中報觀察 | 天健集團盈轉虧 城市更新難救急

觀點網 2026年上半年，房地産行業仍處于深度築底周期，市場銷售復蘇乏力，建築業整體增加值同比回落，房企盈利普遍承壓，行業分化持續加劇。

在此背景下，天健集團2026年上半年實現營業總收入65.89億元，同比增長5.22%；歸母淨利潤卻由盈轉虧至-3.33億元，同比驟降903.64%，為近五年同期首次轉虧。

業績下滑主因系地産結轉項目毛利率降低及成本同比增加，綜合開發闆塊成為利潤拖累核心。

收入微增背後，公司經營基本面的深層結構矛盾同步凸顯。即當期銷售結轉增收不增利，壓艙石業務增長失速，經營現金流雖邊際改善但盈利承壓态勢未改。

城市更新項目取得實質進展，但開發周期長、兌現節奏不确定，短期難以承接利潤修復重任。

因此，天健集團公司正處于“以現金流換利潤”的陣痛期，城市更新驅動的“十五五”轉型成為利潤修復的關鍵變量。

盈利中樞下移

在行業普遍承壓的環境中，天健集團中期業績收入趨穩，但利潤失速。營收溫和增長與利潤斷崖式下滑形成反差，構成本期中報最核心的矛盾。

2022年至2026年上半年，天健集團中報營業收入依次為82.79億元、127.95億元、58.69億元、62.62億元、65.89億元，歸母淨利潤依次為12.78億元、9.33億元、2.47億元、0.41億元、-3.33億元。

圖1 天健集團近五年上半年營收與歸母淨利潤（單位：億元）

數據來源：天健集團歷年半年度報告及2026年半年度報告

五年間收入在2023年沖高後回落，随後兩年窄幅修復。

利潤則自2022年起逐年收縮，至2026年上半年正式轉負，收入與利潤剪刀差持續擴大，盈利質量已連續四年走弱。

圖2 天健集團近五年上半年歸母淨利潤走勢（單位：億元）

數據來源：天健集團歷年半年度報告及2026年半年度報告

據公司中期報告披露，利潤下滑的核心動因，來自綜合開發闆塊的盈利承壓。本期利潤下滑主要系地産結轉項目毛利率降低及成本同比增加。

與此同時，财務費用同比上升26.90%，系費用化利息支出增加所致，反映開發業務資金占用與結轉放緩對利潤表的雙重侵蝕。

此外，公司結轉毛利率下行、成本上升與利息支出增加三項因素疊加，使綜合開發闆塊的收入增長難以轉化為利潤改善。

從盈利質量看，扣非淨利潤-3.56億元與歸母淨利潤-3.33億元之間差距較小，顯示本期虧損並非主要由非經常性損益造成，而是來自主營業務的真實承壓，進一步印證“增收不增利”並非會計口徑的偶發波動，而是開發業務盈利中樞下移的體現。

收入結構進一步印證了盈利承壓的結構性特征。

從三大業務闆塊看，城市建設闆塊實現收入36.87億元，同比下降3.04%；綜合開發闆塊實現收入25.72億元，同比增長9.49%；城市服務闆塊實現收入8.98億元，同比增長0.61%。

圖3 天健集團2026H1三大業務闆塊營業收入（分部口徑，單位：億元）

數據來源：天健集團2026年半年度報告

以過半收入占比充當“壓艙石”的城市建設闆塊本期負增長，貢獻主要收入增量的綜合開發闆塊，恰恰是毛利率承壓最重、拖累利潤的主要來源。

這一結構意味着，公司現階段的收入增長更多來自低毛利業務的放量與結轉。

放到行業背景中觀察，上半年建築業整體增加值同比下降4.0%，作為擁有市政公用工程施工總承包特級資質的企業，天健集團城市建設闆塊亦難獨善其身。

本期該闆塊中標南山水務局施工項目、深圳中心公園生态修復等APEC會議保障項目10個，業務承接仍有韌性。城市服務闆塊承接深圳養護道路4880條、橋梁1118座，並打造“天健蜜堂”、“天健蜜廚”、“親蜜家公寓”等蜜系列品牌，收入微增0.61%，體現出一定穩定現金流屬性。

壓艙石業務相對穩定，但尚不足以彌補綜合開發闆塊的利潤缺口。

開發銷售端，該公司目前在售項目23個、計容建面總額336.66萬㎡。其中深圳前海的天健灣時代府本期預售金額13.33億元、權益比例100%，成為本期銷售的核心支撐。

核心項目的去化韌性，反映公司在深圳市場仍具備品牌與區位優勢。但銷售去化速度能否匹配結轉節奏、結轉毛利率能否企穩，仍是決定利潤修復的關鍵變量。

值得注意的是，公司現金流端的邊際改善。本期經營活動産生的現金流量淨額為-1.03億元，同比收窄89.47%。盡管仍為淨流出，但流出規模大幅收窄，反映公司在銷售回款與支出安排上的主動調整。

現金流改善與利潤轉虧並存，意味着天健集團正處于“以現金流換利潤”的陣痛期，盈利修復尚未到來。

轉型動能待兌現

現金流邊際改善之下，天健集團經營基本面仍呈現壓力與機遇並存的格局。

從項目結轉節奏、土儲接續能力到戰略轉型成效，公司當期現金流優化並未同步帶動盈利端修復，長期增長動能的兌現節奏存在明顯不确定性。

項目開發梯隊的梯度布局，構成短期經營的基本盤。據公司中期報告披露，深圳前海的天健灣時代府計容建面4.14萬㎡、權益比例100%，2025年1月開工，目前工程進度65%、已封頂並進入精裝施工階段。

圖4 天健集團重點在建項目工程進度（單位：%）

數據來源：天健集團2026年半年度報告“主要項目開發情況”表

龍華A808-0035地塊于2026年6月16日開工，尚處基坑支護階段，預計總投資21.3億元。蘇州泓悅府計容建面32.68萬㎡，A區/B區一期已交付，B區二期精裝施工中，完工進度95%。項目組合既提供現金流支撐，也帶來後續投入壓力。

土地儲備與城市更新，是天健集團“十五五”轉型的核心抓手。據中期報告披露，該公司共推進1個實施主體項目、1個城中村改造項目，並開展5個城中村改造項目前期工作。

其中，螺嶺片區城中村改造項目于2026年6月18日啟動預簽約，累計簽約戶數已超80%，項目位于羅湖區核心地段；西麗、民樂等重點項目亦有序推進。

依托“一級土地整備”的傳統優勢，公司深耕存量土地盤活，在深圳土地資源稀缺的背景下，構成其相對稀缺的土儲獲取能力。

企業戰略層面，據公司《“十五五”發展戰略規劃綱要（2026—2030年）》披露，天健集團将自身定位為“品質卓越的城市美好生活運營商”，立足粵港澳大灣區和深圳城市發展大局。

公司提出“夯實根基、重塑動能、轉型升級”的發展思路，構建“3+X”業務格局，即在城市建設、綜合開發、城市運營三大主業之外，培育新能源、低空經濟、智能裝備、新材料、人工智能等新興業務。

在綜合開發闆塊，規劃明确“以城市更新為戰略引領方向”，推動“招拍挂與城市更新雙輪驅動”，同時打造“好房子”體系，發揮規劃設計、建設、開發、運營、服務的全産業鏈一體化協同優勢。

其中，天健集團城市運營是轉型升級的重要方向。其中提到，城市運營主要是圍繞城市基礎設施安全運營、城市公共空間品質運營、城市資産價值運營，以智慧化升級為驅動，構建協同高效的智慧城市運營生态。

圖5 天健集團城市更新與土地儲備項目結構（單位：個）

數據來源：天健集團2026年半年度報告“一級土地整備服務”

上述戰略框架，恰好回應了公司當前的盈利困境：一方面，城市更新為綜合開發提供低成本、高壁壘的土儲來源，有望改善結轉項目毛利率。

另一方面，全産業鏈協同與“好房子”標準，意在通過産品力與成本管控對沖行業下行。不過，城市更新的兌現節奏存在天然不确定性，如拆遷确權、簽約率、供地節奏與開發周期均可能拉長投入回收周期，短期仍需依賴現有項目的銷售與結轉。

天健集團優勢較為清晰，其中，有深圳國資背景提供信用與資源支撐，城市建設闆塊以特級資質和市政養護形成穩定基本盤，城市更新與一級土地整備構成稀缺壁壘，經營現金流同比大幅收窄反映回款管理改善。

不過也存在一些挑戰，如結轉毛利率持續下滑侵蝕盈利；歸母淨利潤斷崖式轉虧；财務費用因利息支出上升而增加。此外，城市更新周期長、不确定性高。

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