觀點直擊 | 嘉里建設“換擋”：内地銷售跳水 香港挑大梁

觀點網 市場調整的寒氣尚未散盡，嘉里建設的中期财報，卻在天平兩端擺出了截然不同的砝碼，利潤一側悄然攀升，收入一端明顯下沉。

8月24日，這家港資房企發布了截至2026年6月30日止六個月的業績。

期内，股東應占溢利7.35億港元，同比增長20%，每股盈利0.51港元，中期股息維持在每股0.40港元，算是對股東的一份“穩定軍心”的交代。

從業務結構看，嘉里建設正經歷一場“冰火對抗”。上半年，公司總合並收入66.71億港元，同比大跌33%。其中，物業銷售堪稱“斷崖式”下滑，收入銳減53%至30.31億港元；而投資物業及酒店卻逆勢微增3%，錄得36.40億港元，反超發展物業，成為集團收入結構中最穩的一塊底倉。

數據來源：嘉里建設2026年中期業績公告

這份中報有兩處“閃光點”。其一是盈利質量的顯著修復，期内，嘉里建設發展物業毛利率從去年同期的9%跳升至18%，産品組合優化功不可沒，更難得的是，期内未做任何減值撥備，而去年同期卻有1.15億港元的“失血”。

其二是财務“減負”持續加碼，負債比率從2025年底的33.3%降至31.3%，手握現金及銀行存款合計173.91億港元，像一條寬厚的護城河，給市場遞上一顆定心丸。

當然，光鮮之下也有遮掩不住的裂痕：合約銷售額腰斬式下滑、内地推盤放緩、辦公室租賃承壓……

增利、減收、銷售降，這三者之間的矛盾，既是嘉里建設這份中報的核心叙事，也是下半年走勢的關鍵線索。

物業銷售：香港挑大梁

作為傳統主力，發展物業在上半年明顯收縮。

中報數據顯示，期内，嘉里建設實現發展物業合並收入30.31億港元，而去年同期為64.22億港元，跌幅達53%，主要源于香港項目的确認收入減少。

但收入“瘦身”的同時，毛利率卻從9%躍升至18%，近乎翻倍。公司解釋為交付時間差異及産品組合優化。簡單來說，賣的房子少了，但賣的是更貴的産品，單價擡升，利潤自然有了底氣。

同時，去年同期發展物業減值撥備1.15億港元，而今年上半年未見減值撥備，為利潤端撐起了一把保護傘。

真正值得關注的是結構之變。分區域看，内地業務呈現一場“冷暖對話”。收入端，受益于深圳前海·嘉灣及沈陽雅頌閣等項目的竣工交付，内地發展物業合並收入同比大漲180%至4.92億港元，分部業績扭虧為盈，錄得1.54億港元，毛利率高達31%，顯然，竣工交樓這把火，燒得夠旺。

數據來源：嘉里建設2026年中期業績公告

但銷售端卻是另一番光景，内地合約銷售額僅13.01億港元，較去年同期的106.44億港元斷崖式下滑，一方面，去年上海金陵華庭首期開盤，宛如一記銷售重拳，把基數推到了難以企及的高度，今年回歸常态，數字自然顯得“坡度陡峭”；另一方面，上半年，嘉里建設于内地缺乏大型新項目入市，上海以外地區的銷售情緒依舊偏軟。

簡言之，内地的“收成”靠的是過去種下的果實，而“播種”速度卻慢了下來。

同日召開的業績發布會上，嘉里建設首席财務官鄭慧善表示，上海金陵路項目住宅單位已基本售罄。下半年，内地市場方面，前海的公寓将會是主打項目，另外沈陽項目也将繼續出售剩余的貨尾。

針對内地市場的走勢，她認為，短期至中期仍有挑戰，但長遠前景正面，集團将審慎投資，優先考慮香港住宅市場及具獨特性的商業項目。

與内地的溫差形成對照，香港業務則像一台穩健的發動機，期内合約銷售額達55.71億港元，與去年同期基本持平。其中，新盤海璟灣貢獻18.21億港元，高端項目缇外持續去化錄得17.07億港元，黃竹坑港鐵站項目海盈山及揚海合共貢獻17.22億港元。

受單位交付時間影響，确認收入25.39億港元，主要來自缇外、海盈山及元朗項目。

嘉里建設主席在報告中透露，香港住宅市場正持續改善，庫存吸納期已降至約14個月，為三年來最低，供求關系正向有利方向傾斜，這對香港銷售來說，無疑是錦上添花的好消息。

針對香港樓價走勢，集團董事湯耀宗表示，預計全年樓價平穩，升幅約11-12%。

放眼未來，集團的項目糧倉依舊殷實。截至2026年6月30日，中國内地及香港待售發展物業總樓面面積達740萬平方呎，内地以590萬平方呎居絕對大頭，集中在上海黃浦區等核心城市優越地段；香港則持有約150萬平方呎，覆蓋高端及中端市場。

從落成節奏看，推售管道分布均衡，沈陽項目約88萬平方呎預計2026年起推出；武漢、秦皇島及上海黃浦項目預計2027年起陸續登場；香港的将軍澳、土瓜灣、荃灣等項目則分布在2027年至2029年之間。

期内，集團還成功投得香港筲箕灣、西半山及九龍塘三幅住宅用地，合計樓面約23.5萬平方呎，同時拿下上海浦東金橋商業用地，為土地儲備再添彈藥。

“集團對香港的投資計劃，仍舊是審慎的，如果有合适的項目，會積極去投資。”關于投資策略，湯耀宗強調。

手握740萬平方呎待售體量，集團未來數年的供貨節奏有充分緩沖，合約銷售不缺項目載體。真正的變量，在于推盤時機的拿捏與市場承接力的匹配，尤其是内地新項目能否在下半年順利接力，将直接決定全年銷售曲線的修復斜率。

投資物業及酒店：辦公仍在承壓

在物業銷售端波動加劇的上半年，嘉里建設投資物業及酒店業務托住了收入底盤。

中報顯示，期内，嘉里建設實現投資物業及酒店錄得合並收入36.40億港元，同比增長3%，不僅逆勢增長，更首次超越發展物業，躍居集團第一大收入來源。在開發收入近乎腰斬的半年里，這部分收入幾乎以一己之力抵補了收入缺口，也正是溢利能逆勢增長的關鍵底牌。

從資産規模看，集團主要投資物業及酒店組合應占樓面面積達2210萬平方呎，其中内地占87%、香港占13%。從資産類别來看，辦公室仍然占據大頭，期末應占樓面面積為782.3萬平方呎，占比35.4%，零售、酒店及公寓分别占比29.62%、23.36%、9.86%。

截至2026年6月30日，投資物業組合估值為893.06億港元，較2025年底的871.99億港元溫和上揚，資本化率基本持穩，資産價值未見明顯波動。

分區域看，内地投資物業及酒店組合錄得合並收入31.04億港元，高于去年同期的29.67億港元。其中，不含酒店的投資物業租賃收入為20.45億港元，按固定匯率計微降1%，毛利率降至65%，同比下滑5個百分點，主要受新開業及即将開業物業的前期推廣與開業支出拖累。

細分業态的冷暖差異，幾乎是兩個世界。

辦公室作為租賃收入的主要來源，仍在“渡劫”。經濟前景不明疊加供應過剩，出租率從2025年底的90%微滑至89%，單位租金繼續承壓。一降一壓之間，辦公物業的創收彈性明顯受限，期内該項業務收入10.94億港元。

針對内地寫字樓市場的走勢，鄭慧善認為，租賃層面雖然有壓力，但負增長在慢慢的延緩，這是一個勢頭。

零售分部則跑出了獨立行情。依托高端及活力生活方式的精準定位，出租率穩定在91%，租戶銷售額與客流量均錄得同比增長，顯示出消費場景的韌性。

公寓業務表現最為搶眼，出租率高達95%，期内雖有兩項物業翻新工程短暫擾動收入，撇除該因素後基本盤依舊強勁。

酒店業務錄得合並收入10.59億港元，同比微降1%，餐飲收入下滑抵消了客房收入的溫和增長，整體平穩。

香港方面，投資物業組合期内錄得租賃收入5.25億港元，略低于去年同期的5.47億港元，毛利率73%，同比下滑4個百分點。

公寓業務依舊是“王牌”，出租率持續高企于99%，租金水平穩中有升，撇除若幹因素後租賃收入同比增長8%至2.1億港元，印證了地段優越的租賃住宅需求之旺盛。

以家居生活為主題的MegaBox，受益于香港住宅市場回暖，表現穩健，出租率達94%。

辦公室租賃則仍“前路漫漫”，出租率從2025年底的81%回升至83%，但面對供應過剩與非核心區需求疲弱的雙重夾擊，集團不得不以降租及内部空間重組來維系出租率，這是一場“以價換量”的耐力賽。

展望未來，集團計劃繼續擴充經常性收入版圖。據中期報告披露，未來七年及其後，集團預計通過内地主要綜合用途項目，為投資物業及酒店組合新增約650萬平方呎應占樓面面積，其中辦公室約430萬平方呎、零售約190萬平方呎、酒店及其他約30萬平方呎，主要由上海、武漢及沈陽的項目驅動。

嘉里建設同時表示，将繼續推進資産提升，通過高效管理與優質租戶服務，支撐租金、出租率及續租率。

但一個不容忽視的結構性問題擺在面前，新增面積中，辦公室占比超過六成，而當下内地辦公室市場恰恰處于供求失衡的周期低谷，大量辦公空間陸續落成後，市場能否有效吸納，新增供應能否順利轉化為穩定的租金現金流，仍是擺在眼前的一道現實考題。

整體來看，嘉里建設正處于一個微妙的過渡期：銷售引擎暫時“熄火”，租賃底盤卻首次扛起了收入大旗；利潤的增長更多來自毛利率修復與減值減少，而非規模擴張。

下半年，真正的考驗在于節奏。内地銷售物業的推盤節奏如何？兩地辦公室租金能否觸底企穩？740萬平方呎儲備将以多快的速度轉化為真金白銀？這些問題的答案，将直接決定全年業績曲線的修復斜率。

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