觀點直擊 | 保利物業在管面積逼近9億平米 全年目標不變

觀點網 今年3月，保利物業的董事長吳蘭玉提出2026年目標：收入跟利潤的增速不低于5%。

8月25日，保利物業刊發截至2026年6月30日止六個月的中期業績公告，交出一份“攻守兼備”的成績單：期内收入約88.29億元，同比增長5.2%；公司擁有人應占期内溢利約9.34億元，同比增長4.8%，實現營收與利潤雙增。

同日，該公司召開業績發布會，據與會投資者向物聊社表示，出席本次會議的公司高管有總經理王英男、黨委副書記兼城市公司董事長靳勤、财務總監何傑倫、董事會秘書劉龍。

據透露，總經理王英男表示，從上半年經營結果及整體發展态勢來看，公司基礎業務底盤穩固，全年業績增長路徑清晰，對于完成2026年收入、利潤增速不低于5%的經營目標指引，公司具備充分信心。

他表示，公司将通過适度規模的市場拓展、增值與創新業務培育、精益降本、低效項目治理等多維度舉措，保障年度經營目標落地。

回款工作

營收與利潤的雙增，來自結構上的“一進一退”：占收入比重超八成的物業管理服務收入同比大增11.9%，對沖了非業主增值服務（-16.7%）與社區增值服務（-14.4%）的收入收縮。

毛利率的小幅走低，同樣與非業主增值服務收入下滑帶來的結構性攤薄有關——該闆塊高毛利業務比重降低，攤薄了整體毛利水平；而行政開支的有效控制，則部分抵消了毛利端的壓力，使得淨利率僅微降0.1個百分點。

可以說，主業規模的擴張與成本管控的效率，共同支撐了這份“穩中有進”的報表。

與利潤端相比，資産負債表上的應收賬款變化更值得關注。截至2026年6月30日，貿易應收款項及應收票據總額約44.33億元，較2025年12月31日約34.44億元顯著增加約28.7%。

應收規模的擴張，主因是物業管理規模擴大帶來的服務費應收自然累積，特别是第三方項目快速擴張貢獻了更多應收款項。

應收上升的同時，減值計提力度同步加大，貿易應收款項減值撥備2.34億元。需要客觀看待的是，計提金額增加對應的是應收基數的顯著上升，計提比例仍相對可控；公司主動加大壞賬核銷與計提力度以淨化資産質量，短期壓薄利潤，長期則有利于資産負債表健康。

投資者在轉述管理層發言時指出，應收賬款余額增量中超80%來自住宅業态，而商辦、公服兩大業态的應收余額增速與收入增速基本持平。

管理層表示，公司綜合回款率下滑的核心原因，系住宅業态回款效率同比回落。綜合應收余額增長、回款率下降兩項核心指標，住宅業态回款是當前公司回款管理工作的重中之重，後續公司核心工作重心将聚焦破解住宅回款難題。

不過，從應收賬款整體風險來看，目前公司未出現壞賬風險明顯惡化的情況。

管理層指出，住宅小業主欠費主要為繳費時間延後，無大規模壞賬隐患。從歷史數據來看，小業主應收賬款4年累計回款率可達95%，3年累計回款率高達99%。

基于此，公司當前住宅應收管理核心並非單純強化催收力度，而是聚焦縮短回款周期、快速響應並解決業主訴求，推動應收款項從“可收回”向“快收回”轉變。

從計提比例看，保利物業期末貿易應收款項減值撥備約占應收總額的5.3%，與期初約5.2%大體持平，計提節奏與應收擴張基本同步；不過，應收增速（28.7%）明顯快于收入增速（5.2%），第三方項目占比提升與應收規模高增之間的"剪刀差"能否收斂，仍待下半年回款數據驗證。

管理層續指，公司本年度對回款管理工作進行系統性調整，将回款工作列為公司核心重點工作，全面提升回款管理工作優先級。整體管理思路為：前端激活業主繳費意願、中端提升精細化管理效能、後端壓實各級管理責任，構建全方位、全鏈條的回款作戰體系。

同時重點推進三大專項行動：一是全面開展社區問題體檢銷項工作；二是落地一年期欠費清零、長賬期欠費專項整治及400熱線協同助收工作；三是針對服務品質、關聯方類欠費開展專項治理，力争年底實現清零。

随着各項體系化打法、管控機制逐步落地成型，保利物業将明确2026年回款工作核心目標為：綜合回款率與去年同期基本持平，應收賬款余額增速不高于同期收入增速，全面築牢公司經營發展底盤。

階段性成果

三大主營業務的分化，是保利物業今年中期業績最鮮明的結構特征。

具體來看，物業管理服務期内收入約70.802億元，同比增加約11.9%，占總收入比重80.2%，是拉動整體營收增長的核心引擎。

該業務的增長與規模擴張互為表里，截至2026年6月30日，保利物業合同管理面積約10.18億平方米，來自第三方部分為6.526億平方米，占比64.1%；在管面積約8.937億平方米，來自第三方部分為5.976億平方米，占比66.9%，市場化外拓的成色進一步提升。

管理層在業績會上表示，今年以來物業行業市場整體保持充分競争态勢，公司投資拓展工作取得階段性預期成果。

當前市場呈現三個較為明顯的發展趨勢：一是行業集中度持續提升；二是行業競争由增量競争全面轉向存量競争；三是客戶對服務專業化水平的需求不斷提高。

管理層指出，立足三大市場變化，公司上半年優化投資拓展策略，聚焦高質量規模增長，在項目準入環節，重點強化項目利潤率、回款能力兩大核心指標篩選，堅決杜絕為片面追求規模指標降低項目準入標準的情況。

數據顯示，保利物業上半年新拓項目立項利潤率較2025年平均水平提升0.5個百分點，整體回款周期預計控制在一個季度左右，新增項目整體經營質量實現穩步提升。

市場拓展方面，保利物業全年計劃實現合同額拓展約30億元，後續将重點突破存量住宅、央企後勤、高端制造、城鎮景區等優質賽道，持續聚焦核心城市與優質客戶。

從業态結構看，截至上半年末，保利物業住宅社區在管面積約3.401億平方米，占比38.1%；非住宅物業（商業及寫字樓、公共及其他物業）合計約5.536億平方米，占比達61.9%，非住宅賽道已成為規模的重要支撐。

來源：企業公告截圖

據物聊社了解，在公共及其他物業領域，保利物業于2025年底創新推出的“全域景城模式”，以“服務+運營”的方式切入景區綜合運營服務。

管理層介紹到，全域景城模式，核心不只是拓展景區物業服務内容、提升服務規模，而是在景區基礎服務之上，疊加景區運營、策劃及活動組織能力，以此作為業務切入點，依托公司自2016年起深耕景區服務十余年、百余個項目的實踐積澱，業務進一步向城市治理、文旅運營、存量資産盤活領域延伸拓展。

今年上半年，全域景城模式實現關鍵突破，由前期探索實踐階段，完成産品化建設並啟動模式復制，已在多個城市落地實施，新增拓展二十余個景區，包含白雲山等4家5A級景區，天津北塘古鎮、衢州龍遊等9家4A級景區；同時承接川西賽馬節、錯坡溝景區等專項運營。

未來1-2年，公司将推動全域景城模式從現有樣闆項目階段，升級為産品體系完備、科技賦能充分、標準可復制的成熟業務模式，使之成為公司由傳統物業服務向城市全域綜合治理運營服務轉型的重要抓手。

公司的信心

與主業的強勢形成對照，兩類增值服務仍在承壓。

非業主增值服務收入約7.188億元，同比減少約16.7%，占總收入比重8.1%，主因房地産行業持續調整，客戶大力清理尾盤項目，案場協銷等主要闆塊需求收縮；寫字樓租賃收入亦因市場供需變化同比下降。期内案場協銷服務收入3.24億元，同比減少20.7%；寫字樓租賃收入1.01億元，同比減少12.5%；其他非業主增值服務2.93億元，同比減少13.3%。

社區增值服務收入約10.302億元，同比減少約14.4%，占總收入比重11.7%。保利物業方面稱，面對小區消費市場波動及競争加劇等挑戰，集團持續優化業務結構，聚焦核心品類與重點産品，提升産品組合體系打造、資源整合及服務交付能力。

管理層指出，前期部分增值業務收入增速承壓，主要受雙重因素影響。一方面是市場消費需求叠代變化的外部環境影響；另一方面是公司主動推進業務結構叠代升級，逐步退出低毛利、低協同的低效業務，将核心資源聚焦于具備真實客戶需求、穩定盈利能力和長期復制價值的優質核心業務。

2026年是公司社區增值業務結構調整、模式夯實的關鍵之年。作為“十五五”規劃開局之年，年内對創新業務的過往發展、當前現狀及未來路徑開展了全面復盤與系統研判，計劃于2026年基本完成增值業務結構性調整，2027年起推動該業務重回收入、利潤穩步小幅增長的良性發展軌道。

管理層還介紹到，從當前推進成效來看，公司資産服務、到家服務兩大闆塊的核心業務已完成模式打磨與優化，逐步進入成熟落地階段。

在資産服務領域，房屋經紀業務已完成項目篩選、團隊優化、業務打法閉環的全流程夯實工作，目前已篩選落地172個重點項目。

到家服務領域，零售業務全面出清低毛利業态，重構經營模式，形成以社區前置倉為載體、高粘性訂閱産品為核心的全新經營體系；家政業務全面清理品質參差不齊的第三方供應鏈，全面轉向自營運營模式，目前自營服務人員已覆蓋超1300個項目，但收入仍處于爬坡增長階段。

對于年初提出的全年收入利潤增速不低于5%的經營目標，公司管理層則表示具備充分信心。

而且，這份信心並非建立在行業環境顯著改善或是基礎物管毛利率大幅反彈的假設之上，而是基于科學統籌調配企業人、财、物資源，推動基礎物管實現高質量規模增長，有序培育成熟新業務，持續挖掘成本效率改善空間，限時出清低效項目等一系列明确經營安排。

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