觀點直擊 | 越秀服務“良币驅逐劣币”

觀點網 對于越秀服務而言，走得好與走得穩比走得快更适配公司發展節奏。

新的半年節點更新，物業行業共同面對的挑戰又升了一級。房地産市場持續調整，物業費限價與退場潮並行，人力成本剛性上漲與收繳率承壓是行業共性問題。

但與此同時，“十五五”規劃首次将物業服務納入國家戰略層面，行業定位從“物業管理”正式更名為“物業服務”，服務品質與經營質量被提到前所未有的高度。

仍然是老生常談的“機遇與挑戰並存”，平等的轉彎路口，誰能更好地完成彎道加速，誰才拿到轉型期後行業頭部賽場的入門券。

8月24日，越秀服務發布2026年半年度業績報告。同日，公司召開業績媒體發布會，非執行董事兼董事會主席江國雄、執行董事兼财務總監李慧婷、執行董事徐健輝出席會議。

當行業從規模競賽轉向質量競賽，越秀服務選擇用主動的減法，換取經營質量的加法。

“我們階段性的業務調整在去年上半年都已經完成了，今年上半年營收和毛利率的變動就是業務調整的體現，争取2026年全年收入實現同比穩中有升。”

業績轉向

物業行業已邁入存量深度運營的新周期，多重壓力之下，頭部物企普遍都在主動調整，越秀服務也不例外。

向市場交出上半年的業績答卷，越秀服務報告期内錄得營業收入19.15億元，公司擁有人應占溢利2.24億元。

管理層表示，從行業整體來看，收到行業特性及物管費定價持續調控、業主支付能力、人工成本增加等影響，上市物企收入增幅下滑、盈利下降是普遍趨勢，公司上半年收入輕微下調主要由于業務結構變化。

根據中報，越秀服務19.15億元總收入中，非商業物業管理及增值服務貢獻約15.76億元，商業物業管理及運營服務收入3.39億元。

非商業物業管理及增值服務細分業務中，物業管理服務收入8.4億元，同比增長17.3%；非業主增值服務收入為3.29億元，同比增長3.8%；社區增值服務收入5.28億元，同比減少27.2%。

收入占比最大的物業管理服務增長則主要由于在管規模擴大。報告期内，公司非商業項目在管面積增加至7280萬平方米，較2025年末上升9.47%。

盡管業務結構調整帶來階段性收入變動，但以物業主業表現看，這部分業務的面積增加極大夯實越秀服務的基礎面。

作為拖累收入的細分闆塊，社區增值服務在居民消費趨于謹慎、地産交付節奏放緩的背景下，變現難度明顯上升，但這並非越秀服務一家的問題，而是行業性的痛點。

管理層會上表示，社區增值服務收入同比有所下降，主要由于階段性業務陸續結算都已在去年上半年完成，因此整體收入有所減少。

除了收入端階段性承壓，公司利潤還受到資産端影響。

報告期内，金融及合同資産減值虧損淨額由上期的1310.5萬元擴大至1532.1萬元；其他收入及收益淨額由5976.9萬元降至4171.3萬元，疊加換算境外業務産生的匯兌差額虧損341.1萬元，非經營性因素共同侵蝕了利潤空間。

多重因素疊加，越秀服務盈利下降的幅度在行業内仍屬輕微。這也意味着，公司基本盤是穩定且健康的，雖然受到行業環境及階段性調整影響，但抗風險能力顯著。

不過，越秀服務的業績修復已有部分成效，上半年整體毛利率不降反升，錄得21.5%，同比提升0.2個百分點，基本修復到2025年中期水平，較2025年全年已有比較明顯的增長，顯示基本盤的成本管控並未松動。

管理層對此解釋道：“毛利率逆勢小幅提升得益于業務結構優化，主要驅動因素是社區增值服務闆塊結構優化，公司主動剝離了低毛利的業務，推動該闆塊毛利率大幅提升，拉升整體盈利水平。”

對于2026年全年的毛利率表現，越秀服務則表示預計能夠基本持平，維持在健康合理的區間。

調整中前進

與利潤端的暫時收縮相比，越秀服務規模端的數據更有張力。

截至2026年6月30日，公司合約項目556個，總合約面積9500萬平方米，較2025年底增長5.6%；在管項目496個，由2025年底的7350萬平方米增加至将近7980萬平方米，增長8.6%，其中94%位于一二線城市，大灣區占比63%，服務業主34萬戶。

放到行業坐標里看，在上市物企在管面積增速持續放緩甚至回調的背景下，越秀服務半年淨增約630萬平方米在管面積，擴盤速度跑赢行業大盤。

據參會投資者轉述，越秀服務外拓成績最亮眼的部分在于非住業态。

據了解，公司新增合約面積1042萬平方米，其中純第三方市場拓展面積達875萬平方米，同比增長74.8%，市場化拓展成為規模增長的核心主力。

越秀服務專門成立了非住事業部，聚焦大公建、商業寫字樓等高級、優質賽道，在規模倍增之外，進行全國多點戰略布局，穩固大灣區基本盤的基礎上，在北京杭州成都等核心的戰略城市實現了突破性的一個拓展，完善了全國的一個重點城市布局。

值得注意的並非只有“進”，還有“退”。

報告期内，公司同時主動退出540萬平方米，而2025年同期退出量僅為220萬平方米。

退出規模翻倍以上，意味着越秀服務正在有意識地甩掉低毛利、低收繳率、低協同性的包袱。

管理層于會上表示，公司退場邏輯總體秉持理性初心，即良币驅逐劣币。

“當前的主動撤場潮是行業回歸理性的必經階段，也是一種合理的止損機制。針對過往因低價競争、質價矛盾突出、業主要求降費提質、收繳率低以及運營虧損的項目，主動撤場是合理的經營止損行為。”

“退一步進兩步”的打法與行業“主動退盤成常态”的趨勢同頻，盡管有部分項目退場，但面向未來經營，不影響規模穩定性的前提下，主動撤場反而有利于公司營收、利潤的高質量增長。

放到“存量提質、質效並重、深度出清”的行業坐標系里，越秀服務基本盤依舊穩固，在經營上不追求規模爆發，先守住基本盤的利潤厚度；不回避收縮，但收縮是為了更高質量的擴張。

看向未來，雖然下半年外部環境依然復雜，經營壓力不小，而越秀服務仍然對未來充滿信心，認為物業服務的邊界正在向社區綜合生活服務延伸，發展空間巨大。

“物業公司天生具有進場優勢，未來我們将重點發力社區零售、家政、美居、空間運營、資産管理等業主剛需賽道，打造基礎服務加增值到家的完整閉環。”

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