中報觀察 | 金融街減虧91.41%尚未轉正 高毛利商業闆塊成“壓艙石”

觀點号 8月25日，金融街控股股份有限公司披露了2026年半年度報告。

公告數據顯示，公司上半年實現營業收入46.13億元，同比下降0.89%；歸母淨利潤-0.86億元，同比減虧91.41%，但仍未轉正。

與此同時，銷售回款承壓令經營現金流大幅收縮，合同負債較上年末下降48.40%。商業及資産運營闆塊則以80.45%的高毛利率撐起利潤，成為減虧關鍵力量。

聚焦商業及資産運營闆塊，可以發現，金融街旗下物業呈現出“核心資産穩健、外圍資産承壓”的結構性圖景。

減虧中途

2026上半年，金融街實現營業收入46.13億元，同比下降0.89%，收入規模基本持平；歸母淨利潤為-0.86億元，較上年同期減虧91.41%。

從收入口徑看，房産開發仍是金融街控股最重要的收入來源。報告期内，公司房産開發業務實現收入36.56億元，約占營業收入的79%；該業務毛利率為15.09%，同比提升20.56個百分點。

開發毛利率的修復，是本期大幅減虧最直接的驅動因素，也意味着公司當期結算項目在成本與售價兩端的管理有所改善。

具體來看，報告期内公司實現銷售簽約額約22.5億元、簽約面積約16.8萬平米，其中住宅産品約21.5億元、商務産品約1.0億元。

分區域看，長三角以10.14億元簽約額占45%居首，京津冀占28%、成渝占12%。與上年同期相比，簽約規模延續低位，但公司披露二季度銷售較一季度有所提升，並強調通過差異化策略與動态調度促進去化。

行業環境方面，2026年上半年全國商品房銷售面積4.0億平方米，同比下降11.6%；商品房銷售金額3.8萬億元，同比下降13.6%。在行業仍處于深度調整期，全國銷售規模繼續收縮的背景下，以開發為主業的企業業績普遍承壓。

不過，利潤端仍受到減值的拖累。報告期内，金融街确認資産減值損失2.25億元，背後與市場調整期内存貨及相關資産的風險暴露有關。

利潤之外，現金流與負債端的變化同樣值得關注。報告期内，金融街經營活動産生的現金流量淨額為5.87億元，同比下降63.43%，公司解釋主要系銷售回款減少所致。

現金流保持為正，說明主營造血功能並未失效，但降幅超過六成，直觀反映出銷售回款走弱對現金循環的直接沖擊。

與此同時，報告期末金融街合同負債余額為20.84億元，較上年末下降48.40%。合同負債主要為已收取的預售房款，随項目交付逐步結轉為收入，是開發企業未來收入的重要前置指標。

報告期末合同負債較上年末近乎減半，一方面受本期項目交付結轉影響，另一方面反映當期新增預售回款規模收縮，未來可結轉的儲備資源有所收縮。

商業高毛利“壓艙石”

在開發業務難以規模化貢獻利潤的之時，商業及資産運營闆塊成為了金融街利潤表中最穩定的部分。

報告期内，金融街物業租賃業務實現收入6.51億元，同比下降15.98%，但毛利率達到80.45%，是公司各業務闆塊中盈利質量最高的部分。

在開發業務利潤貢獻有限的階段，這一以租金收入為主體的闆塊實際承擔着利潤“壓艙石”的角色。

不過當前商業市場背景下，金融街租賃業務的寫字樓與商業市場整體持續承壓。據中期報告披露，面對租賃市場供需關系變化、租金波動的環境，金融街在租賃端采取"随行就市"策略，通過靈活調整租金水平保障客戶續租、穩定出租率。

這一策略以出租率和客戶穩定為優先，是調整期市場中的現實選擇，也解釋了租賃收入同比下滑、而毛利率仍維持在高位這一看似矛盾的組合，價格讓渡換來的是存量客戶的留存與資産的持續運轉。

寫字樓作為金融街控股深耕存量的典型場景，報告期末北京金融街中心出租率為86%，北京金融大廈出租率達到100%，上海金融街（融悅）中心A棟出租率100%，上海金融街海倫中心出租率89%。

北京、上海是全國租賃需求最活躍的城市之一，金融街位于北京金融街核心區的資産及部分上海資産出租率保持高位，顯示出核心地段資産在市場調整期仍具備較強的抗跌性。

至于商業零售方面，報告期末北京金融街購物中心出租率為85%。2026上半年，金融街在購物中心穩定租賃的基礎上打造區域特色市集和社交空間，並通過内容運營提升客流與顧客停留時間。

在商業供給持續增加、消費需求不斷分化的環境下，購物中心的運營正從單純的租金管理轉向内容與場景運營，金融街購物中心的調整無疑是為了迎合這一行業趨勢。

除物業租賃外，另外兩塊經營性業務同樣貢獻了穩定的收益。報告期内，金融街資産經營業務（含城市更新）實現收入約7.5億元、息稅前利潤約4.6億元；文旅業務收入約1.9億元、息稅前利潤約1.0億元，其中慕田峪長城、天津之心等項目客流創下新高。

資産經營與文旅業務現金流相對穩定，與物業租賃共同構成商業及資産運營闆塊的主體，為金融街提供了開發銷售之外更平滑的收入來源。

不過，並非所有存量資産都維持高出租率，區域分化的另一面同樣不可忽視。

報告期末，天津金融街南開中心出租率僅為51%，天津環球金融中心出租率51%，重慶嘉粼融府出租率僅12%，重慶磁器口後街出租率60%。與北京、上海接近或達到滿租的核心資産相比差距明顯，顯示非一線城市寫字樓與商業項目仍面臨更大的去化與租賃壓力。

對這些低出租率資産而言，如何通過重新定位、功能調整或資産處置實現盤活，将決定金融街商業闆塊未來能否進一步擴大利潤貢獻。

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