中報觀察 | 衆安集團“量價雙殺”

觀點網 8月21日盤後，衆安集團刊發截至2026年6月30日止六個月之中期業績公告。

中報顯示，期内收入約16.11億元，較2025年同期減少約75.4%；毛利約1.27億元，減少約81.5%；母公司擁有人應占虧損約2.19億元，而2025年同期為盈利約6460萬元，基本每股虧損3.90分。

交付物業總建築面積同比減少逾70%、銷售均價下降約33%的“量價雙殺”，成為本期由盈轉虧的直接注腳；但商業分部扭虧為盈、投資物業公允價值變動由負轉正，又為這份答卷保留了一抹亮色。

圖表1：2021—2026年上半年衆安集團收入與歸母淨利潤（人民币億元）

數據來源：公司2025中期報告财務資料概要、2026年8月21日中期業績公告

從更長時間軸看，這場由盈轉虧是交付周期切換的結果。

據中期業績公告披露，公司2023-2024年一度處于交付高峰，2024年上半年收入92.83億元、同比增長127.6%，2025年上半年回落至65.59億元、同比下降29.3%，至2026年上半年已确認銷售面積僅約9.94萬平方米，較2025年同期的33.29萬平方米減少約70%，收入端呈“斷崖式”收縮。

2025财年公司綜合收入約87.75億元、同比減少37%，年内歸母虧損約8.92億元，盈利的下滑先于收入見底，2026年上半年虧損繼續擴大。

量價雙殺、住宅承壓

利潤下滑可從損益結構拆解。

一方面，交付面積減少逾70%疊加均價下降33%，2026年上半年物業銷售收入約12.32億元、同比減少80.0%，是收入與毛利收縮的主因；另一方面，平均每平方米銷售成本由16358元降至11968元、下降26.8%，因此毛利率僅由10.5%微降至7.9%、下降約2.6個百分點，說明本期虧損更多來自規模收縮。

此外，2025年上半年确認的重新計量聯營公司投資（新農都）一次性收益約1.53億元本期不再出現，其他收入及收益同比減少85.3%；财務費用因利息資本化減少而上升約21.0%至1.79億元，進一步放大利潤缺口。

圖表2：2025H1與2026H1住宅/商業分部業績對比（人民币億元）

數據來源：公司2026年8月21日中期業績公告

分部數據更能看清虧損的來源與對沖力量。

住宅分部對外部客戶收入約12.45億元，較2025年同期的61.92億元減少約79.9%，分部業績由盈利3.38億元轉為經營虧損3.09億元——宏觀環境與房地産市場整體下行之下，住宅開發闆塊的“量價齊跌”是虧損的核心來源。

與之相對，商業分部則展現出了韌性。商業分部對外部客戶收入約3.66億元，與2025年同期的3.66億元基本持平；分部業績由虧損3275.3萬元轉為盈利2.04億元，扭虧為盈。

支撐因素來自兩方面：一是期内投資物業公允價值變動錄得收益約2.50億元（2025年同期為虧損2,310萬元），持有型物業的價值重估明顯回暖；二是投資物業賬面價值由2025年末的54.36億元增至60.87億元，租金收入約6,512.8萬元、同比微增0.4%，商業運營的“壓艙石”作用開始顯現。

圖表3：2026年上半年衆安集團收入結構（人民币億元）

數據來源：公司2026年8月21日中期業績公告

從收入結構看，開發業務占比仍居絕對主導，但已明顯回落。

2026年上半年物業銷售、物業管理及其他服務、酒店營運、物業租賃收入分别約12.32億元、2.35億元、0.79億元和0.65億元，物業銷售占比由2025年同期的93.9%降至76.5%。

物業管理及其他服務收入約2.35億元、同比微降0.2%，酒店營運收入約0.79億元、同比下降20.1%，非開發業務雖未增長，但其占比提升本身就是結構變化的信号——在開發收入大幅收縮的背景下，服務與持有型收入的相對穩定性愈發重要。

債務優化與資本騰挪

财務安全墊是市場對中小房企中報的另一關注點。

截至2026年6月30日，公司總資産負債率約60.0%，較2025年末的62.2%繼續回落；淨負債率約55.8%，較2025年末的53.7%小幅上升約2.1個百分點，仍處于可控區間。

期末總資産約267.22億元、淨資産約106.88億元，資産端以投資物業60.87億元、持作銷售已落成物業83.80億元為主，結構相對紮實。

流動性方面，期末現金及現金等價物約4.15億元，較2025年末的3.77億元有所回升；現金及現金等價物和受限制現金合計約4.86億元，較2025年末的8.99億元下降約46.0%。

附息銀行及其他借款約64.53億元，較2025年末的67.75億元下降4.7%；其中一年内到期借款約4.41億元、占比降至6.8%（2025年末9.8%），五年以上到期借款占比升至54.4%，債務長期化進一步緩解短期償付壓力。平均實際年利率由2025年同期的5.01%降至4.65%，融資成本改善明顯；流動比率約1.53，高于2025年末的1.49。

圖表4：衆安集團淨負債率變化（%）

數據來源：公司2025年度業績公告、2025中期報告、2026年8月21日中期業績公告

資本動作方面，公司于2026年4月按每股0.094-0.095港元回購2812.4萬股，總代價約266.71萬港元，向市場傳遞股東回報信号；但董事會不建議派發2026年中期股息（2025年同期亦無），2025财年同樣不派息。

此外，2025年公司曾兩度嘗試減持衆安智慧生活（02271.HK）股份，12月配售協議最終失效、出售不再進行；2026年2月衆安智慧生活配售2545萬股新股後，公司持股由73.44%降至67.94%。

集團在流動性管理上的騰挪，反映出開發業務回款放緩背景下的資金壓力。

放到行業背景中觀察，衆安集團的收縮並非孤例。

國家統計局數據顯示，2026年1-6月全國房地産開發投資同比下降18.0%，新建商品房銷售面積同比下降11.6%、銷售額同比下降13.6%；1-7月開發投資降幅進一步擴大至19.2%。

政策層面“止跌回穩”基調延續，房地産融資協調機制“白名單”項目貸款額度已達7萬億元、較上年末增加約2萬億元，但傳導至企業銷售與交付仍需時間。

在行業整體縮表的環境下，衆安集團所在的杭州市場出現結構分化，區域市場“量穩價升、高端化”的特征，與公司以剛需改善為主的交付産品之間存在錯位，量價改善的傳導鏈條尚未打通。

風險維度需要持續跟蹤。其一，期末現金及現金等價物和受限制現金合計約4.86億元，較2025年末下降約46%，絕對規模偏低；其二，應收貿易賬款賬面淨值約9.40億元，較2025年末的9.03億元繼續增加，其中賬齡超一年的部分約0.78億元，回款質量需持續觀察；其三，土地儲備總建築面積約652萬平方米，較2025年末664萬平方米繼續收縮，平均收購成本約2550元/平方米，未來可結轉資源有限。

交付收縮何時見底、盈利底盤如何重建？

已經發生的是，住宅交付面積降逾七成疊加均價下行，公司中期虧損約2.19億元；尚未解決的是，合同銷售仍在走低——2026年上半年合同銷售金額約10.48億元，而2025年同期為19.73億元，可結轉貨值持續收縮，疊加員工人數由4527人降至3166人，公司正進入深度收縮與結構調整並行階段。

下半年，商業分部盈利能否延續及投資物業公允價值變動方向、下半年交付計劃與合同銷售同比表現、應收款與減值的細項變化，以及淨負債率與平均融資成本的走向均值得觀察。

對一家正處交付低谷的區域型房企而言，能否在行業築底期守住現金、穩住毛利率、並以持有型商業資産對沖開發收縮，将決定其穿越周期的空間。

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