中報觀察 | 中新集團：産業投資利潤超園區開發業務

觀點網 8月25日，中新集團交出2026年上半年轉型關鍵期中報。報告期公司實現營業收入11.05億元，同比下滑47.47%；歸母淨利潤5.11億元，同比回落13.67%，營收與利潤出現近34個百分點的顯著落差。

業績分化源于業務結構的歷史性變化：受管委會委托開發業務近乎收縮歸零影響，傳統園區開發收入出現大幅下滑；産業投資分部利潤總額3.79億元，歷史首次反超園區開發運營闆塊，成為公司第一大利潤來源。

依托蘇州工業園區開發運營積澱，中新集團确立“園區開發運營為主體，産業投資、綠色公用為兩翼”的一體兩翼戰略，持續降低傳統重資産土地開發業務依賴，通過“基金+直投”布局硬科技賽道，以投招聯動實現資本收益與園區招商雙向協同。

但利潤質量隐憂顯現，收益較多來自資産處置與基金公允價值評估增值，部分權益類投資出現估值縮水；疊加存量基金退出壓力、部分項目減值風險，“一體兩翼”轉型正式進入市場檢驗階段。

産業投資超開發運營

2026年上半年，中新集團實現營業收入11.05億元，同比下滑47.47%；歸母淨利潤5.11億元，同比下降13.67%；扣非歸母淨利潤3.93億元，同比下降28.01%。營收近乎腰斬而利潤降幅有限，核心是原高基數的管委會委托開發業務大幅萎縮。

半年報顯示，本期向蘇州工業園區管委會收取的園區開發運營收入僅1.00億元，上年同期為10.20億元，收入占比由48.48%下滑至9.05%，該業務近乎歸零直接帶動總營收下行。

剔除委托開發業務後，存量載體運營表現具備韌性：蘇州工業園區自有載體約200萬平方米，入駐企業約390家，綜合出租率約89%；區中園累計落地約150萬平方米，已交付綜合出租率約72%，上半年中新智地新引進企業18家。

現金流受開發回款收縮擾動明顯，上半年經營活動現金流量淨額5.05億元，同比下降32.67%；投資活動現金淨流出1.75億元，産業投資持續加碼；籌資活動淨流出3.98億元。

期末貨币資金33.56億元，較上年末微降3.22%；資産負債率43.5%，較上年末44.52%穩中有降，公司新發19.98億元應付債券置換到期債務，優化債務期限結構。存貨規模仍達106.75億元，占總資産29.44%，重資産開發屬性依舊突出。

數據來源：中新集團2026年中期業績公告

2026年上半年分部利潤迎來里程碑變化：産業投資分部利潤總額3.79億元，占總利潤47.1%，首次超過園區開發運營分部3.37億元（占41.9%），綠色公用分部貢獻1.05億元（占13.0%）。“一體兩翼”格局發生結構性反轉，産業投資正式取代傳統開發業務，成為第一利潤引擎。

拆解收益結構，上半年投資收益2.73億元，同比增長83.40%，其中1.59億元來自常州、鎮江區中園項目公司股權轉讓，即區中園REITs出表帶來的資産處置收益。

公允價值變動收益3.37億元，同比大幅增長501.53%，主要來自産業基金評估增值。

數據來源：中新集團2026年中期業績公告

但值得注意的是，公允價值内部結構出現分化，債務工具增值5.04億元，但權益工具縮水1.67億元，部分硬科技權益項目出現估值回調，一級市場波動直接傳導至财報利潤。

公司治理層面同樣發生叠代，2026年4月趙志松辭任董事長、總裁，葉曉敏接任董事長。

浮盈兌現與退出壓力

截至2026年6月末，中新集團累計參與57支私募基金投資，實繳總金額達42.35億元。基金投向項目包含430余個國家級科技創新項目，上市及已過會項目44個，整體采用“外部基金參投為主、少量直投為輔”的投資模式。

百濟神州、派格生物、昂瑞微、沐曦股份、壁仞科技完成上市，中新集團通過多層參投基金架構實現間接持股；宇樹科技科創闆IPO已獲受理，公司經南京源駿股權投資合伙企業穿透後持股僅約0.025%。

明星項目帶來基金賬面增值，但公司均為基金間接持股，财報公允價值變動僅為評估結果，收益需要等待基金減持、分配回款後方可落地。

受持股比例限制，對整體利潤貢獻體量有限，更大價值在于生物醫藥、人形機器人等賽道完成産業卡位，服務園區招商導入。

與此同時，投資面臨估值波動、流動性、分配時間差等多重不确定性。

禾新致遠項目2026年2月公告，參股平台注冊資本由10億元縮減至1.47億元，減資幅度86%；中新集團子公司中新産投認繳出資由2.67億元調整至3928.73萬元，股權比例維持26.67%不變，屬于同比例減資。

折射出底層項目推進不及預期，對前期認繳規模進行收縮調整。

更大的現實壓力來自參投基金的生命周期。截至2026年，中新集團參投的50余只基金當中，超六成基金已經進入退出期，合計實繳規模超30億元，大量基金來到約定清算節點，集中退出壓力凸顯。

2026年已經有多只參投基金發布延期公告，蘇州聚源振芯、千乘二期、上海辰均德等多只基金選擇延長投資期或退出期，部分基金延期不新增管理費，部分仍維持原有收費規則。

側面反映一級市場IPO退出渠道收緊，被投項目難以在原定期限内完成處置，基金不得不通過延期換取更多退出窗口。

外部政策層面，國辦函〔2026〕54号嚴控政府投資基金新設，對公司主要以存量基金、直投為主的投資組合，不過更多影響增量募集，對于中新集團存量參投項目運營不受直接沖擊。

整體來看，中新集團正經歷從傳統園區開發商向“開發運營+産業投資”雙輪驅動的轉型陣痛，一體兩翼模式走到實質性檢驗關口。

對中新集團而言，真正挑戰不在于“投出去”，而在于“收得回”。産業投資矩陣能否持續輸出穩定現金流與利潤，決定這家園區龍頭能否完成從土地開發到分享科技紅利的跨越。

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