中報觀察 | 收益降15%、可分派收入縮水三成 招商局商業房托押注學生公寓突圍

觀點網 8月25日，招商局商業房地産投資信托基金公布截至2026年6月30日止六個月的中期業績。這份成績單整體呈現喜憂參半的态勢，亮點與挑戰並存。

報告期内，受部分寫字樓主力租約到期及市場租金整體承壓影響，基金收益與可分派收入出現顯著下滑，期内虧損亦有所擴大。

在整體業績承壓的背景下，基金資産組合表現出明顯的結構性分化：一方面，深圳科技大廈因租約更替遭遇重創；另一方面，核心零售資産“花園城”展現出極強的抗周期韌性，同時基金在年初逆勢收購香港學生公寓，為未來現金流注入了抗周期的新變量。

在存量承壓與增量布局的博弈中，招商局商業房托正試圖通過靈活的運營策略與穩健的資本結構，穿越當前的行業周期底部。

收益分派同步下行

從核心财務指標來看，招商局商業房托2026年上半年業績承受了較大的下行壓力。報告期内，基金實現收益1.92億元，較2025年同期的2.25億元同比下降14.8%。物業經營開支為5644萬元，與上年同期的5628萬元基本持平；物業收益淨額為1.35億元，同比降幅達19.9%。

在收入端收縮的同時，盈利端壓力顯著。投資物業公允價值虧損為1.75億元，較上年同期的1.81億元略有收窄。未計及基金單位持有人分派的期内虧損為9003萬元，而上年同期為虧損7979萬元，虧損進一步擴大。基金單位持有人應占資産淨值從2025年末的28.99億元降至27.87億元，降幅為3.9%；每基金單位資産淨值由2.57元降至2.47元。

分派方面，上半年基金實現可分派收入3973萬元，同比下降30.9%；每基金單位分派為0.0407港元，同比下降27.1%。以2026年6月30日收市價0.99港元計算，年化分派收益率約8.2%。

數據來源：公司2026年中期業績公告

業績承壓並未導致杠杆失控。截至2026年6月末，基金總資産達97.44億元，資産負債率為43.8%，較2025年末上升1.5個百分點，仍遠低于房托基金守則規定的50%監管上限，财務安全墊較為厚實。

基金單位持有人應占資産淨值為27.87億元，對應每基金單位資産淨值2.47元。期内分派比率維持100%，将可分派收入全額用于分派，在一定程度上起到了穩固投資者信心的作用。

成本端延續了精細化管控節奏。期内基金融資成本同比下降3.2%至5624萬元，得益于2026年1月完成的41億元再融資操作，持續壓降利息開支的成效逐步顯現。

商辦承壓，零售向好

招商局商業房托的核心物業組合包括：深圳及北京兩地共5處寫字樓（新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿中心）、深圳1處購物中心（花園城），以及2026年1月新收購的香港學生公寓（CM+U壹間嘉寓）。

整體物業組合出租率從2025年末的80.8%降至77.6%，下降3.2個百分點。寫字樓平均出租率從77.0%降至72.5%。深入拆解各物業表現，可以發現資産之間的分化較為明顯。

從租約到期結構來看，短期壓力可控。整體組合中，2026年到期租約僅占可出租總面積的7.7%、月租金收入的13.5%；2027年到期分别占12.3%和18.8%。寫字樓組合2026年到期租約占5.9%和9.8%，短期到期壓力相對有限。

零售闆塊方面，深圳花園城購物中心成為組合中的“定海神針”。零售物業花園城出租率高達98.8%，估值15.21億元，逆勢微增約0.04億元。

數據來源：公司2026年中期業績公告

相比之下，寫字樓闆塊則經歷了較為劇烈的陣痛，尤其是深圳科技大廈。受深圳市前海蛇口自貿區醫院租約大面積到期影響，出租率一度降至低位，後通過新簽約回升至50.7%，但現時租金大幅下降至每平方米71.9元。租金收入從2025年同期的3370萬元驟降至600萬元，同比暴跌82.2%。期末估值為8.23億元，較前期減少約0.72億元，為組合中跌幅最大的資産。

招商局航華科貿中心出租率為86.5%，低于此前未經審核數據預期的92.2%，現時租金為180.3元/平方米，估值22.94億元，較前期減少約0.51億元。同期，新時代廣場與數碼大廈表現相對穩定，前者出租率為65.1%，後者維持于80.0%。科技大廈二期出租率升至84.9%，為組合内表現較佳的寫字樓。

CM+U壹間嘉寓尚未貢獻完整業績，但未來表現值得關注。該學生公寓于2026年1月以2.06億港元收購，5月至7月為封閉改造施工期，8月15日正式投入運營。報告期内僅貢獻租金收入58萬元，但預簽約率已接近滿租，估值已升至2.26億港元，增值約2000萬港元。

這是基金在寫字樓與零售之外新增的資産類别。該筆投資不僅為基金提供了穩定的現金流補充，更標志着基金在資産類别上從傳統的“商辦+零售”向“租賃住宅”延伸，有助于有效對沖單一商業地産周期的波動風險。

期末物業組合總值為87.20億元，較2025年底微增0.2%，已包含該新收購項目。

據了解，管理人将持續推進費用管控，並在大中華區域挖掘更多優質多元資産，重點布局學生公寓、服務式公寓等抗周期品類，進一步豐富資産組合、分散收入來源。不過，這一轉型仍需時日。

深圳與北京寫字樓市場的調整仍在繼續。科技大廈的出租率波動、招商局航華科貿中心的租金下行，均表明寫字樓資産的冬天尚未結束。與此同時，花園城98.8%的出租率證明了優質零售資産的韌性，CM+U壹間嘉寓接近滿租的預簽約率進一步展示了公寓賽道的潛力。

在存量承壓與增量布局的博弈中，招商局商業房托正在用時間換取空間。

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