中報觀察 | 長鑫光環之下 合肥城建如何分享科技紅利？

觀點網 2026年上半年的中國房地産，正處在政策“止跌回穩”與市場深度調整的長期拉鋸之中。盡管二季度新房成交出現邊際修復，但對多數房企而言，“回暖”更多是止住了失血的速度，而非止血的終點。

同處這一時間坐標，合肥卻迎來另一場産業裂變。

作為國産DRAM龍頭的長鑫科技正式登陸科創闆，發行價8.66元/股，募資淨額高達295億元，一舉刷新科創闆開闆以來最大單筆IPO紀錄，也被視為年内A股最大規模發行。

合肥“科、創、金、産”的城市底色被進一步擦亮，然而，處于長鑫光環之下的合肥城建，卻交出了一份由盈轉虧、全面收縮的半年度答卷。

據中期報告披露，合肥城建上半年實現營業收入33.52億元，同比下降28.36%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為-1.93億元，較去年同期由盈轉虧，扣非淨利潤進一步下探至-2.03億元。

一邊是代表新勢能的芯片巨艦啟航，一邊是代表舊動能的房企回撤，同一座城市里，兩種命運在同一時點劇烈交匯。

虧損根源

把虧損拆開來看，是收入結構的“地域性調整”。

合肥城建自成立以來，便專注于住宅地産、商業地産、工業地産和城市更新業務，項目輻射安徽多個城市及海南三亞、江蘇南京等地，可見並不是偏安一隅的區域性房企。

尤其是在2025年，随着南京鳳起雲台等省外項目集中交付結轉，合肥城建省外收入從739萬元躍升至51.46 億元。

但僅僅半年時間，安徽省内的營業收入同比逆勢暴漲144.87%，由上年同期的13.2億元增至32.31億元，占總營收的比重升至96.38%；

省外業務則從上年同期的33.6億元斷崖式跌至1.21億元，跌幅高達96.39%，占總營收的比例從71.8%驟減至3.62%。

這意味着，合肥城建幾乎主動放棄了省外市場，本質上已從一家跨區域布局的房企，退化為一只純粹的“合肥本地股”。

從業務結構看，此前長期貢獻收入主力的省外市場被迅速清空，反而是公司在核心大本營合肥，憑借存量項目的集中結轉，撐起了本期絕大部分收入。

然而，利潤質量並未随省内收入的放量而改善。據公司中期報告披露，公司綜合毛利率僅為10.41%，較上年同期下降0.59個百分點。

即便在手握96%收入的大本營，開發商話語權也在減弱，不得不通過降價促銷來換取結轉收入。既反映出合肥本地樓市的供求壓力，也說明“退守”並未換來更強的定價能力。

與毛利率走低疊加的，是費用的剛性支出。報告顯示，在營收萎縮28.36%背景下，管理費用同比增長12.67%至859萬元，顯示人員與固定成本負擔加重；财務費用同比增長5.77%至1.62億元，利息支出仍在吞噬利潤；所得稅費用更是同比激增153.6%至4648萬元。

将上述因素量化來看，收入端的失血、毛利率的下滑，再疊加管理、财務費用的逆勢擡升，共同把公司推向虧損。

值得注意的是，扣非虧損2.03億元甚至超出歸母虧損1.93億元，說明本期虧損主要由經營性因素主導，而非偶發性損失。

更值得警惕的是現金流。期内，公司經營活動産生的現金流量淨額為-8192萬元，雖然同比改善90.99%，但這主要源于“購買商品、接受勞務支付的現金減少”，本質上是一種“少幹活、少花錢”的被動收縮，而非造血能力的真正恢復。

除自身經營因素外，聯營企業的拖累也值得單獨拆解。合肥城建在公告中指出，本期虧損的一大來源是聯營企業合肥華興空港投資有限公司虧損較大，公司按持股比例确認投資損失。

在房企普遍收縮、合作項目風險暴露的行業環境下，對聯營、合營投資的質量把控，正成為影響利潤表穩定性的隐性變量。

守成之局

把視線轉向合肥這座城市，長鑫科技的上市進程無疑是2026年資本市場最受矚目的焦點之一。

據公開報道，長鑫科技拟募資295億元，發行後總市值約5792億元，有望成為年内A股最大規模IPO。

作為國産存儲芯片龍頭，它的崛起不只帶來高端制造産業鏈的聚集，更持續吸引着大量高學歷人才涌入合肥。

身為合肥國資旗下唯一的上市房企、且通過多層級基金架構與長鑫科技存在間接股權關聯，合肥城建理應被認為能共享這波産業與人才紅利。

然而，現實是2026年1-6月合肥市房地産開發投資額596.04億元，同比下降28.9%；即便同期合肥全市GDP增長6.8%，也無法完全抵消房地産深度調整的影響。

從公司近期土儲動作看，可用“克制”一詞進行概括。

上半年，合肥城建無新增土地儲備項目，累計土地儲備項目共6個，總建築面積61.98萬平方米，剩余可開發建築面積40.44萬平方米。

深入剖析這一意圖，表面上是對沖風險、保住現金流，但代價是放棄了在行業出清期低成本加倉的可能，戰略上更偏向防守而非進攻。

開發建設方面，合肥城建期内共有10個主要項目在開發當中，主要是住宅項目和工業廠房項目，另有一個商業辦公項目。

在産品端，公司提出了“好房子”戰略，構建“6好、6家、6心”品質體系，並在“梓桐院”“星啟錦宸”“星啟時代”等項目中持續推進，集中于合肥高新區、新站區等核心闆塊。

相較于住宅，工業地産與産業園運營更像合肥城建真正的“壓艙石”。

合肥城建旗下擁有合肥創新科技園、工投高新智谷二期、合肥智慧産業園B區等多個園區項目，其中合肥智慧産業園B區為100%控股。

在長鑫科技等高科技企業聚集的合肥，這類以研發辦公、産業載體為主的資産，恰好承接了城市産業升級帶來的需求。

雖然短期内出租率與租金貢獻有限，但中期看，其與合肥“科、創、金、産”方向高度契合，或許才是公司真正能分享長鑫紅利、實現轉型的着力點。

但債務與存貨仍是壓在報表上的重負。截至報告期末，該公司存貨高達196.93億元，占總資産的62.41%，是一筆龐大的沉澱成本；同時有息負債規模可觀，其中長期借款86.07億元、短期借款5.05億元。

圍繞長鑫科技引發的“合肥國資持股”聯想，雖然公司此前曾多次澄清與長鑫科技並無直接業務往來，只存在間接股權的模糊關聯，但題材熱度确實一度推動其股價出現“5天4闆”的階段性上沖，随後又在業績預虧、概念證僞的背景下回落。

總而言之，二級市場的情緒溢價來得快，去得也快，最終決定公司價值的，終究是主營業務的基本盤。

退守合肥、壓減土儲之後，合肥城建能否在自保中找到新的出路？有待後續觀察。

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