中報觀察 | 佳兆業美好“守盤”之下的應收困局

觀點網 8月24日，佳兆業美好集團有限公司（簡稱“佳兆業美好”）發布了截至2026年6月30日止六個月的中期業績報告。

報告期内，該公司總收益約7.865億元，較上年同期減少約4.3%；毛利約1.983億元，同比減少2.8%；期内溢利及全面收益總額約4899.1萬元，同比下降8.2%；公司擁有人應占利潤約4189.3萬元，同比減少12.3%。

在房地産行業仍處深度調整期的背景下，物企普遍面臨上遊業務收縮與回款困難的雙重考驗，佳兆業美好這份中報正是其中的一個縮影：一邊是非業主增值服務收益近乎“腰斬”；另一邊，計提虧損準備前的應收貿易賬款總額高達約16.775億元，對應的壞賬準備約11.317億元，遠超應收賬款賬面淨額。

營收與利潤同步下滑之際，這家物業公司如何守住存量基本盤、尋找新的增長點？

業績承壓

從具體數據看，報告期内總收益約7.865億元，同比減少4.3%。其中，物業管理服務收益約6.909億元，占總收益比重87.8%，這一基本盤業務仍是業績的主要支撐，但增長動力明顯不足。

物業管理闆塊毛利率21.3%，相較去年同期微降0.2個百分點，公司解釋下滑源于分包成本增加，用于改善服務品質與客戶體驗；其中酬金制業務依舊維持100%的高毛利率，包幹制業務毛利率有所承壓。

變動更為劇烈的是非業主增值服務，該闆塊收益由上年同期的4700.9萬元降至約2373.9萬元，降幅接近五成，是期内變動幅度最大的業務闆塊，而且毛利率直接由正轉負至?0.7%。

非業主增值服務主要包括建築工地管理、銷售場地管理等交付前服務及顧問服務，其需求與上遊房地産開發節奏高度綁定，行業開發放緩直接壓縮了此類業務空間，這也是總收益下滑的主要原因。

利潤端的收縮幅度大于收入端，期内溢利及全面收益總額約4899.1萬元，同比下降8.2%；公司擁有人應占利潤約4189.3萬元，同比減少12.3%。

除收益縮減外，減值損失是另一重要因素。報告期内，該公司計提金融資産及合約資産減值5039萬元，減值壓力依舊存在。

雖然關聯方應收款項余額已經收窄至1100.2萬元，歷史上來自母公司的大額欠款風險得到很大程度緩釋，但面向開發商的第三方應收回款依舊承壓，應收高企侵蝕企業的實際經營現金流質量。

截至2026年6月30日，佳兆業美好計提虧損準備前的應收貿易賬款總額高達約16.775億元，其中壞賬準備約11.317億元，賬面淨額僅約5.458億元。壞賬準備約占計提前應收總額的67.5%，而應收賬款賬面淨額較2025年底的4.776億元不降反升。

從賬齡結構看，賬齡3年以上的應收款項達6.196億元，占比頗高，大量資金被長期占用，回收可能性存疑。

在開發商資金鏈承壓、部分業主繳費意願受服務體驗影響的背景下，回款難已成為行業普遍挑戰，佳兆業美好的資産負債表将這一風險呈現得尤為突出。

在管規模的變化同樣印證了“退盤”等行業趨勢。

截至2026年6月末，該公司總在管建築面積約9882.8萬平方米，較2025年底的9906.8萬平方米微降約0.3%，在管數量從718個降至714個；物業管理總合同建築面積約1.245億平方米，較上年底減少約0.2%。

來源：企業公告截圖

整體規模微降，說明新增拓展僅大致覆蓋自然流失與主動退盤。報告期内，佳兆業美好獲新委聘項目10個，對應在管面積46.2萬平方米；同期終止服務的項目數量為14個，對應在管面積70.2萬平方米。

不過，對比于2025年，“退盤”規模小了許多，去年全年終止項目為78個，對應在管面積663.8萬平方米。

對物企而言，“規模即正義”的舊邏輯正在失效，單盤盈利質量正變得比面積擴張更重要。

破局存量

面對業績下滑與回款難的雙重壓力，佳兆業美好給出的答案是：将戰略重心從規模擴張轉向品質深耕，在科技賦能與增值服務中尋找新的增長空間。

科技賦能方面，佳兆業美好正在加快數字化轉型步伐。

據報告披露，該公司已在深圳14個在管項目部署AI巡檢技術，通過AI視頻智能識别，對煙霧火焰、高空抛物、防漏水、邊界攀爬等風險實現7×24小時自動預警，預警時間由小時級縮短至秒級；智能工單與精準定位則把響應處置時間從30分鐘以上壓縮至5分鐘内。

這套“鷹眼監控+AI識别+無感通行”的全流程智能安防體系，一面提升運營效率，一面降低對人工的依賴。對人力密集型的物業行業而言，科技降本是物業費提價困難背景下改善盈利水平的現實路徑。

業務結構上，佳兆業美好試圖從“空間運營商”轉向“社區品質生活服務集成商”。

針對非業主增值服務的萎縮，佳兆業美好發力業主增值服務與社區增值服務，打造“美好FUN”社區IP，圍繞“樂活、樂鄰、樂善、樂享”四大體系，聚焦兒童、長者、青年、寵物四大群體，搭建全齡社區服務生态。

其中，養老與寵物兩條賽道尤為值得關注。

養老方面，佳兆業美好表示将順應“物業+嵌入式養老”的政策方向，在惠州等地試點适老化服務，涵蓋養老陪護、就醫陪診等細分品類，向全生命周期服務商延伸；寵物方面，依托社區天然場景提供寵物喂養服務，並以輕資産聯營模式開設線下寵物門店，構建“線上上門+線下到店”的一體化模式，挖掘社區“最後一公里”的消費潛力。

此外，該公司還通過“小K優選”線上平台推行産地直供、深耕社區零售，並主抓停車位、公共場地等存量資産經營。

上述動作均指向同一目標：降低對傳統物業費與地産上遊業務的依賴，把社區轉化為居民消費的終端載體，開辟新的收入來源。

不過也應冷靜看到，社區增值服務在行業内普遍面臨盈利模式不成熟的難題，佳兆業美好在養老、寵物、零售等領域的試點能否轉化為實質利潤貢獻，仍有待觀察。

今年上半年，佳兆業美好業主增值服務錄得收入7187.3萬元，同比下降10.5%，收入占比9.1%。收入下滑源于居民消費低迷以及行業競争加劇的外部環境，但該闆塊毛利率逆勢上行，由60.1%提升至70.9%，主要得益于低毛利業務占比收縮。

關于對未來的展望，佳兆業美好表示将緊跟國家高質量發展、增進民生福祉的戰略方向，深度研究物業管理行業發展方向，深化智慧賦能降本增效，以精細化運營與暖心便民服務築牢根基；積極參與小區共治，以特色服務踐行責任；強化内部管理與人才建設，穩健發展，嚴控風險，紮實推動集團“十五五”規劃開好局、起好步，為高質量發展奠定堅實基礎。

放在整個物業行業視角，佳兆業美好的選擇代表一批港股物企的共同抉擇：不再盲目追逐規模數字，主動清退虧損項目，換取利潤質量，但代價是規模增長停滞；同時行業普遍遭遇應收賬款回收難題，賬面利潤和實際現金流存在鴻溝。

如何平衡規模、利潤、回款三者關系，擺脫對地産母體的業務依賴，依舊是擺在佳兆業美好面前的長期課題。

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