中報觀察 | 京城佳業外拓喜與憂

觀點網 京城佳業陷入了規模與增利之間的矛盾怪圈。

近日，京城佳業發布2026年中期業績公告，實現總收入12.076億元，同比增長15.6%；歸母溢利2730萬元，同比增長20.8%。

倘若只從兩項數據觀察，京城佳業上半年核心财務數據雙位數增長的成績單可謂喜人。

但與收入增長形成對比的是盈利質量的另一面：公司上半年毛利率14.1%，較上年同期15.3%下降1.2個百分點；淨利率2.2%，同樣微降0.1個百分點。

增收與增利之間的落差、現金與應收賬款之間的拉扯，是京城佳業自2024年便開始思考的靈魂之問。

這家背靠北京城建集團的國有物企，亟需得到一個答案：當規模擴張不再等于利潤，物業企業的增長還能從哪里來？

利潤表與成本賬

好消息是，進入2026年的京城佳業已經與“增收不增利”say goodbye。

據物聊社了解，京城佳業2024年與2025年分别錄得收入19.84億元、22.92億元，同比上升8.4%與15.58%。

利潤方面，2024年與2025年毛利分别為3.54億元、3.18億元，年内溢利為8460萬元、5160萬元，均錄得同比下降。

如今收入端保持增長，利潤端結束向下深探，京城佳業的盈利能力似乎正在加速恢復。只是從毛利率看，公司仍未走出成本與應收賬款交織而成的困境。

今年上半年公司錄得毛利率為14.1%，較2025年同期下降1.2個百分點。

2024年與2025年全年，京城佳業錄得毛利率分别為17.9%、13.9%，2026上半年毛利率同比仍然下降，或許意味着公司2026年毛利率下滑趨勢繼續，可能進一步影響整體利潤。

從利潤變化原因來看，成本端的壓力直接解釋了毛利率的下行。

根據中報，京城佳業上半年營業成本10.37億元，較上年同期的8.84億元增長17.3%，增速高于收入端。

其中員工成本1.84億元，較上年同期的1.65億元增加約11.5%。物業管理是典型的人力密集型行業，人工成本剛性上漲幾乎無法通過管理動作完全對沖，這在全行業已是共性難題。

以物業管理服務為基本盤，京城佳業成本增長速度同樣高于最大營收闆塊的收入增速。今年上半年，公司物業管理服務收入8.399億元，同比增長12.6%，占總收入的69.5%。

不過，京城佳業報告期内在管面積僅同比增長1.3%至4800萬平方米，規模增長有限的情況下收入仍能實現雙位數增長，意味着在管項目的單位産值有所提升，或高收費項目占比上升。

另外兩條業務線中，增長最為亮眼的是非業主增值服務，期内收入1.665億元，同比增長35.6%，占比提升至13.8%。其中專項服務收入7330萬元，同比大增102.9%，幾乎翻倍。

據了解，非業主增值服務通常指向案場服務、前期介入、工程維修等面向開發商及大業主的服務。並且，與房地産行業強關聯的情況下，大部分物企非業主增值服務闆塊的收入及盈利都在萎縮。

京城佳業非業主增值服務反而迎來增長，或許說明公司在關聯地産鏈條之外的服務變現能力正在增強。但該闆塊業務續仍然與上遊開發業務景氣度強相關，增長是否可持續則有待觀察。

除此之外，社區增值服務收入2.012億元，同比增長13.9%，占比16.7%，保持穩步提升。

通常而言，社區增值服務被看作是物企的第二增長曲線，又因為毛利率通常高于基礎物管也被看作是利潤改善抓手。

京城佳業該闆塊收入增速與基礎物管基本持平，意味着在社區經營上的滲透仍有空間。

外拓喜與憂

從規模與外拓來看，京城佳業上半年的在管面積增速只有1.3%，放在行業里並不算快。但拆開看，這是公司主動取舍的結果。

上半年，京城佳業新增全委物業項目11個，其中第三方項目10個，占比90.9%；新簽合同額3.485億元，同比增長8.0%，新簽面積160萬平方米。

與此同時，主動梳理並退出十余處虧損及潛虧項目，其中5個已實現平穩退出。在物業費降費、退盤、換盤頻發的當下，主動退出低效項目的意義在于止損。

對于各大物企而言，虧損項目不僅消耗利潤，還占用管理資源與人力，退出後短期内在管面積和收入增速承壓，但存量項目的平均盈利水平得以擡升。

一進一退之間，京城佳業截至2026年6月30日自北京城建集團的在管面積為2330萬平方米，占比48.5；第三方在管面積2470萬平方米，占比51.5%。

這是京城佳業第三方規模首次超過關聯方。

京城佳業並不介意依賴于關聯方，曾表示依托控股股東北京城建集團的全産業鏈優勢和集團作為首都國有物管上市公司的先發優勢，打造集團“第二增長曲線”，市場化外拓仍然是公司在管規模的補充途徑。

但外拓一把雙刃劍，既能幫助公司快速擴張規模，也能成為公司利潤下降的重要因素。

截至報告期末，公司貿易應收款項總額約為10.32億元，其中來自關聯方的貿易應收款項為2.22億元，來自第三方金額為8.09億元；已累計計提壞賬準備2.85億元，賬面價值7.47億元。

應收賬款便也成為侵蝕京城佳業利潤的另一重因素。上半年，公司确認預期信貸虧損4320萬元，較2025年同期的3550萬元進一步增加。

這意味着，在規模因外拓增長的同時，回款難度也在同步上升，部分應有收入最終以減值形式又回到了利潤表的減項里。

近幾年，應收賬款計提減值一直是京城佳業未完成的命題，随着市場化外拓占比提升，如何在擴大第三方收入的同時控制回款風險，将是京城佳業下半年乃至更長時間里的核心考題。

不過，公司報告期末現金及現金等價物7.44億元，較上年末的7.202億元進一步增加，現金充裕，能夠支撐公司無外拓並購壓力下的平穩運營。

剛剛結束利潤連續下滑的趨勢，但京城佳業的市場化轉型才剛剛開始，翻開新一年的賬本，提質增效能否真正兌現為利潤率的拐點，才是接下來要重點關注的部分。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。