觀點直擊 | 金茂服務擠掉水分，輕裝起跑

觀點網 戰略方針進行重要調整的第二年，金茂服務正加速轉型。

在物業管理行業告别跑馬圈地，進入拼内功與拼現金流的存量博弈期之後，增長驅動已由規模擴張轉換至利潤與成本間的平衡。

盡管行業環境波動，金茂服務盈利能力逐步修復的積極信号已然顯現。

據參會投資者轉述，金茂服務8月25日召開2026年中期業績投資者會，相關主要管理層出席了會議。

物業服務回歸民生本源的政策引領之下，市場化、可持續化的發展對于政府、業主、業委會、物業企業及社會各界來說都是必然的趨勢。

金茂服務表示，“十五五”期間行業增量機遇還是比較清晰的，高端新建的社區科技住宅，公共運營空間的擴容，同時鼓勵物業拓寬業務邊界，助力改善民生，這也是金茂服務堅定持續增長的信心和實踐的路徑。

主動擠水分

根據中報，金茂服務報告期内錄得總收入18.87億元，同比上升5.8%；與收入增長相呼應的是盈利質量的持續修復，期内毛利3.46億元，利潤總額為1.69億元，淨利率8.9%，保持在行業較高水平。

比起報表上的數字大小，戰略調整後的金茂服務更聚焦于有現金流的利潤。

據參會投資者轉述，公司上半年在财務健康方面積極進行低效項目治理及退出，同時清理長賬齡的應收賬款，提升經營質量。

處在行業整體利潤承壓的環境下，金茂服務主動清掃影響因素，錄得總毛利率18.3%，較2025年下半年環比改善，且處于行業合理區間。

整體來看，金茂服務在管優質項目交付後對公司的利潤貢獻仍然可觀，這部分項目也是公司重要優質增量的利潤來源。

此外，公司主動收縮了車位代銷等資産性業務占比，大力發展美居生活服務類業務，從長遠發展角度看，這部分業務内涵更紮實、長期發展性更好，也是公司未來利潤增長最紮實的基礎。

業務結構的主動優化帶來盈利質量持續修復，金茂服務非周期業務對收入及利潤的貢獻占比均已超過90%，其中非周期業務毛利潤占比達94%，較上年同期提升4.7個百分點。

行業性的價格壓力並沒有改變公司“做精做優”的路徑，主動退出低效項目、淘汰低質資産、聚焦優質業态的經營取向持續顯現，業績的确定性随之增強。

用短期的利潤率換取更長遠的未來，以高質量服務作為品牌定位，金茂服務四大戰略目標中，将“客戶滿意”放在了首位。

在服務品質上，公司上半年深耕城市客戶滿意度達94分，對歷史表現偏弱重點項目開展滿意度專項提升，實現分數大幅修復，形成客戶滿意度改善，帶動當期收繳率的同步提升的正向經營聯動，實現服務品質與現金流表現雙向正向循環。

此外，金茂服務2026年全面推進“金玉滿堂服務産品”落地，服務體系煥新升級，包括金府九禮、璞逸五美、至棠三色、尋滿四時四大服務産品，涵蓋不同定位的住宅項目，形成了分層標準化的高質量服務矩陣。

管理層表示，“金玉滿堂服務産品”配套標準化操作手冊保證服務可以復制落地到各個項目，公司2026下半年将迎來一批内生新項目的集中交付，持續夯實基礎物管底盤，拓展社區增值業務，帶來充足增量來源。

新戰略突圍

從收入結構來看，金茂服務三大業務闆塊呈現“基本盤穩固、增值業務提速”的格局。

分闆塊看，公司物業管理服務收入13.85億元，同比增加4.8%，占總收益的73.4%，毛利率14.3%；非業主增值服務收入1.44億元，占比7.6%；社區增值服務收入3.57億元，同比增加13.4%，占比升至19.0%，毛利率保持35.3%高位。

增長更為亮眼的社區增值部分，期内重點發展的美居及家居生活服務、社區空間運營等業務成果得到初步體現，帶動闆塊收入擴容。

管理層表示，公司社區增值整體收入同比增長13.4%，其中美居業務大幅增長115%，C端業務實現快速突破，能源運維作為公司從母公司收購的優質輕資産業務業務的收入，毛利、毛利率、利潤三項指標同比增長。

這也意味着金茂服務的增值業務正從“廣撒網”走向多元方向的“精耕細作”，把業主流量轉化為可持續的營收。

值得注意的是，在規模底盤上，金茂服務選擇“擇優拓盤”的增長路徑，盤活存量的同時從根源上改善項目的盈利。在提質增效的指引下，由于新交付及新拓展項目帶來的業務增長，金茂服務基礎物管闆塊仍然錄得正向增長，保持業績壓艙石底色。

在質量優先的增長邏輯之下，金茂服務上半年新簽合同額4.6億元，較上年同期提升21%；戰略城市簽約占比達75%，新增住宅項目100%落位于高能級城市，住宅端獲取甯波江望晴雨里、杭州月塘璟宸府等高品質項目。

同時，非住賽道是金茂服務擇優拓盤的另一個主戰場，上半年新簽合約中非住宅業态簽約占比達51%；非住業态中實現多元化突破，頭部企業總部、産業園、高端商寫等賽道多面開花。

針對存量在管盤面之外的額外增長方面，金茂服務将聚焦深耕城市進一步擴大管理密度，重點拓展優質項目，重點發展輕投入、高毛利增值業務，做好内生優質項目增量。

财務底盤則是金茂服務穿越周期最厚實的“安全墊”。

截至2026年6月30日，公司現金及現金等價物為16.97億元，較2025年末增加4.2%，現金儲備再創新高。現金流質量上，回款增速跑赢收入增速，其中第三方應收僅增加約1%，回款管控成效顯現。

走入“十五五”規劃開局之年，物業行業迎來前所未有的機遇與挑戰，但物業回歸民生本源的基礎認知沒有改變。

順應行業背景，金茂服務表示将繼續鑒定踐行“1245”戰略，延續“客戶滿意、财務健康、持續增長、組織經濟”的發展脈絡，把戰略目標轉化為自身經營的行動，提升綜合的競争力，實現長期的優質增長，為業主股東創造長期的價值。

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