觀點直擊 | 綠城服務上市十年 瞄準分化中的機遇

觀點網 8月24日，已經上市十周年的綠城服務舉行了線上業績發布會，董事會主席楊掌法、行政總裁金科麗、CFO張玲波出席並介紹了公司2026年中期答卷和未來發展戰略。

在致辭中，楊掌法表示，十年來，公司經營實力持續增強，營業收入增長了4倍，核心經營利潤復合年均增長率達到15%，累計分紅42億港元；經營實力、服務能力、市場版圖等實現了全面躍升。

剛剛過去的上半年，綠城服務亦交出了收入企穩，核心經營利潤實現雙位數增長答卷。

中報顯示，期内該公司收入98.71億元，同比增長6.3%；毛利為19.69億元，同比增長8.9%；核心經營利潤12.49億元，同比增長16.3%；權益股東應占溢利為7.06億元，同比增長15.2%；董事會決議不宣派期内的任何中期股息。

整體上，物業行業的增長邏輯在變、發展方式在變、需求結構也在升級，行業正處在從規模紅利向價值紅利轉型的關口。

綠城服務管理層認為，這是行業正從粗放走向成熟，客戶更願意選擇真正能夠提供好服務的企業。

“行業在進步、市場在分化，這恰恰是品牌物企的機遇。”

利潤增速領跑營收

據8月21日公布的中期業績，2026上半年，綠城服務錄得毛利率20%，同比提升0.5個百分點；基本每股盈利0.225元，同比增長15.4%。

期内利潤7.236億元，同比增長15.1%；歸母淨利潤7.06億元，同比增長15.2%，兩者相差約0.1億元，主要為少數股東損益。

數據來源：綠城服務2026年中期業績公告（單位：%）

利潤增速跑赢了收入，直接原因是費用管控。今年上半年，綠城服務銷售及營銷開支由1.413億元降至1.359億元，同比下降約3.8%；行政開支由5.929億元降至5.841億元，同比下降約1.5%。

在收入同比增長6.3%的背景下，兩項期間費用同步收縮，為利潤釋放留出空間。同時，物業服務毛利率16%，同比提升0.7個百分點；園區服務毛利率28.6%，同比上升了2.0個百分點；咨詢服務毛利率33.8%，同比上升了0.7個百分點；共同構成了毛利率上行的主要支撐。

從具體業務線來看，三大業務呈現明顯分化。其中，作為最大收入和利潤來源的物業服務闆塊，錄得收入約73億元，同比增長10.1%，占總收入的74%，是當之無愧的“壓艙石”。

咨詢服務收入13.049億元，僅微增0.4%；園區服務收入12.664億元，則同比下降6.7%；公告顯示，該部分收入還包含了投資物業租金約2314.2萬元，剔除後園區服務收縮會更為明顯。

數據來源：綠城服務2026年中期業績公告（單位：億元）

公告顯示，園區服務營收下滑主要原因是園區産品品類聚焦及物業資産管理服務受國内房地産市場環境影響所致。具體而言，園區産品和服務期内創收6.16億元，同比下降了8.9%；物業資産管理服務創收2.9億元，同比大幅下滑了13.1%。

咨詢服務闆塊中，由于房地産開發市場環境及科技化産品業務規模下滑影響，綠城服務的管理咨詢服務收入也同比下滑了4.0%至2.76億元。

從規模增長來看，綠城服務踐行深耕核心城市，聚焦重點區域及重點業态的戰略，持續強化優質存量項目的拓展並擴大當年拓展當年交付項目的數量及規模，推動了在管面積穩步提升。

中報顯示，截至2026年6月30日，該公司在管面積為5.8億平方米，同比增長了8.2%；在管項目達到3882個，覆蓋了全國31個省、直轄市和自治區，以及194個城市。

儲備面積約為3.26億平方米，同比下降了6.3%；主要因主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備項目所致。

管理層表示，全年來看，公司物業收入增速保持10%以上，全年新拓合同額40億元的指標将矢志不變。

其中，将重點聚焦高價值賽道，提升抗風險能力。一是要圍繞金融系統、政企總部、綜合體等業态，新簽非住宅類合同額占比不低于55%；二是國央企大客戶，圍繞新城新區和政府開發平台實現精準對接、高效轉化，大客戶新簽占比不低于50%；三是要鞏固優勢區位，持續夯實長三角大本營，提升上海、浙江等重點城市的發展态勢，核心重點城市新簽占比不低于90%、長三角新簽占比不低于60%。

應收賬款高位承壓

近年來，随着房地産行業進入深度調整周期、部分關聯開發商資金承壓，疊加宏觀經濟波動導致第三方業主繳費意願與能力下降，物業行業應收賬款回收一直面臨挑戰。

綠城服務方面也因為業務規模增長帶來應收款余額的快速上升。數據顯示，于2026年6月30日，該公司貿易及其他應收款項達74.4億元，較2025年末的58.93億元增長了26.2%。

金科麗稱，上半年以來，公司繼續落實"現金為王、效益優先"的高質量發展戰略，堅持年初提出的"以客戶為中心、以項目為中心、以回款為中心"三個原則。回顧上半年回款，達到了年初預定和預期的目標。

具體來看，綠城服務去年發起了"春風行動1.0"，今年繼續落實"春風行動2.0"，大力實施"陽光面客"行動，以服務有感、活動促進推動回款提升。同時，繼續升級了考核激勵機制、強化過程管控，針對不同項目分類施策、重點難點各個擊破。

效果上，該公司賬齡結構已有所改善。截至今年6月30日其扣除減值準備後1年以内貿易應收款項占比66%，較去年末提升5.4個百分點，賬齡超過一年的應收賬款占比均有所下降。同時，存量撥備比率與當期計提額兩套口徑均顯示，該公司對應收風險的态度趨于審慎；期内，預期信貸損失2.603億元，同比多計提約0.66億元、增幅33.8%；壞賬計提比率升至10.5%，較上年同期提升1.9個百分點。

數據來源：綠城服務2026年中期業績公告（單位：億元）

從客戶結構來看，貿易應收款項中C端占比57.5%，同比上升2.1個百分點；B端占比39%，同比下降2.1個百分點；G端占比僅3.5%。

管理層稱，整體客戶結構比較穩定，且公司客戶主要分布在華東和長三角地區，相關地區B端、C端客戶的繳費能力較強，回款質量也比較好。

資金面上，由于收款收款季節性影響有所回落，但整體上現金依然充沛，能夠保障運營穩健。

數據顯示，截至2026年6月30日，綠城服務現金及銀行結余為65.59億元（其中包括現金及現金等價物47.8億元、定期存款16.13億元及銀行理财産品1.66億元），較于2025年12月31日的70.62億元減少7.1%；不過，較2025年中期同比增加了9.6億元，增速17.1%。

當前，管理層認為單純節流的空間正在收窄，路徑上從自上而下轉向上下協同、方式上從節流為主轉向開源節流並舉、支撐上從組織變革轉向系統賦能，全年打造1200個精益運營項目樣闆，實現管銷費用繼續下降0.5個百分點。

圍繞這一轉向，管理層給出的全年目標是：市場新拓年飽和營收40億元、物業收入增速不低于10%、核心經營利潤增速不低于15%、毛利率再提升0.5個百分點、經營性淨現流覆蓋淨利潤1倍以上、回款總額不低于去年。

據介紹，綠城服務的期權計劃綁定了2026至2028年核心業績指標每年雙位數增長，並提出了未來三年要打造20個“5億能級”的核心城市。

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