中報觀察 | 從盈利到虧損 瑞威資管的“中場戰事”

觀點網 2026年，中國不動産投資仍徘徊在“結構性調整”與“緩慢修復”的十字路口。行業早已告别靠高周轉和土地紅利躺赢的“開發紅利”年代，轉而押注品質、技術與存量運營的新劇本。

在這場行業大轉型中，曾被譽為“中國不動産資管第一股”的瑞威資管，正身處自己的關鍵轉折期。

8月21日晚間，瑞威資管交出了2026年的中期答卷。

數字不算好看，報告期内收益僅1300.1萬元，同比下滑27.9%；更紮心的是，上年同期的盈利242.6萬元直接掉頭墜入虧損295.1萬元。

虧損的根源，藏在舊業務的“退場”節奏里。當前，瑞威資管傳統基金管理業務已全面進入收尾期，存量基金大多開始清算，管理費自然也随之斷流；而報告期内，公司未新增任何一個對外投資項目。

另一邊，自2025年起悄悄培育的“第二曲線”——個貸不良資産處置、法律咨詢等新業務，雖然已經開始貢獻零星收入，但體量尚小，遠不足以對沖主業收縮和運營成本上升帶來的雙重壓力。

舊引擎熄火，新動能待燃……瑞威資管的這份中報，寫滿了中途換擋的痕迹，而資本市場更關心的是，這輛車的下一程，究竟是平穩加速，還是繼續颠簸？

基金清算

資金的退場，不是轟然倒塌，而是一場靜默的流散。

截至2026年6月30日，瑞威資管基金管理業務的管理資産規模約20億元，較2025年末的20.11億元微降0.46%，總量看似波瀾不驚，水面之下的結構演變卻暗流涌動。

公司目前存續私募股權基金項目共14個，涵蓋商業不動産、城市化及重新開發、不良資産三大方向。其中，6個商業不動産項目仍穩坐頭把交椅，以12.832億元的資管規模占據總盤子的64.1%，依然是資産組合里最沉的那塊壓艙石。

然而，真正顯露出主業收縮力度的並非規模數字的微小波動，而是收入端那道更為陡峭的下滑曲線。

2026年上半年，瑞威資管的基金管理費收入僅錄得199.7萬元，同比縮水31.7%。管理層的解釋坦誠而直接：報告期内未新增對外投資項目，存量項目中大部分基金因開始清算而終止收取基金管理費。

換句話說，傳統主業的收入基礎，正随着基金生命周期的自然節奏而“攤銷”。既無新基金設立，亦無新項目補位，這條下行通道在短期内幾乎沒有逆轉的可能。

退潮固然是事實，但並非全貌。在傳統主業收縮的同一張成績單上，退出端的變化更值得細看。

管理基金所持的華僑城商業不動産項目成功發行REITs，是這份中報里為數不多的實質性突破，為相關基金投資開辟了一條可復制的證券化退出通道。

這一案例的背後，是行業基礎設施的持續完善。

2025年末以來，公募REITs底層資産向商業不動産全面擴容，寫字樓、商業綜合體等業态正式納入試點範圍，存量資産的退出路徑明顯拓寬。對瑞威資管而言，政策窗口已經打開，剩下的問題，是如何把存量資産逐一送上快車道。

不過，硬币的另一面同樣不容忽視，受地産市場整體環境影響，瑞威資管底層資産的處置節奏與回款周期均有拉長，這一點與資産負債表中應收賬款賬齡老化的迹象相互印證，透露出資産處置端依然承壓的現實。

在存量基金漸次收尾、退出通道逐漸打開的背景下，瑞威資管也並未止步于“被動清盤”。

上半年，一個更具戰略意義的動作浮出水面。5月11日，公司與剛剛完成千億級司法重整的金科股份正式簽署合資合作協議。

根據協議，雙方将通過各自全資子公司——重慶金築新程與北京瑞威，共同出資設立一家合資公司，各持股50%。

首期切入點，鎖定于金科司法重整時設立的信托資産包。

據了解，這個信托包，是為清償約906億元普通債權而專門構建的“資産池”，由中信信托擔任受托人，存續期長達8年。涵蓋原金科體系713家下屬公司、遍布全國30余城、涉及200多個項目，構成復雜，既包括三四線城市的住宅尾盤、困境商業資産，也有涉訴查封的物業乃至低效閑置土地，堪稱一座待疏通的存量富礦。

對于瑞威資管而言，這不僅是存量基金清盤之外的一抹亮色，更是其在地産特殊機會賽道上的一次重大落地，是其從單純的基金管理人，向出險房企重整後信托資産盤活者的角色延展。

如果說存量基金清算是一場按部就班的“撤退”，那麼與金科的聯手，更像是一支正在布陣的“先鋒部隊”，能否打出漂亮的反擊，仍待時間作答。

轉型落地

與傳統基金業務的清盤節奏截然不同，瑞威資管自2024年起埋下的“第二曲線”種子，正在這份中報里悄悄破土。

最搶眼的是個貸不良資産處置業務。報告期内，該業務錄得收入約598.4萬元，一躍成為集團最大的單一收入來源。

這條新賽道的鋪設，踩準了個人不良貸款批量轉讓試點持續擴容的政策節拍。不過，中報對受托處置規模等關鍵細節着墨不多，這筆收入能否從“單季閃光”走向“持續放量”，仍待後續财報給出答案。

法律咨詢則是另一抹亮色。2026年上半年收入198.4萬元，較上年同期的116.8萬元增長近七成。據中報披露，增長來自兩個方向的雙輪驅動：首家線下門店的開設，以及AI標準化法律産品的陸續落地——一個重資産鋪面，一個輕量化復制，形成了一組有趣的互補。

有人進場，就有人退場。投資顧問業務則遭遇了斷崖式下滑，由上年同期的1293.3萬元驟降至189.5萬元，降幅高達85.3%。

管理層将其歸結為不動産行業市場環境對地産咨詢需求的持續壓制，這一解釋倒也坦誠，地産市場寒意未消，依附其上的咨詢服務自然難以獨善其身。

此外，租賃收入錄得114.1萬元，同比微增，但在整體收入盤子里占比有限，更像是配角的存在。

把這幾塊拼在一起，收入結構的輪廓便清晰起來：咨詢費收入合計986.3萬元，加上基金管理費199.7萬元、租賃收入114.1萬元，以及主要來自附屬公司上善瑞威環球基金證券自營投資收益的“其他收入及收益”847.8萬元，共同撐起了1300.1萬元的收益總盤。

圖1：瑞威資管2026年上半年分線收入（數據來源：公司2026年中期報告“收益明細”）

如果說上述轉型仍停留在“從地産到不良資産”的橫向延伸，那麼中報之外的另一組公告，則勾勒出一幅更具跨度的想象圖景。

瑞威資管拟收購甯波辰韬基金、嘉興實諾基金的有限合伙權益，切入智能駕駛與具身智能領域的科技基金投資。與此同時，公司透過H股認購及配售，引入具有深厚科技投資背景的股東3GLimited——其實際控制人長期深耕智能駕駛及具身智能賽道。

這兩步棋加在一起，轉型方向已不再是“從開發到存量”的行業内部切換，而是從不動産資管向科技産業投資的一次跨界躍遷。

想象空間固然誘人，但落地難度同樣真實。相關通函已多次延期遞交港交所，交易能否最終落定、新賽道與既有團隊如何銜接磨合，都是擺在紙面上卻沒有答案的問号。

新業務考驗

整體來看，瑞威資管的收入支柱從投顧悄然切換至個貸不良處置，引擎确實換了擋，但新引擎的排量仍然偏小。

另一邊，成本端卻毫不客氣，上半年銷售成本613.6萬元，行政開支1547.4萬元，較上年同期增加約270萬元。管理層在報告中解釋，這筆增量主要用于新業務拓展及股份配售相關費用。

典型的“費用先行、收入滞後”——轉型的投入已經真金白銀地花出去了，新業務的回報卻還在路上。收入下滑與開支上升兩相擠壓，虧損便成了數學上的必然。

更雪上加霜的是，報告期内公司按公平值計入損益的聯營及合營企業投資，公允價值減少了約330萬元。成都、深圳新喬園、華僑城等項目的底層資産估值下跌，直接侵蝕了利潤表。

好在附屬公司開展的證券自營業務實現了約830萬元投資收益，勉強對沖了一部分“傷口”，但終究沒能把整體拉回盈利線。

2026年上半年，瑞威資管錄得虧損295.1萬元，而去年同期尚有純利242.6萬元。一進一退之間，500多萬元的落差，寫盡了轉型期的狼狽。

如果說利潤表反映的是“經營的結果”，那麼資産負債表透露的則是“經營的質地”。

先看好的一面。截至6月30日，公司現金及現金等價物為1347.1萬元，較2025年末的851.4萬元增長58.2%，流動性明顯改善。流動資産總值2.16億元，流動負債僅2889萬元，流動比率約7.5倍，短期償債壓力幾乎可以忽略不計。

賬面彈藥充足，至少讓公司在下行周期中不至于“斷糧”。

然而，資金鏈無憂不代表資産端無虞。真正的壓力，藏在應收款項的賬齡結構里。

報告期末，集團貿易應收款項賬面淨值為7099.8萬元，較年初的7620.7萬元有所下降，表面看是去化的積極信号，但扒開結構細看，問題便浮出水面。

圖2：瑞威資管按公平值計入損益的金融資産構成變化（數據來源：公司2026年中期報告附注11）

瑞威資管1年以内應收1349萬元，占比僅約19%；1至2年應收929.2萬元，占比13%；而超過2年的應收款項高達4821.6萬元，占比約68%——三分之二的應收款項，已經挂了兩年以上的賬齡。

這組數據與上述提到的“基金退出節奏放緩”、“底層資産處置周期拉長”如出一轍。基金管理進入清算，資産賣不掉，錢就回不來；錢回不來，與基金相關的顧問及服務收入結算便一推再推。應收賬齡老化，正是這個鏈條上最誠實的映射。

針對應收質量，集團期内确認減值虧損57.6萬元，期末減值準備余額1772.1萬元，約占應收款項總額的20%。管理層在報告中表示集團“並無重大信貸風險集中”，但賬齡偏長是不争的事實。

圖3：瑞威資管應收款項賬齡結構對比（數據來源：公司2026年中期報告第12頁賬齡分析表、公司2025年度業績公告）

在基金清算仍在推進、地産資産處置周期難以大幅壓縮的背景下，減值準備是否計提充分、後續是否仍需追加計提，注定是下半年市場無法回避的追問。

這些數據擺在一起，瑞威資管的現狀便清晰勾勒出來。賬面現金充裕，流動性無憂，短期不會“挨餓”；但長賬齡應收高懸，減值壓力如影随形，資産端的“消化系統”尚未恢復通暢。新業務方向已經起跑，但每一步都還在驗證中：個貸業務能否放量，未知；科技轉型能否落地，待定；基金清算退出何時轉化為大規模回款，仍要等時間給出答案。

對瑞威資管而言，轉型的方向已經寫明，但要走多遠才能看到光，仍是這個下半場最懸而未決的答案。

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