與服務型業務，從來不只是“加分項”，它們是房企穿越風浪的壓艙石，也是資本市場給予估值溢價的根本理由。當開發業務的潮水退去，第二曲線的價值，正在浮出水面。

發債利率創新低

行業融資分化持續加劇，央企身份早已不是一塊簡單的金字招牌，而是一道實實在在的成本護城河。

上半年，中國金茂在公開市場的融資動作，用數字把這道護城河的寬度丈量得清清楚楚。其中，2月完成17億元公司債借新還舊，利率僅2.48%；4月，發行銀行間市場中期票據25億元，票面利率2.39%；7月，中票利率再降至2.2%，刷新歷史低點。

喬曉潔在業績會上透露，年内公開市場合計融資67億元，加權成本僅2.2%，較此前普通置換産品大幅下降。與此同時，公司抓住經營性物業貸的政策窗口期，多個自持物業融資實現突破，全年累計提款41億元；新項目開發貸成本也大多壓至2.29%的低位。海外渠道同樣暢通，已獲得銀團貸款授信超60億港元。

同時，得益于近年來一以貫之的“降短期、升長期，降境外、升境内”的債務管理思路，負債結構正在被一點點擰正。

截至2026年上半年末，中國金茂有息負債1228億元，較2025年底下降62億元，其中一年内到期負債壓降36億元；境内外實際平均利率降至2.89%，較2025年底再降29個基點；外币債務占比進一步壓縮至18%，開發貸/經營貸占比提升至56%。

管理層同時抛出了一個更具分量的目標：力争2026年底有息負債規模較上年同比壓降不低于50億，力争100億。

對一家總資産近4800億元的企業而言，“降負債”與“保增長”並行不悖，考的全是真功夫，從回款質量到資産盤活能力，一個都不能掉鏈子。

安全墊的厚度也並非虛設。截至目前，中國金茂未動用銀行授信超700億元；前十大戰略合作銀行授信比例較2025年提升7個百分點，銀企合作的緊密度持續加固。

現金流給出了更直觀的“正反饋”。上半年，公司經營性現金流淨流入105億元，而去年同期尚為淨流出。從失血到造血的逆轉只隔了一年，卻已是兩種截然不同的叙事。期末在手現金329億元，彈藥充足。

整體來看，中國金茂正處在一個典型的“換擋期”：利潤表上，收入與利潤仍受到過去周期的影響；但銷售、投資、融資與運營，已悄然切換到新軌道的運行節奏中。

業績會上，陶天海給出了他對行業格局的判斷：市場正從完全競争轉向寡頭競争，未來預計将形成10至15家全國性規模房企與一批區域深耕型房企共存的局面。

“對這一輪周期中跑出來的優秀企業而言，機會大于挑戰，行業洗牌之後，将迎來新的增長。”

至于中國金茂的路怎麼走，管理層給出了清晰的“三攻堅、兩重視”年度施工圖，秉持産品引領、客戶至上，在經營端加速突破；财務端則錨定三條修復路徑，做優增量、改善結構、三費壓降。

當然，短期來看，結算規模的壓力不會一夜消散，整體毛利率的讀數也在提醒市場：利潤率的修復仍需時間驗證。

但銷售逆勢增長、2540億元優質未售貨值、商業持有EBITDA利潤率超50%、發債成本穩穩站在2.5%以下、經營現金流轉正105億元，這些要素疊加在一起，中國金茂已經編織出一條清晰而結實的正向預期鏈條。

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