香港住宅業務表現強勁 恒基地産上半年營收大漲八成

觀點網 2026年以來，中國香港樓市復蘇強勁，恒基地産也分了一杯羹。

8月20日，恒基地産公布截至2026年6月30日止六個月的中期業績。據披露，期内公司總收入172.03億港元，同比增長80.1%

股東應占未經審核基礎盈利為50.71億港元，較去年同期的30.48億港元大增66%，每股基礎盈利1.05港元；計及投資物業重估虧損後，股東應占公布盈利為40.9億港元，同比增長41%，每股0.84港元。

分業務闆塊看，主要業務之一物業發展期内合並收入117.96億港元，同比增長194%，經營盈利25.12億港元，同比增長630%；物業合並租賃收入33.57億港元，基本持平，經營盈利24.3億港元，也基本持平。

據此，恒基地産董事局宣布派發中期股息每股0.5港元，與2025年中期持平。

基礎經營數據均迎來中雙位數增長。增長主要由兩股力量推動：香港物業銷售盈利貢獻大幅提升，以及香港政府收回新界若幹土地帶來的收益。

而在這之下，恒基地産物業發展與收租物業兩大主業，呈現出“銷售強、收租穩”的雙線格局。

銷售收入翻倍

在專才政策與資金流入帶動下，上半年中國香港樓市持續回暖，恒基地産的市區貨倉正好承接了這波成交窗口。香港物業發展闆塊，也因此為恒基地産利潤增長提供了最大助力。

資料顯示，期内恒基地産香港物業發展應占營業額約118.78億港元，同比大增212%；連同政府收回新界若幹土地帶來的約15.68億港元稅前收益，香港物業發展應占稅前公布盈利約33億港元，而2025年同期僅為3.1億港元。

銷售端同樣錄得近年少見的高位。期内恒基地産于香港自占合約銷售總額約181.18億港元，同比增加188%。

2026年上半年，恒基地産旗下紅磡“首匯”“首岸”、馬頭角“壹沐”及啟德“維港·灣畔”等項目相繼推售，其中“首匯”已售出逾九成住宅單位，而“首岸”前三輪推出的468個單位均于開售當日全數沽清。

更值得關注的是待結轉的“余糧”。截至期末，恒基地産未入賬的自占合約銷售總額約170.61億港元，其中約63.65億港元預計于2026年下半年入賬，意味着今年相當一部分銷售已經“鎖定”，将成為下期收入的壓艙石。

從利潤構成看，33億港元的香港物業發展稅前盈利中，約15.68億港元來自政府收回新界土地，屬于恒基地産特有的利潤來源。

作為新界土地儲備最雄厚的發展商，收地補償與土地置換是其将農地資源變現的重要路徑，但該收益取決于政府收地進度，具有難以復制的一次性特征。

剔除這部分貢獻後，物業銷售本身的盈利貢獻亦較上年同期明顯改善，反映恒基地産香港市區項目在量與價上均迎來修復。

土地儲備方面，據中期報告披露，恒基地産在香港擁有土地儲備約2030萬平方呎自占樓面面積，其中待售、待發展及發展中物業樓面約780萬平方呎，已建成收租物業約1120萬平方呎。

新界方面，盡管洪水橋/廈村及新田部分土地被政府收回作公共用途，集團仍持有約3840萬平方呎新界土地儲備，繼續是全港擁有最多新界土地的發展商。

而相比在公開市場競投高價地塊和轉換農地，恒基地産另一種擅長的拓地方式，是通過長期收購舊樓、整合業權的方式獲取核心地段重建資源。這一模式成本相對可控、周期較長，一旦市場進入上行階段，積累多年的重建項目便能集中兌現為可推售貨值。

目前，恒基地産已購入全部業權或達致強拍門檻的舊樓重建項目預計可提供約150萬平方呎自占樓面，将于2027年或之後開售；占22.8%權益的油塘灣項目已改為分期換地發展，預計提供約91萬平方呎自占樓面。

儲備項目中，中環新海濱三号用地的Central Yards承載雙重意義。該旗艦項目總樓面160萬平方呎，第一期75萬平方呎預計2026年下半年建成、2027年開幕，包括70萬平方呎甲級寫字樓及90萬平方呎零售面積，建成後将成為集團橫跨銷售與收租兩大主業的新載體。

具體而言，随着“首匯”“首岸”等市區項目陸續結轉、油塘灣等項目進入分期換地發展，恒基地産未來數年的推貨節奏具備較強确定性。其中，恒基地産計劃下半年在香港推售8個發展項目。

而對于中國内地市場，恒基地産表示，内地房地産市場依然低迷，惟價格跌幅逐步收窄。

期内恒基地産内地物業發展業務應占營業額約人民币8.98億元（約10.14億港元），同比減少59%；應占稅前虧損約人民币3.77億元（約4.25億港元）。

同期，建成住宅項目自占樓面僅約20萬平方呎，合約銷售總額僅約人民币2.97億元。該公司在内地的業務重心仍以消化庫存、控制風險為主。

截至期末，恒基地産在内地擁有約260萬平方呎的住宅存貨外，另擁有自占樓面面積約七百二十萬平方呎的土地儲備，當中約65%可發展為住宅物業。這些儲備足夠恒基地産消化一段時間。

香港租金收入升3%

與物業銷售的高增長相比，收租物業為恒基地産提供的是穩定的經常性收入。

據中期報告收租物業部分，期内恒基地産香港部分應占租金總收入為35.17億港元，同比上升3%；應占稅前租金淨收入25.93億港元，上升4%。

截至期末，主要收租物業平均出租率94%。對應該公司自占已建成收租物業組合約1070萬平方呎，其中商場及零售鋪位占比例為54%、寫字樓占39%。

單體項目層面，中環The Henderson寫字樓最具代表性。這座由紮哈·哈迪德建築事務所設計的地標物業樓面46.5萬平方呎，6月底出租率超過九成，期内三間高尚食府獲選“全球16間最美餐廳”，並吸引Point72、佳士得等國際機構進駐。

合營項目方面，恒基地産占40.77%權益的國際金融中心IFC項目，自占租金總收入上升4%至8.37億港元。

零售端，恒基地産期内的工作則側重存量改造。包括，将軍澳MCP（新都城中心）重新定位為“運動娛樂”主題商場；馬鞍山新港城中心引入寵物友善設施

此外，大角咀及紅磡兩項大型市區重建項目正陸續分批建成，分别将提供約16.3萬及16.8萬平方呎零售樓面，将成為後續租金收入的新增量。

而在中國内地市場，恒基地産擁有1390萬平方呎收租物業，其中寫字樓占960萬平方呎。

期内，恒基地産應占租金總收入較去年同期以人？币計值錄得10%跌幅，按港元計則同比下跌6%至8.66億港元，而應占稅前租金淨收入亦較去年同期下跌10%至5.94億港元。

不過大部分物業都保持了較穩定的出租率，一些項目的出租率也在爬升。例如上海恒基名人商業大廈辦公樓實現全部租出，商場出租率則接近90%，上海星瀚廣場（二期）出租率92%，深圳雲荟大廈出租率93%。

就财務意義而言，收租物業是恒基地産穿越周期的“壓艙石”。

物業發展盈利随推盤節奏與市場波動而大起大落，上半年33億港元的稅前盈利已充分體現順周期彈性；而租金淨收入，特别是香港分部多年來保持個位數穩步增長，出租率持續處于高位，為恒基地産提供了不受銷售周期左右的現金流。

尤其在中環寫字樓供應放量、租金整體仍處于修復階段的背景下，The Henderson出租率超過九成、並成功引入國際金融機構與頂級租戶，顯示恒基地産在核心地段仍具備較強的資産運營與招商能力，這也為其後續承接Central Yards等大體量投資物業的落成積累了運營基礎。

随着Central Yards第一期将于2026年下半年建成，到2026年年底，恒基地産在香港的自占收租樓面面積将擴展至1，150萬平方呎。

綜合兩大業務闆塊觀察，期内恒基地産物業發展提供的是短期業績爆發力，收租物業提供的則是長期的穩定性，兩者互為支撐，共同構成集團應對市場波動的雙引擎。

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