中報觀察 | 中海宏洋利潤拐點已至？

觀點網 8月24日，中國海外宏洋集團（下稱“中海宏洋”）公布，截至2026年上半年實現收入141.45億元，同比下滑2.7%，收入連續第四個年度收縮。

期内，歸屬于公司股東的溢利3.28億元，同比增長15.4%，自2022年中期以來首次止跌回升。

一組“減收增利”的數字，構成這份中期成績單最醒目的反差。

在行業深度調整中逆勢回升利潤端，毛利率由上年同期的9.3%回升至11.8%，帶動毛利同比增長23.9%至16.70億元；經營溢利同比增長63.3%至10.15億元。

但利潤的“止跌”尚未轉化為利潤絕對額與規模儲備的同步回暖。3.28億元的歸母溢利，僅相當于2022年中期24.5億元的約七分之一。

土儲總樓面也由2022年末的2453.26萬平方米，收縮至本期末1143.05萬平方米，五年間近乎腰斬。

在行業整體偏弱的環境下展現出較強韌性。一增一減之間，既是行業銷售結轉周期滞後性的直觀體現，也是中海宏洋“以質換量”戰略推進的結果。

減收增利的剪刀差

中海宏洋銷售端的率先企穩，是這份中期報告最直觀的亮點。

2026年上半年合約銷售額191.38億元，同比增長15.2%；合約銷售面積164.71萬平方米，同比增長11.9%；應占權益合約銷售額164.58億元，同比增長15.5%；住宅銷售均價約12,725元/平方米，同比上漲3.9%。

值得說明的是，中海宏洋以15.2%的合約銷售增速逆勢上行，跑赢大盤，排名上移具備現實基礎。

圖1：2022—2026年中期合約銷售額（億元）｜數據來源：公司歷年中期業績公告

圖2：2022—2026年中期營業收入與毛利率｜數據來源：公司歷年中期業績公告

與銷售回暖形成對比的是收入端。公司上半年收入141.45億元，同比下滑2.7%，自2022年中期的297.96億元一路回落，2023年至2025年中期分别為271.72億元、218.52億元、145.43億元，同比降幅分别為8.8%、19.6%、33.4%；2026年上半年2.7%的降幅已明顯收窄。

公司收入連續第四年收縮，根源在于此前年度銷售規模下滑對結轉的滞後影響。2024年、2025年合約銷售額的收縮，正陸續反映到當期及未來一段時間的收入确認之中。

随着2026年上半年銷售端回升，疊加後續結轉項目結構的優化，收入端的收縮壓力有望在未來1-2年内逐步緩解，逐步進入觸底修復通道。

“減收”與“增利”並存的底層原因，藏在毛利率修復與費用管控兩條線上。

公司上半年毛利16.7億元，同比增長23.9%；毛利率11.8%，較上年同期的9.3%回升2.5個百分點。毛利率修復，一方面受益于結轉結構改善與住宅均價同比上漲3.9%，另一方面也來自低毛利歷史項目的逐步出清。

與此同時，公司分銷及銷售費用5.64億元、行政費用2.82億元，費率維持低位，費用端的克制放大了毛利改善對利潤的傳導。據此，公司經營溢利同比增長63.3%至10.15億元，歸母溢利同比增長15.4%至3.28億元，每股基本盈利9.2分，中期股息每股1.5港仙。

圖3：2022—2026年中期歸母溢利（億元）｜數據來源：公司歷年中期業績公告

利潤修復的另一層支撐，來自現金流與财務結構的持續改善。中海宏洋上半年銷售回款179.72億元，回款率93.9%；經營現金流淨流入59.74億元，連續五年為正。

截至6月末，公司總現金309.99億元，占總資産的26.6%；現金短債比3.6倍；淨負債比率18.5%，較2025年末的31.7%明顯下降；剔除預收款後的資産負債率60.0%，維持“綠檔”。

融資端，加權平均融資成本3.3%，較上年同期的3.5%進一步下降；期内增發公司債22億元、票面利率1.98%至2.40%，並發行離岸人民币債13億元、利率3.2%。

低成本融資與充沛現金，為中海宏洋提供了較厚的财務安全墊，也為企業在行業底部逆勢布局優質項目提供了充足的資金支撐。

圖4：2024—2026年中期總現金及占總資産比重｜數據來源：公司歷年中期業績公告

“以質換量”可持續性

在銷售端企穩、報表質量改善的同時，支撐未來增長的“面粉”也在減少。

截至2026年6月末，中海宏洋土儲總樓面1143.05萬平方米，其中權益樓面980.41萬平方米。這一規模較2022年末的2453.26萬平方米收縮過半。

從2023年中期的2179.24萬平方米、2024年中期的1583.0萬平方米到2025年中期的1354.19萬平方米，收縮軌迹清晰。

今年上半年，中海宏洋新增項目4個，分布于泰州、銀川、唐山，新增總樓面48.4萬平方米，總代價20.78億元，補貨節奏明顯克制。

圖5：2022年末—2026年中期土儲總樓面（萬平方米）｜數據來源：公司歷年中期業績公告

土儲收縮是公司“以質換量”策略的主動選擇，也是行業出清階段的客觀結果。

從被動層面看，行業整體需求下行、二三線城市庫存壓力偏大，謹慎拿地、規避去化風險也是周期底部的理性選擇。但不可忽視的是，土儲規模的持續收縮，也意味着企業中長期的增長天花闆逐步顯現。若後續補貨節奏持續放緩，現有土儲将難以支撐銷售規模的回升。

不過，中海宏洋並非單純的規模收縮，而是以産品力、運營能力的提升為核心。住宅銷售均價同比上漲3.9%，12個城市銷售排名第一，均指向産品結構向核心城市與優質項目集中。

“好房子”戰略下，展示區平均開放周期壓縮至5個月，合肥觀廬府、惠州甲叁号院、唐山甲叁号院單盤銷售額均突破10億元，産品力與周轉效率的提升，正在部分對沖規模收縮的影響。

多元業務闆塊中，商業物業運營成為重要的補充增長極。

期内，中海宏洋商業物業收入2.68億元，同比增長11.0%；已出租面積59.8萬平方米，同比增長24.6%；出租率90.6%，濰坊環宇天地實現開業。

圖6：2025—2026年中期商業物業收入（億元）｜數據來源：公司歷年中期業績公告

放在整個行業轉型的大背景下，中海宏洋的“以質換量”並非個例，而是行業進入存量發展階段後，房企的典型生存路徑。

過去房地産高速增長期，企業依靠高杠杆、高周轉實現規模快速擴張，二三線城市的廣泛布局是規模增長的核心抓手。但随着行業拐點到來，市場需求收縮、房價上漲預期逆轉，過去的廣布局、高周轉模式面臨盈利下滑、庫存高企的風險。

中海宏洋主動收縮戰線，聚焦深耕城市，提升單城市場份額與項目盈利水平，本質是從轉向精耕細作，從追求規模增速轉向追求經營質量與财務安全。

從本期業績看，毛利率修復、财務優化、銷售逆勢增長，已經初步驗證了這一戰略的階段性成效。

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